方兴地产 (00817.HK)

行情走势

公司资料

财务数据

港股列表

特别推荐

00817 方兴地产（中国）有限公司-业务回顾

业务回顾

市场回顾
2007年，中央政府继续公布一系列宏观调控措施，旨在透过控制货币供应、信贷供应及固定资产投资规模，以遏制经济增长由偏快转向过热，使经济发展趋於更均衡、更持久。中央政府通过加强控制土地供应、上调人民币基准利率及金融机构存款准备金率、上调购置第二套住房的首付比率和贷款率以及加强土地增值税的徵收监管等方式调控中国房地产市场。
中央政府的货币政策直接影响到房地产商的融资渠道，房地产企业通过资本市场融得资金仍是杯水车薪，行业门槛的提高将带来更多的整合机会。同时，越来越严格的政府调控也让房地产企业土地囤积带来更多的资金压力和风险。
尽管政府不断出台紧缩性政策及限制措施控制外资对房地产的直接投资，但受强劲的经济增长、人民币升值、外国在华企业业绩增长等因素影响支撑，办公楼市场依然保持活跃，成交量和租金水平有所上升。随着金融与信息服务业客户支付能力的提升，未来高端市场仍具备很大的发展空间。
上市回顾
本公司於2007年8月17日成功在香港联合交易所有限公司（「联交所」）主板上市，其优良的业绩及稳健的扩张策略获得投资者的信心。国际配售部分共获得40倍认购，香港公开发行部分共获得170倍认购，最终以港币2.35元在发行价格区间的高端部分定价。
公司经营业务回顾
1.物业开发
於2007年12月31日，本集团在全国共拥有四个处於不同开发阶段的地产开发项目，分别位於上海、珠海及北京。
上海－发展中项目
上海高阳国际客运中心地块B项目
上海高阳国际客运中心的设计目的是成为上海中心地带集邮轮码头和商业办公为一体的综合商务区域。本集团与上海港务（集团）股份有限公司（「上海港务」）建立合作夥伴关系，当中将发展两个项目：一个位於地块A，另一个位於地块B。本集团持有地块B开发项目的50%经济权益，而并没有持有地点A开发项目的权益。在地块B，本集团计划建造八幢写字楼、一幢公寓式酒店（正在变更为写字楼）、一个音乐文化中心和一个画廊。该综合项目位於黄浦江西岸，靠近外滩，拥有880米长的沿江岸线，毗邻两条上海地铁线并与东方明珠电视塔隔江对望。目前在该黄金地段的房地产开发土地供应量有限。
上海高阳国际客运中心项目地块B占地共约85,089平方米。竣工後，地块B的总建筑面积将约为297,125平方米。建筑工程已於2004年5月动工，本集团预期2009年全面竣工。
本集团通过拥有50%权益的子公司上海浦东金鑫房地产发展有限公司（「上海浦东金鑫」）持有上海高阳国际客运中心项目地块B的权益。根据合约安排，本集团拥有上海高阳国际客运中心项目地块B的50%的经济利益。
至2007年12月31日，上海高阳国际客运中心地块B项目已完成了项目土建工程量的60%，2007年11月已开始玻璃幕墙安装，局部完成浦江绿化带，绿化覆盖率近50%。
汇山码头东块地块项目
汇山码头项目的设计目的是体现上海市航运服务业的核心功能和规模效应，以达到跨国航运企业集聚的作用。为此，本项目围绕航运交易与商务的需要，强化航运服务的商务及配套功能，并通过游艇港池等体现航运特色，形成与航运主题相符的沿江经典建筑群，实现以航运中心为特色的现代化办公及商业区域功能。该地区功能定位包括办公、商业、会议、酒店及公寓式酒店，以及游艇港池在内的所有设施。
该项目位於上海市虹口区北外滩地区，与浦东小陆家嘴地区隔江相望。该地块与西侧的上海港国际客运中心相连，形成一个两倍於外滩长度的滨江区域。整个项目分为东、西、中三幅地块组成。
本集团已购得该项目东幅地块，面积约35,210平方米土地的使用权，本集团计划利用该幅土地开发写字楼等商业物业。本集团预期开发後，其总建筑面积将约为200,000平方米。
本集团通过拥有50%权益的子公司上海汇港房地产开发有限公司（「汇港房地产」）持有汇山码头项目东幅地块的权益，从而拥有该地块的50%经济利益。
目前，本集团正在进行该地块的前期工作及施工准备。
珠海－发展中项目
珠海每一间花园项目
珠海每一间花园项目为由13幢8层至31层的住宅公寓楼组成的楼群，位於南中国海海岸，珠海港口东侧，依山傍水，风景秀美。
珠海每一间花园项目用地约43,499平方米。珠海每一间花园项目於2006年6月开始施工，预期将於2008年竣工。竣工後，该开发项目总建筑面积将约为136,416平方米，本集团预期将建造约700个公寓单位，其中80%公寓单位各自的建筑面积在80至150平方米之间。其余单位的建筑面积预期约为200平方米。本集团预期还将开发约729个停车位。
珠海每一间花园公寓楼宇的设计加入了一系列技术先进的设计元素与便利设施，其中包括：

便利设施，包括零售商店、俱乐部和一个可停放大约729辆车辆的地下停车场；

现代化信息技术基础设施，包括高速互联网和有线电视连接；

节能设计，令空气流通良好，冬暖夏凉；

现代化保安系统，保护楼群与租户；及

精妙设计，阳光穿越楼宇。

本集团通过拥有100%权益的子公司中化方兴房地产开发（珠海）有限公司（「方兴珠海」）持有珠海每一间花园项目100%的权益。本集团於2007年7月开始预售公寓。
2007年珠海每一间花园项目进展顺利，总体形象进度完成80%，室外装修和设备安装完成80%，楼盘外立面初具形象。桩基础及主体工程通过验收质量合格，珠海每一间花园项目工地获2007年上半年「珠海市文明样板工地」，预计2008年8月竣工入住。
珠海每一间花园项目自2007年7月15日首次开盘，一期开盘共推出548套单位，7.7万平米，当日出售一期推出楼盘的70%。至2007年12月31日本集团累计实现预售506套，约7万平米，占一期推出预售套数和面积的92%。
北京－已竣工项目
北京凯晨世贸中心项
北京凯晨世贸中心座落於北京金融区内复兴门内大街，由三幢平行且互相连通的14层写字楼组成，分别为东座、中座及西座大楼。该开发项目距离两条地铁线路的步行路程均不到10分钟，且与二环路西段仅相隔一个街区。
该项目建筑用地约21,659平方米。三幢写字楼的建筑面积约为193,936平方米。写字楼通过封闭式连桥相互连接。地下各层则为停车位和仓储区。北京凯晨世贸中心於2004年4月开始施工，室内装修以外的主要建筑工程已於2006年12月竣工。
本集团预期大厦能为约80至120家公司提供办公地点，可容纳5,000名员工。为了在北京房地产市场上独树一帜，本集团为该项目注入了许多独特的设计元素与物点，包括：(i)由一家瑞士工程公司设计一幅面积达50,000平方米的双层玻璃幕墙，可实现楼宇内高效温度调节并节省保暖与制冷成本；(ii)高57米的双中庭，总面积合共3,000平方米，自然光可穿越三幢写字楼；(iii)2,800平方米的顶层花园和4,675平方米的园景水池。
於2007年，本集团通过与中国中化集团公司和中化香港（集团）有限公司（「中化香港」）订立收购协议，藉以增购北京凯晨置业有限公司（「凯晨置业」）50%权益。有关收购己於2007年12月完成。本集团通过拥有100%权益的子公司凯晨置业持有北京凯晨世贸中心项目100%的权益。
本集团持作长期投资的北京凯晨世贸中心的中座大楼和西座大楼可供出租，而东座大楼则以楼层为单位供出售。东座大楼建筑面积约为44,939平方米。
本集团於2006年10月正式开始预售北京凯晨世贸中心东座大楼。截止2007年12月31日，东座写字楼总建筑面积44,939平方米中已出售24,481平方米；出售车位59个。
2.物业租赁及服务
截止2007年12月31日，本集团持有投资物业的账面价值约为港币4,964.6百万元，乃根据本集团的会计政策按公平值列账。本集团之投资物业主要为北京凯晨世贸中心和中化大厦。
(a)北京凯晨世贸中心租赁业务
按照集团平衡收入来源的策略，本集团将持有北京凯晨世贸中心中座大楼和西座大楼作为长期投资。中座大楼和西座大楼可出租总面积约为102,739平方米。截止2007年12月31日，北京凯晨世贸中心中座大楼和西座大楼的出租率为41.3%（2006年：不适用）。主要客户为中国中化集团公司及其关连公司，以及金融、地产、谘询等行业的优秀公司。
(b)中化大厦租赁业务
中化大厦为一幢26层高的办公大楼，位於北京市核心地带的西城区复兴门外大街，属於北京市金融区，毗邻紫禁城、天安门广场及中南海等着名地标。中化大厦的地盘面积约为5,833平方米，写字楼的建筑面积约为49,066平方米。约有30,365平方米建筑面积用作写字楼单位，而约有15,005平方米建筑面积用作零售商铺。
截止2007年12月31日，中化大厦的出租率为82.8%（2006年：97.3%）。主要客户为金融、软件、谘询等行业的优秀公司及本集团关连公司。
於2007年，本集团通过与中化香港及中国中化集团公司订立收购协议，藉以增购中化国际物业酒店管理有限公司（「中化物业管理」）75%权益。有关收购已於2007年12月完成。本集团通过拥有100%权益的子公司中化物业管理持有中化大厦100%的权益。
(c)物业服务业务
本集团目前为至少九项物业（建筑面积超过110万平方米）提供物业管理服务，中化大厦、北京凯晨世贸中心即为其中之一。
本集团物业服务全年经营平稳。於2007年9月，本集团向远洋地产有限公司成功增购北京世纪凯晨物业管理有限公司（「凯晨物业管理」）的60%权益。本集团现已拥有凯晨物业管理100%权益。经整合的集团物业服务进一步强化了集团房地产开发价值链的一体化操作，对提升集团的品牌优势和资产价值发挥着重要作用。展望未来，本集团预期物业管理业务将会为集团带来更多直接和间接的收益。
3.酒店经营
於2007年，本集团通过与中国中化集团公司和中化香港订立收购协议，收购王府井饭店管理有限公司（「王府井饭店管理」）剩余之75%权益，因此现在拥有其100%权益。王府井大饭店位於北京主要的商业及购物区王府井大街的北段，毗邻紫禁城、天安门广场及北海公园。
王府井大饭店因位置便利，对游客和商务旅客同样吸引。尤其是，王府井大饭店与多家跨国公司建立了业务关系，令饭店的业务有了稳定的基础。
王府井大饭店於1995年开业。该大楼楼高14层，设有405间客房，以及多个会议室、食堂、餐饮及其他设施。酒店占地面积9,858平方米，总建筑面积约为41,349平方米。
2007年，王府井大饭店稳定提高服务水平，推进品牌建设，积极开拓市场。截止2007年12月31日，王府井大饭店客房平均入住率为75.1%（2006年：77.7%），高於市场竞争对手的平均水平
土地储备
截止2007年12月31日，本集团已购得面积约35,210平方米的土地，已开发用於汇山码头东块地块项目。
於2008年3月31日，本集团与上海市房屋土地资源管理局订立土地使用权出让合同，以收购上海虹口北外滩汇山码头中块地块，该地块土地面积约为19,039平方米，规划地上建筑面积预计约为73,790平方米。
考虑目前在中国内地大面积进行土地储备所面临的政策风险和法律风险，本集团重点收购一线城市黄金地段的稀缺性地块，在充分考虑市场风险和谨慎评估未来赢利性的前提下取得土地，力求快速将投资转化为利润收益。
本集团坚持一线城市、黄金地段、优质地块的发展思路，持续关注和参与城市中心区优质地块的研究和获取，期内研究和考察多个一线城市重点项目。同时集团秉承以合理成本获得土地，重点获取具有不可复制的区位优势的地块。为保证未来长远可持续发展，目前本集团在环渤海、长三角、珠三角地区正积极开展项目储备工作，与地方政府及相关公司进行了广泛的接触与洽商，重点关注高端办公楼，商业酒店及别墅项目。部分项目已聘请专业顾问进行了非常深入的研究，其中数个项目已列入本集团重点推进范围，在储备优质土地资源方面取得了较好的进展。
收购选择权
根据不竞争承诺，中国中化集团公司已授予本集团选择权，收购其於中国金茂（集团）股份有限公司的54.87%权益、中国世贸投资有限公司的15%权益和中化香港於上海银汇房地产发展有限公司的55%权益。
截至2007年12月31日，本集团尚未行使该收购选择权，惟本公司独立董事委员会将继续不时并至少每半年一次检讨选择权并以公告形式披露决定是否行使选择权的理由。