杨红旭
杨红旭，上海易居房地产研究院副院长
导语：楼市去库存成为经济痛点，原因有二：一是楼市不稳，经济难见底；二是库存不降，金融体系有风险。中国银行业对房地产抵押物有很强的依赖性，经济持续下滑和企业效益持续下降之后，信贷资产质量越来越差，大势也。未来的政策安排中，应对个人房贷加码支持。
近段时间，习主席和李总理皆提到房地产高库存，并将其列为当前经济难点。这其实关系到两个方面，一是楼市不稳，经济难见底；二是库存不降，金融体系有风险。
本文简要分析一下高库存与金融风险的关系。库存规模的大小和变化，反映的是市场供求关系，而供求关系直接决定价格。当前，我国房地产最大的痛点正是高库存。当然，在市场区域分化严重的情况下，高库存主要指代三四线城市和部分二线城市。
国家统计局口径的全国商品房待售面积，截至10月末为68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。高库存压力之下，房价不易上涨。除了一线城市和少数二线城市今年房价明显上涨外，多数三四线城市基本平稳，或小涨，或小跌。房价不涨，则企业的经营困局得不到改善，而对多数地区和多数中小房企而言，经营困难自2011年开始持续加剧。如果这种情况再持续二三年，破产或跑步的开发商还将继续增加。
另外，库存不降，房价下跌，还将威胁整体金融体系的安全。
众所周知，我国银行业对房地产抵押物有很强的依赖性，开发贷、个人房贷、政府平台贷，基本都以房地产作为抵押物，甚至连普通公司贷款和小微企业贷款的抵押物也多为房产。这也就意味着，如果三四线城市的房价继续下跌，则很多贷款的质量将趋于恶化，进而冲击金融体系。2007年美国次贷危机就是与房价下跌有关。
那么，当前中国商业银行的贷款质量如何？2012年上半年，全国银行业贷款不良率为0.94%，2013年略有增长，2014年以来开始加速增长，至今年前三季度达1.59%。基本上，大型国有银行、股份制银行、城商行、农行商等同步趋弱。而且，连风险防控严格的外资银行，也由0.52%大增至1.19%。由此反映出，中国经济持续下滑和企业效益持续下降之后，信贷资产质量越来越差，大势也。
如果看绝对值，似乎也没什么好担心的。比如2013年，中国不良贷款率为1.0%，美国为3.2%，法国为4.3%，德国为2.9%，日本为2.3%。与国际同行业相比，中国银行的不良贷款比例偏低。但问题的关键有二：一是中国这一指标正在快速由好变差。二是中国这一指标存在水份，与真正市场化国家可比性不高。
降了不良贷款率，再来观察几组银行效益指标：2012年前三季度，全国商业银行资产利润率1.41%、资本利润率22.29%、利差2.73%；而2015年前三季度，上述三指标分别为1.2%、16.68%、2.53%。可见银行业经营效益全面下滑。
以五大国有银行之一的农业银行为例。2011年、2012年、2013年、2014年和2015年前三季度，农业银行的净利润增速，分别为28.5%、19%、14.5%、8%和0.57%。今年已经停滞增长了！利润不增，不良贷款大增，这日子怎么难好过？近二三年银行职工离职的可真不少，当然也与反腐之下的福利大减有关。
今年上半年，农业银行贷款不良率为1.83%，是16家A股上市银行中惟一超过1.5%的。其中重灾区是制造业、批发和零售业，不良率分别高达4.37%、7.82%。房地产行业是农业银行第三大贷款行业，其中房地产开发贷款占贷款总额的11%，（光大占比最高为15.75%），开发贷不良率为1.18%（建行最高为1.4%，光大只有0.3%），个人住房贷款不良率为0.32%（建行仅0.26%）。
显而易见，造成近两年银行贷款不良贷快增的元凶，是萧条的制造业，其次以崩盘的钢贸为极端代表的批零业。而房地产业，按贷款规模能排到靠前位置，但如按不良率，却没那么可怕。尤其是个人房贷，在乱局当中，属于非常难得的优质资产。
不过，对于商业银行而言，当前仍有两个隐忧：其一，房地产开发贷质量有点差，虽然近几年商业银行已经紧控开发贷，但在2012年之前放出去的贷款，不良率仍有可能上升。
其二，地方平台贷压力越来越大，这块与地方政府有关，没有绝对风险，却有相对风险，尤其是部分项目不死不活的耗着，影响银行利润。今年地方置换债券额度可能最终达4万亿元，即反映出地方偿债能力下降。另外，今年土地市场低迷，卖地款收入大减二成多，三四线城市地方财政吃紧。
再回头分析，如果房地产库存不下降，三四线城市的开发商怎么可能买地？今年前10个月，全国房地产开发企业购地面积同比大跌三成多，近十几年来罕见的低迷。光靠那些央企国企在一线城市抢地王，无法拯救几百个三四线城市的债务危局！
总之，房地产高库存，绝非只是房地产业内之事，而是涉及经济增长，关乎银行贷款不良率以及地方债务压力，进而影响金融体系的安危。对此，在未来的政策安排中，应对开发商扶一把，应对个人房贷加码支持。
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