在房价不断飙升的时代背景下，房地产调控似乎成了最牵动人心的举措，而"限购令"则几乎是最令人着迷的政策。无数期盼房价下降的民众，无论是专业人士，还是普通百姓，都在目不转睛地盯着"调控"和"限购"，对它的任何放松都保持高度警惕，仿佛在跟决策者玩猫捉老鼠的游戏。他们并不关心，调控或者限购是否侵犯了个人的权利和自由，是否误入歧途，而只关心房价是否下降了，甚至是否降到了他们预期的水平上。不能不说，这是一种错误的态度，限购令不仅不会使房价降下来，而且还会招致通往奴役之路的后果。

限购令侵犯了个人的权利和自由

人们有权购买自己想要或者喜欢的各种(合法)物品，当然包括房子，只要买卖双方系自愿交易，任何人或者政府都无权干涉——无权限制或者阻止，否则，即构成对当事人财产权利和契约自由的侵犯

毋庸置疑，旨在阻止一些人买房的限购令，违反了宪法和法律，侵犯了个人的权利和自由。从广义上说，它们侵犯的是人们的财产权，即人们自由支配和处分财产的权利；从狭义上说，它们侵犯的是人们的交易自由或者契约自由，即人们从事交易活动或者订立契约的自由。在一个宪政法治与市场经济社会里，人们有权购买自己想要或者喜欢的各种(合法)物品，当然包括房子，只要买卖双方系自愿交易，任何人或者政府都无权干涉——无权限制或者阻止，否则，即构成对当事人财产权利和契约自由的侵犯。

那么，政府凭什么禁止一些人购买房子？凭什么为买房者设置限制性或者禁止性条件？即使撇开一般意义上的法理，限购令也在中国法律上找不到任何依据。《宪法》(第十三条)和《物权法》(第四条等)都明确规定了对公民财产权的保护，《合同法》(第四条)也确认了人们的契约自由。没有一部法律授权政府限制非户籍人士购买房子，也没有一部法律授权政府限制人们购买第二套或者第三套住房。既然如此，限购令岂非违反了宪法和法律？这样的政策怎能明目张胆地推行？

也许有人会说，财产权和契约自由并非绝对，必须受到一定的限制。这种说法毫无意义，因为世上没有"绝对"的事物。问题在于，限购令这样的限制是否合适？是否具有正当性？答案是否定的。仅仅因为房价高就禁止一些人买房子？仅仅因为房价高就为买房子设定条件？即使降低房价的目的具有正当性——此论大可质疑，限购的手段也不具有正当性，因为它阻碍了人们合法的交易，直接侵犯了人们的权利和自由。更何况，这种手段也根本无法实现目的，因为房价高的原因并非特定人群购买了太多的房子。

房价高因政府是唯一的“地主”

结果是，有一天，所有的物品都被限购了，所有的限购都在不断升级。那时，人们忽然发现，他们转了一大圈，又回到了原点——计划经济时代，一个既没有市场也没有自由的时代，一个既不保护财产权也不尊重契约自由的时代

那么，房价高的真正原因究竟是什么？原因可能是多方面的，但主要的原因至少包括两个：一是土地制度有问题；二是财税制度不合理。在城市土地国有的制度安排下，政府是唯一的“地主”，只有它可以卖地。如果一个人想要建房出售或者自住，唯一的办法就是从政府那里买地，而且买的还只是土地使用权。即使如此，价格也高得惊人，因为它是卖方市场，完全是垄断性的。一块土地动辄几十亿，在上面建造的商品房能不贵吗？人们怎么不想想，郊区的小产权房为何那么便宜呀？因为那些房价中没有土地出让金等巨额税费。

同时，税收制度的中央集权导致地方政府岁入捉襟见肘，不得不依赖卖地度日，以致造成了"卖地财政"。凭什么让中央政府拿走全国财政收入的三分之二？凭什么让地方政府支出三分之二？在入不敷出的情况下，地方政府怎能没有卖地的强烈冲动？然而，可卖的土地总是有限的，土地价格能不节节攀升吗？房价当然只能随之一路狂飚了。

这就是房价高企的真正原因。不改革土地制度和财税制度，指望着限购令将房价降下来，无疑是异想天开，给决策者制造偷着乐的美丽笑料。其实，限购令就像一剂鸦片，不仅没有降房价的功效，而且还会毒害和腐蚀人们的心灵，驱使着人们呼吁更多、更强有力的限购。当低级版的限购令无济于事时，他们会追求高级版的，甚至就像电脑系统一样，不断升级。今天有人呼吁限购房子和车子，明天就有人要求限购粮食和猪肉，后天还有人主张限购衣服和电脑，没完没了。

结果是，有一天，所有的物品都被限购了，所有的限购都在不断升级。那时，人们忽然发现，他们转了一大圈，又回到了原点——计划经济时代，一个既没有市场也没有自由的时代，一个既不保护财产权也不尊重契约自由的时代。

凤凰财经专栏作者王建勋系中国政法大学法学院副教授

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