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第二套房首付将从30%提高到40%以上

贷款利率可能在标准利率基础上调升10%

新政策可能会赶在国庆节前出台

昨日，上证地产指数下跌279点，下跌幅度达3.97%，房地产板块股价的深度调整，与市场传闻监管部门将出台新的调控政策有关。记者从商业银行了解到，银监会正在抓紧制定房地产信贷管理的新政策，相关政策措施已经征求了商业银行房地产信贷部门的意见，可能会赶在国庆节前出台。

新政会对不断高企的房价产生何种影响？在实际操作中，第二套房如何界定？记者昨采访了相关专家和银行人士，为你全面解读。

新政影响

设限第二套房 房价难大跌

据《财经》报道，第二套房首付比例将从30%提高到40%以上，第二套房的贷款利率亦可能在标准利率基础上调升10%左右。记者昨日采访了部分专家。他们认为，该措施在当前局势下能够稳定房价，但不会导致房地产市场出现大的震动。

著名经济学家赵晓在接受本报记者采访时表示，首先，该措施是减少流动性的办法，实际上是缩小银行为购房者提供的金融杠杆。他举了一个例子，有100万元资金的购房者，以前可以购买300万元的房子，该措施一旦落实，可能就买不起这样的房子了。整个市场的流动性将得到控制。

赵晓认为，该措施将稳定当前涨幅过快的房价，但房地产市场不会大跌，这是从长远的供求关系决定的。

赵晓建议应区别对待，措施可以再细一些。不仅对第二套购房提高门槛，对购买第一套住房用于自住，尤其是90平方米以下的普通大众，可以适当降低首付。这样，市场上有限的房源将更多提供给真实需求者，减少投机炒作空间。

事实上，人们认为，此类限制尽管作用比加息更明显，但如果要影响房地产市场，只能期望心理效果起作用。加拿大西安大略大学终身教授、北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆在和讯网举行的对话中表示，首付比例和利率都提高，更多的是表达政府的意愿和倾向，表示政府打击房地产投机的意愿和决心。

正如格林斯潘所说，利率政策实际上就是信心政策，最终能够产生多大的效果，终究还得看投资（机）者的心理对措施的承受能力有多大。 本报记者 许鹏

难点解析

如何确认第二套房

问：银行如何鉴别第二套房？现在如果第一套住房没有贷款，那么在购买第二套住房的时候银行根本就不知道其是第几次购房。还有就是，如果一个人一次购买5套住房，同时在5家不同的银行贷款，这5家银行都会认为此人是第一次购房。

陈则明（上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任）：对付这个政策的方法有很多，比如像重庆一些家庭的假离婚。此外，对一些异地购房者来说，很难查到，因为现在全国的购房记录不是联网的。

时卫干（中国社会科学院世界经济与政治研究所博士）：很难说，可能第一套我是在建行贷的款，第二套可能就在农行贷款。

陆志明（上海金融学博士）：如何鉴定第二套住房的确是政策执行的主要难点，首先要确定第二套住房的确认原则，即是家庭的第二套住房，而非个人，其次是针对家庭的住房登记制度完善，有明确的统计才能确认第二套住房。再次，要严防通过假离婚等手段拥有两套住房，假离婚等手段在上世纪90年代房改阶段曾被广泛使用。

据我所知，央行已经建立了相应的数据库，各大银行之间在房贷方面也有公共数据库可以查询了，如果没有贷款的话应该可以咨询当地的房地产交易中心。只要相关部门协调好，确认第二套房的难度不是特别大，不过可能比较繁琐。

问：是否应打通央行的征信系统，与建委、房管局的数据系统互通？

时卫干：下一步怎么处理，到底跟哪些机构、部门对接，去共享这个数据库，这个看起来很简单，其实在操作上是很麻烦的事情。

陆志明：最好是这样的，信息系统协作是最好的方式，我觉得国家要执行起来，应该问题不大。

问：西方国家在个人信用体系的建立上有什么可借鉴之处？

时卫干：这个没法跟国外比，像美国所有的东西就一张卡，你的社保、行车安全，一个小芯片就全部搞定了。只要你在一家银行犯了错，可能马上全部能共享到。这个比国内严得多了，这种信用意识也比国内强。

陆志明：实际上就是一个社保账号反映了很多个人信息，包括信用方面的，这样既一一对应，同时也方便检索，很容易操作，并且管理成本很低。 和讯 谢剑

本地银行这样界定“二房”

银行如何来界定第二套住房？如果客户曾贷款购买了一套住房，如今贷款已经还清，再去另外贷款买套房算不算第二套住房？

工行四川省分行营业部个人金融业务部负责人称，银行在判断第二套住房时，主要是看该借款人在申请贷款时，是否已经贷款购买了住房，并且贷款还未还清，“如果确实存在贷款余额，最近的一套住房就视为第二套。”

建行四川省分行住房金融与个人信贷部负责人称，判断第二套住房，目前基本上还是以借款人为准。据称，通过人民银行个人征信系统，各家银行都可以查询到借款人的贷款记录，“不仅是在建行的，包括在其他银行的记录都能够查到。”通过这些记录，银行就可以了解到申请贷款的这位客户是否有房款未还清。

农行四川省分行房地产信贷处相关负责人表示，银行所谓的第二套住房，都是指的存在贷款余额的住房，“如果你之前买了10套房，但都是全款支付的，现在申请贷款仍然视为购买第一套住房。”

中信银行成都分行零售银行部总经理刘静称，判断借款人贷款购买的是否是第二套住房，主要会参照人民银行征信系统的记录。据称，如果首先是以妻子名义贷款购买了一套住房，再以丈夫名义去贷款购房，银行查出来之后，仍然会视为第二套住房。

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