从年初开始，上海的商业物业市场就不断爆出海外基金收购的轰动性案例：花旗银行一次收购市值约８亿元的陆家嘴部分写字楼物业；澳洲麦格里集团旗下ＭＧＰＡ收购新加坡嘉德置地的新茂大厦，交易金额约８亿元；而诸如摩根士丹利、莱曼兄弟之类的机构，也在暗中部署战略。

２００４年，宏观紧缩政策及“土地新政”突然“袭击”中国房地产业，但是对于已经“试水”中国两三年的海外房地产基金来说，这次政策调整却给了他们“意外的好运气”。而人民币的升值预期、房地产市场相关政策进一步放开等因素的刺激，也使包括游资在内的各种外资正以百川入海之势汇入上海的房地产市场。

本来就在政策、需求和炒作等因素下痛苦辗转的上海房地产市场，如今又被强势嵌入一个外资因素，它到底将何去何从？

宏观调控未阻外资投资步伐

从２００４年下半年开始，来自欧美、东南亚和中国香港等地的海外地产基金，如荷兰国际房地产、摩根士丹利、澳大利亚麦格理银行等在上海房地产市场动作频频，一改以往小心翼翼的投资方式，逐步加快了资本运营。

有数字显示，今年前３个月外资机构在沪房地产收购金额，已超过去年全年的总额。一项调查表明，尽管只有８％的被调查机构投资者在上海有项目，但几乎逾９０％的被访者都表示了在上海的投资兴趣。与此同时，上海的商业物业成为他们今年最想收购的产品种类。上海零售市场在亚洲投资者吸引力排行榜中名列第五。

国际知名房地产咨询机构仲量联行的相关调查则显示，尽管从去年上半年持续至今的宏观调控有加强之势，但机构投资者对中国房地产市场的信心丝毫未损。对于被业内认为对房地产市场投资信心威胁最大的央行加息，８３％的机构投资者认为无影响。相反，有关国内房地产政策的调整，被国际投资者普遍认为将稳定市场和提高市场透明度，并称这种政策调整不会影响正在进行的投资计划。

一位主要从事房地产投资的外资银行经理分析，中国的房地产正处于一个“提升期”，并没有到达顶部，当前国内银行系统对于贷款政策的紧缩，实际上是在减少市场风险，客观上为实力雄厚的外资创造了机会。除非是恶意炒家，在外资看来，通过财税、贷款调控房地产市场是再正常不过的做法，是有益于市场健康的，是可以接受的。对于中国地产宏观趋好的判断是外资不撤反进的一个重要原因。

上海市政协委员、上海豪都房地产公司董事长屠海鸣对海外房地产基金的介入分析说，炒房并不是上海房地产价格高企的全部原因，还应考虑到国外基金进入等因素。虽然目前国外基金进入上海的量并不是很大，但是据预测在两三年之内，其资金量将达到２０亿至３０亿美元，而从改革开放至今进入上海的全部外资只有１００亿美元左右。这些基金正以种种方式，诸如与中资公司合作或是参与政府的旧城改造等方式来进入内地市场，事实上，对于各类境外或外地人士来说，上海整体依然散发着强烈的吸引力。

与此同时，人民币升值的前景也确实为外资看好。虽然官方汇率还没有大的变化，但是在美国，地下市场人民币兑美元的汇率已经上升了５％左右。因此，即使投资才刚刚签约，就可以视作已经实现了５％的回报，这个诱惑力可不小。而在美国和欧洲，其ＧＤＰ的年增长不过２％－３％，中国却达到了８％－９％，再加上人民币的增值空间，这些因素都足以让那些整日为出路发愁的美欧资金动心。