记者从商业银行了解到，为了落实全国住房工作会议的相关精神，稳定房价、平抑市场投机，防范房地产业信贷风险，银监会正在抓紧制定房地产信贷管理的新政策，相关政策措施已经征求了商业房地产信贷部门的意见，可能会赶在国庆节前出台。

据悉，为加强调控力度，新政策可能会以银监会和人民银行联合通知的形式下发。

据了解，本次政策调整进一步提高了房地产开发和消费贷款的标准，其中第二套住房贷款的首付比例将调整至40%以上，而且对利率水平也规定了大幅上浮的区间，商业用房和商住两用房的首付比例也有可能上调。此外，对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，银监会也会重拳出击，从信贷的角度加以规范。

银监会对于近期房价上涨过快的趋势非常担忧，上半年就表示要制定调控措施，提高贷款标准。据记者了解，不久前，建行广东、重庆等地分行，对于第二套住房的按揭首付，已率先由以前的三成提高至四成。其他银行虽未有所动作，但也已经开始关注可能出现的房贷风险。业内人士表示，市场对这次出台的政策内容和时间已经早有预期。

另据本报记者了解，上周五银监会研究局和办公厅召集各大商业银行风险、资金、研究部门负责人召开了一个内部研讨会，这是近期金融主管部门对美国房贷危机规模最大的一次内部研讨，显示银监会高层对房价上涨过快和房地产金融泡沫化的担心。此次会议邀请了穆迪公司、高盛、摩根的人士对美国次级信贷危机进行检讨，并重点讨论了美国次级信贷危机对于中国银行业的影响。会议全过程在银监会全系统内部进行了直播，相关领导要求各大商业银行要吸取美国次级信贷危机的教训，居安思危，积极防范房地产信贷风险。

四成首付试水  业界反应分歧

近日，江苏，海南等省市建设银行将第二套房按揭首付比例提高到四成。不过，北京、上海、杭州等房地产市场重镇目前对提高首付并无明显动静。央行也没有出台四成首付的强制性规定。

建设部一位人士向《第一财经日报》提及，提高第二套住房按揭首付的思路，其实早在2003年央行的121号文就有所埋伏。

央行2003年6月发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即121号文。其中明确规定，对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。

不过，原本将对121号文出台实施细则，但随后下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》提出“发展住房信贷业务”，而对121号文做了缓和处理。

众所周知，从2006年6月1日起，商品房贷款首付比例调高为30%，自住购买90平方米以下的房子首付仍可执行20%。进入2007年下半年，第二套住房首付比例将提高？对此，业界各方的解读并不一致。

上海汉宇地产物业顾问有限公司董事总经理施宏睿昨天告诉《第一财经日报》，“这个消息已经在行业内迅速地广泛流传。这次银行提高首付的说法，给大家传递了一个非常明确的信号：政府要再度调控房价，房贷政策已经出现深刻的紧缩。”  

而一家国有银行杭州地区的一位管理层人士告诉记者，二套房贷首付提高的议论，与各银行信贷政策的收紧存在关系。

本报记者昨日从招商银行上海一家支行了解到，目前在上海，针对第二套住房按揭贷款政策，招商银行尚未提高首付比例，客户仍可申请七成的按揭贷款。

上海一家中资房产中介公司负责人称，“为了规避可能出台的政策，我们和客户进行沟通，这阵子的成交速度有所加快。”

“杭州暂时还没有实质性的提高首付的动作出台。”浙江中原物业顾问有限公司品牌该管理总监王慧昨天向《第一财经日报》表示。

不过，王慧指出，“提高第二套住房的按揭首付并不能抑制其投资冲动，但存在心理震慑效应。”

对于提高房贷首付，部分专家认为此举对抑制房价上涨效果存在不确定性。一家知名房产中介公司管理层人士预测，假如投资投机者利用金融杠杆来撬动房地产投资，那么提高第二套住房的首付比例对于他们而言，提高了持有成本和投资成本，这些成本势必将转嫁到购房者身上。

另有金融界人士质疑，如果第一套住房的产权人没有向银行贷款，那么在购买第二套住房的时候银行并不知道他是第几次置业。如果一个人一次购买几套住房，同时分别在几家不同的银行进行商业贷款，这几家银行会在信息不对称的情况下认为此人是首次置业。

银行提高第二套住房首付：调控还是无奈？

“目前为止，我没有看到总行关于提高房贷首付到四成的正式文件。”近日，建设银行广东省分行信贷管理部相关人士表示，“虽然之前有消息这样(传)说。”

随着上半年楼价涨势如虹，银监会7月份提出了控制房贷风险的通知，一时间，江苏、海南、广东等地的银行纷纷传出提高房贷首付甚至暂停发放贷款的消息。但是至今为止，似乎都没有人见到银行提高房贷首付的正式文件。

据发改委统计，与去年1~6月份同期相比，今年上半年36个大中城市商品房住宅价格上涨16.34%，涨幅比去年高7.89个百分点。与此相呼应的是，今年上半年，国内银行发放的个人住房贷款同比增长四到五成。

上述人士认为，在存款准备金率不断上调的情况下，加上上半年贷款额度发放过度，导致了部分银行头寸紧张的状况。

“目前，中国银行广东省分行已经在内部下发文件，试图通过减少跟贷款按揭中介的合作来降低房贷的发放额度。随着紧缩贷款压力的加大，相信银行会从暂停转按揭、加按揭以及循环贷等房贷衍生产品开始，逐步向二手楼按揭，一手楼按揭压缩。”一位贷款中介公司负责人表示。

就在最近传出建行广东、江苏、海南等地分行要提高第二套房首付比例的时候。昨日，据接近深圳中国银行的人士表示，中行将在10月份以后继续审批二手按揭，但估计只有15亿元左右的额度。

深圳创辉租售相关人士表示，深圳中行和建行占据了当地房贷市场的大部分份额，但早在7月下旬，客户就基本得不到这两家银行批准的贷款了，光大银行、深发行这些银行的份额都在做大。

之所以出现这种状况，一位银行业人士认为，一个是受到贷款额度的影响，出现上半年早放贷早受益的放贷倾向，导致额度紧张，必须刹车；另一个是涉及到银行信贷风险控制的要求。

建行研究部日前发布报告指出，由于加息周期和操作性风险的影响，我国住房按揭贷款正逐渐步入违约高风险期，个人违约率在上升。

建行各地分行最近已对房贷业务进行了压力测试，有分行达到“危重”级，将提高房贷首付至四成。建行董事长郭树清昨日表态，房贷业务目前存在风险，建行会把握宏观调控情况、银行内部情况、地方情况采取相应措施。

广州亿达按揭相关人士认为，将首付从三成提高到四成，对于抑制交易和调控楼价作用不大；对于增加一成的成本，如果是炒家影响不大，可能反而会抑制自住型的买家；另外，对于如何证明第二套住房也是一个问题。

种种似乎矛盾的信息却表明，提高首付的政策自始至终都只是停留在传闻当中，停留在银行内部，没有人出来明确这些为房价调控措施。 (第一财经)

来源：             中国经济网  

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