楼市仍在寒冬中。

     相比中小房企“先保命要紧”、“银行说让我们死掉算了”，房企第一梯队还扛得住。一边是各地频曝鬼城，从呼和浩特到兰州击鼓传花式的松绑限购，一边是恒大有机豆油卖239元一桶、万科与淘宝合作等看似风马牛不相及的动作频频抢头条。一线房企们在做什么？

     凤凰财经梳理了万达、万科、恒大、绿城等一线房企诸多看似不务正业的举动，发现其早已围绕房地产，上伸下延、左扩右张，纵横交错地为自己规划好了一张转型路径图。

房企转型路径图

 

    转型早已开始

     房地产行业并不稳定，在这次被媒体形容为“真的不一样”的下行趋势之前，波动早已有之。2008年，受众多紧缩政策打压，中国房地产已在生死边缘挣扎过一次。金融危机后，一轮4万亿资金刺激和调控政策的放松，中国房地产在2009超乎想象地反弹。从冷到热，从蛰伏到爆发，房企们愈发认识到政策的改变足以让这个行业短期震荡。于是，不同梯队、不同愿景的开发商们纷纷开始寻找方法，对抗住宅市场大起大落所带来的收益波动，并在不同的道路上逐渐分化。

     于是，一张围绕房地产的转型路径图渐明，房企已经找到单纯开发销售之外的收益方法。凤凰财经梳理后，将其归纳为四个方向。即，纵向方面，向上游探索金融，下游开发房地产配套服务；横向方面，由一线向二三线城市下沉、寻路海外，并涉足房地产以外的其他行业，多元化经营。上伸下延、左扩右张，一个新的商业模式正在形成。而洪水猛兽般的互联网思维，又让房企经历了从最初营销环节的改变到如今经营战略的颠覆。转型更加没有退路。

    王健林立下万达房地产比重2020年降到50%以下，同时成为世界文化企业前10名的宏愿；万科提出成为未来城市配套商的目标，并在王石的带领下全然拥抱互联网思维；一向“唯快不破”的恒大，在地产业放慢了速度，却在多元化道路上突飞猛进，从足球队、矿泉水到粮油、牧业，让人眼花缭乱；而绿城则走上了轻资产模式，并把房地产B2B电商发展得有声有色。当然，它们只是众多房企转型的缩影。

    上伸：借金融丰富资金

    资金流的充沛和资金链的稳定对开发商的重要性不必多言，转型路上，资金更加重要。拓展金融最直接的方式就是入股银行，随着民营银行政策的放开，开发商进入这一领域更加容易。同时，入股银行业意味着房企融资更加方便。从2009年开始，绿地、万科、华润置地等陆续打通银行融资渠道，或控股或入股，进军银行业。

     除此之外，金融板块也成为房企的盈利点。不少房企都涉足了包括金融控股集团、小额贷款、金融租赁、产投基金等业态。如王健林曾公开表示“地产的核心就是金融、货币问题，万达今年会组建金融产业集团。”

     冯仑也在引导万通向“美国模式”转型，让万通成为金融服务型地产公司，先后了成立四只基金，专门用于房地产开发等方向的投资。同样学习“美国模式”的还有万科，今年3月份，郁亮在业绩说明会上宣布将探索“小股操盘”的轻资产运营模式。同时，万科将其金融方向的探索定在社区金融，通过入股徽商银行，服务分布在全国317个万科社区。”

     下延：拥抱互联网思维

     互联网思维不只马佳佳。

    房地产与互联网思维的结合也不是“让房价降一半”这种玩笑话。互联网思维的价值是回归商业本质——为用户创造价值，放到地产行业，即为业主创造价值。当50后的王石当着众人面虚心向80后的互联网创业者取经，人们知道万科的互联网改造不是博眼球——在万科2013年的致股东书中，仅千字的文章，提及“互联网”一词多达7次。

     郁亮带领高管团队拜访阿里、腾讯、小米取经背后，是万科转型城市配套服务商，由卖房子变身卖服务，亟需学习如何准确抓住业主的痛点。一番走访之后，最终将方向定在社区商业。可以预见，未来几年，万科将面临的是脱胎换骨的互联网化改造。

     而最近由“腾百万”合资组建的万达电商，则显示了万达向互联网转型的决心。用王健林的话说，万达电商要做的，是通过O2O将万达广场庞大的线下资源打包上线，使线上和线下互动，丰富购物者的消费体验。王健林在万达电商成立前的内部讲话中对高管强调，“所有系统必须要检讨，是否具有互联网思维。在这个时代，即使房地产也要有互联网思维。

     左扩：多元化经营

     把“快”奉为圭臬的恒大在多元化战略上再次领先众人一步。2013年11月9日晚间，恒大队在亚洲杯冠军决赛中夺冠圆梦，一时风头无两。就在第二天，便趁热高调宣布旗下首个高端矿泉水产品——恒大冰泉上市。除此之外，许家印还请烤鸭店老板宋柯重出江湖，与高晓松搭档，成立恒大音乐，主打音乐版权收购和演唱会业务。其在电影、动漫、银行、排球俱乐部等领域均有涉及。最近，恒大更是将触手伸至粮油、牧业领域。

     绿地集团的多元化也风生水起。张玉良认为，从2003年调控开始，倒下的大型房企都有一个共性，产业过于单一。房地产应该在主业里寻找新的创新组合。绿地的组合是地产加商业、金融、酒店、能源。

    右张：到西部去！到海外去！

    如今的房企第一梯队，大多从北上广深四个一线城市走出。当一线城市土地存量越来越少，拿地成本高企，开发商们自然将目光转向二三线城市。这种转变也迎合了中央政策的变化，2010年一号文件定调新型城镇化，使中小城市和小城镇成为未来热点。同年的房地产调控主基调是抑制大城市房价过快上涨。

    一向随政策伺机而动的房地产涌向二三线城市——那里还是没有限购政策的乐土。尽管部分城市库存压顶变成鬼城，不过今年两会期间，政府工作报告中“引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”的字眼依然让开发商们对广袤的西部充满信心。

    房企西行的脚步并未止于国界。不少知名房企已经出海，或购地开发或出资合营，在海外住宅市场一路掠地，不少“土豪”直接收购地标建筑。

     可以肯定的是，转型并未结束，棋至中局，变化将是房企们致胜的关键，也是开发商们最常见的事。