财迷手册第五期：房产新政来了 帮你算买房账

摘要一：房产新政为买房人带来了哪些好处？

摘要二：不赶着看房签合同，二手房就会涨价吗？

摘要三：还有什么政策值得期待？

昨天，央行、住建部、银监会联合发布消息，个人二套住房贷款最低首付比例降至四成。而财政部和税务总局同日发布新规，二手房营业税免征期限由5年改成2年。

近半年来，降息、住房公积金政策放宽、贷款首付比例降低等各种房地产利好政策陆续出台，我们来帮大家仔细算算，这些政策为买房和卖房带来了哪些好处，节省了多少money。

刚需购房者“门槛”降了

“首付比例降低，又不是房子降价了。至于这么高兴吗？”在微博上，有网友提出了这样的质疑。记者算了一笔账发现，虽然降低首付比例不会直接影响当下的房屋总价，但首付压力减小，买房人还是会受益。

以二三线城市房价每平方米均价1万元来算，夫妻两口买一套100平方米的简单二居室总价100万元，原来二套房首付比例8成，需要80万元；而新政后二套房首付比例调整为4成，则只需40万元，那么启动资金可省下40万元。

40万元，对于年轻小夫妻来说，如果每月省下4000元，需要100个月才能攒够，那就是8年多的时间。新政大幅降低了“刚需”购房人的购房门槛，使得这一部分人群购置房产的意愿大大增强。

北京两成二手房税费减了

昨日两部委出台的营业税新政，被业内人士简单称为“5（年）改2（年）”。在2011年1月之前，营业税同样是为“满两年免征”。此后，有关部门发文要求二手房免征营业税执行“2改5”。在“满五年免征”执行了四年多后，昨日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》要求，自今年3月31日起，二手房免征营业税的政策再度“5改2”。

对于往往要承担交易税负的二手房购房人来说，二手房免征营业税重又“5改2”的最直接效果，就是可以明显降低购房税费支出。二手房交易目前执行的营业税税率为5.5%。以一套在过去3年内曾经交易过、过户价格为200万元的二手房为例，在“5改2”之前，营业税达11万元，但这部分税额在新政执行后将被免征。

以北京为例，目前二手房市场成交的房源中，30%左右是不满5年再上市的房源，需要交纳营业税。而且在这部分房源中，又有60%左右是已购买2年以上、5年以下的房源，相当于全部二手房交易量的20%左右。营业税新政执行后，这部分房源交易时，营业税税费负担将明显降低。据计算，平均每单二手房交易减少的税费支出可达10万至15万元。

公积金二套首付松动了

而在昨天发布的新政中显示，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。

根据新政，针对二套房利用公积金贷款首付比例的调整，从至少50%调整到了至少30%。

此前，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例有60%；而北上广深二套房的首付比例更是有70%。而此前住房公积金贷款政策：首套普通自住房贷款90平方米以下的，最低首付款比例为20%；90平方米以上的，最低首付款比例为30%。

工作6个月就可申请公积金贷

我们都知道之前的标准是连续缴存12个月方可申请公积金贷款，新通知将连续缴费时长从12个月变为6个月，大大降低了申请公积金贷款的门槛。小年轻们，你们有福啦！

房贷利率持续下降中

2015年3月1日，受央行降息的影响，个人住房公积金贷款利率进一步下调。其中公积金贷款五年以下（含五年）下调至3.50%，五年以上下调至4%。而商业贷款五年以下（含五年）下调至5.75%，五年以上的下调至5.90%。想想看，我们现在随便买个银行理财也有5%~6%的收益，就能把这贷款成本覆盖掉，真真是好消息！

二套房基准利率上浮10%是主流

3月以来，越来越多的银行开始突破首付比例及利率的限制，自行制定二套房贷款政策。截至目前，全国共有11个城市24家银行正在执行“个性化”的二套房贷款政策。如青岛的浦发银行规定二套房首付仅需3.1成，南昌浦发银行、太原兴业银行二套首付仅为4成，此外，石家庄的工商银行对二套房贷款仅执行基准利率等。

值得注意的是，全国二套房平均利率已连续下降9个月。降息后，本月在2月的基础上下降0.29个百分点，降幅明显。以往，相比动态变化中的首套房贷款利率，二套房利率则稳定得多，90%以上的银行都执行基准上浮10%的利率。但自央行“9·30”新政松绑限贷政策后，二套房贷款政策差异化开始显现。

基准利率至上浮10%（不含）占比为2.27%

基准利率上浮10%，占比85.20%

基准利率上浮10%~20%占比1.43%

基准上浮20%及以上占比4.36%

算账：50万房贷30年每月少还96元

二套房贷利率下降，对改善型购房者来说，最直接的利好就是购房成本的下降。

银行人士算了一笔账，以贷款50万元买房30年还清为例：如果贷款按5年期以上贷款基准利率5.9%执行，每月应还本息为2965.68元，累计支付利息567645.71元；如果执行基准利率上浮5%则利率为6.195%，每月应还本息为3060.72元，累计支付利息为601860.21元；如果执行基准利率上浮10%则利率为6.49%，每月应还本息为3157.05元，累计支付利息为636538.93元。

通过对比可以发现，如果二套房贷只上浮5%，月还款本息将减少96.33元，累计支付利息将减少34678.72元

不赶着看房签合同，二手房就会涨价吗？

如果按照时间点计算，如今满五年的房子，都是在2010年3月底以前实现的过户；而市场上“满二”的二手房源，大多都是在2010年3月底至2013年3月底完成上一轮交税或者办理房产证的。

在“五年”和“二年”两个时间段之中，正好赶上房价加速增长的一次波段性高潮。按照当时的成交价计算，“满二”的房源，其房主背负的购房成本会明显高于“满五”的房主。

因此，“满二”房源的上市，能够为市场上增加房源，也许能够刺激“满五”房源的房主为了促进成交而降价，但是，整体上对二手房价格的涨势并没有明显的促进作用。

还有两个问题值得期待

个人所得税是否会随着营业税的调整而调整？公积金贷款还是否有放宽余地？

个税是否“5改2”？

因为根据2013年3月发布的“国五条”北京细则，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。如今，营业税免征开始按照“5改2”执行了，个税是保持以5年为限？还是也会随着营业税的调整进行相应调整？

公积金“认房认贷认提取”是否调整？

目前，北京市执行的政策是首套房公积金贷款最低首付两成，二套房首付最低6成。同时，由于“认房认贷认提取”等多种因素制约，想要在购买第二套房产时使用个人住房公积金贷款，非常难。

“认房认贷认提取”是本市公积金贷款时执行政策的简称。按照这个原则，一名购房人如果曾经在外地购房，并以这套房的名义提取了公积金，那么即使在北京购买首套房、并首次使用公积金贷款时，也会按照二套房标准放贷；如果一名购房人曾经在北京购房，并提取过公积金，那么即使他已经将这套房卖掉，那么也会按照首付至少60%、利率1.1倍的方式获得贷款。如果他此前买房曾经使用过公积金贷款，且人均使用面积超过31.31平方米这个平均数，那么他就不能再使用公积金贷款。

这次新政之后，北京市“认房认贷认提取”的方案是否也会有所调整？

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