房价与汇率：社会财富天平的两端

中秋放假，无意看到一个新闻，深圳房价已经成为全球第二贵。虽然猛一听很吓人，但相信这个说法没有言过其实。

这则新闻背后，让人思考的是，为何在来中国经济发展低迷之际，房价却依然如此坚挺？如果房地产是社会财富的重要组成部分，那么这是否意味着中国人已经在富裕程度上位居全球前列了？

显然，这是不可能的。

但正如一句话，“存在即有理”。笔者相信，任何泡沫的产生与破裂都是有其内在发展道理可寻的。

只不过，越是让人觉得难以理解的事物，支撑其存在的道理就往往越难以琢磨。而在这些可能的道理中，房价与汇率制度之间的关联不可不察。

一

货币的本质是什么？

货币本质是一种用于方便商品交换的工具，它的总量与社会总体财富多少无关。所以，由此推论，房价上涨会造成几种可能的后果：

1、货币贬值  

既然社会总体财富不由货币多少决定，那么房价上涨必然就会导致货币贬值。但是在汇率管制的条件下，货币贬值的问题可能被暂时掩盖了。

2、通货膨胀

房价的上涨会创造大量银行贷款，而银行贷款本身就是一种主要货币投放方式。

而除了房价本身价格变化对通货膨胀的影响之外。更重要的是一些可能的价格传导影响：

房价上涨——房租上涨——生活成本上涨——生活相关人工服务上涨——工资上涨——其它商品与物价上涨——通货膨胀（但汇率未必变化）

3、加剧贫富分化

在货币没有贬值到位、工资没有上涨到位之前，社会分化为一线城市有房阶层，和无房阶层。

二

房价的本质是什么？

房价高低的本质是一处房子周边能够获得相关社会资源的多寡（比如：医疗、教育、工作机会等）。

为何中国一线城市房价没有下跌过？原因有五。

1）过去经济一直发展较快，社会财富增长能够支撑房价上涨。

2）货币投放过快。

3）社会资源在越来越向一线城市集中，而不是分散。

4）房产税一直没有出台。

5）社会观念影响，以及投资渠道窄。

上述5点中，未来能够对改变房价走势起到关键作用的只有房产税，因为经济增速下降会被货币问题所抵消。




三

如果按货币性质来给全球经济分类，那么基本上只有两个维度。

一个维度是，美国与其它国家，这是由美元独一无二的霸主地位决定的。在这个维度上，美元作为全球储备货币的红利，让美国经济在调控手段上更加从容。全球经济危机，由美国而起，但其却最早从中解脱。这其中美元虽然不是唯一因素，却绝对是至关重要的因素之一。

另一个维度是，自由汇率经济体与管制汇率经济体。这两种制度，根据经济体的发展程度以及政治环境不同，各有利弊。

而这与房价又有什么关系呢？对于一般来百姓来说，也许根本觉得毫无关系。

但回到文章最初的问题，深圳成为了全球房价第二贵，那么这个第二贵的标准是什么？

无疑，这个第二贵的前提，就是把各国的房价都换算成为美元，然后比较的。

假设人民币贬值相当幅度，那么就会出现一种可能：中国的房价即使相对于人民币是升值的，而相对于美元（也就是其它国家的房子）是贬值的。

这样看，汇率与房价就绝对有关系了。

四

房价上涨会让一个国家更富有吗？每年GDP的多少？所有土地与房子价值？还是所有国民个人财富的总和？

准确的说，GDP是衡量国家生产实力的，最后一个是衡量一个国家的国民是否富裕的。而土地和房子的价值是依附于这两者的。

但是，土地房子等不动产与一般商品的不同之处在于，房子是搬不走的。

换个说法，脱离了一国的经济与文化发展，把房子的价值算作国家财富的一部分是没有意义的。

比如，有时候会看到这样一些新闻，“整个东京”或者“整个上海”目前的土地价值能够买下某某国家全部。

其实，这样的对比没有实际意义没有任何意义。

因为，在汇率自由的地方，汇率会自动调节两者之间的对比。要么泡沫（房价）破裂，要么汇率调整。

在汇率管制的地方，汇率管制就好比一个水闸，是暂时让这种财富水位不一致得以保持重要原因。当然，也一定程度上避免了经济运行因此受到过大波及。

五

这跟我的个人财富有什么关系？

也许你会说，说了半天，这与个人财富有什么关系。其实，笔者想说，一代人有一代人的命，每一代人都既有苦恼的地方，也有幸福的地方。

如今的90后这代人，最大的苦恼恐怕就是房价问题了。

但你想想10年前，房价就不贵了吗？20、30年前，人们就住的更好吗？

随着经济的发展，个人财富往往在无形之中就因为货币的一些波动、劳动力价格衡量标准的变化等因素而受到巨大的影响。

如果让你回到过去10年，或者5年。你会说，每一个时期都有一个能让你财富迅速增长的明显机会。可惜的是，当时你并没有抓住那个机会。如果让你重新回到那个时代就好了。

反过来，如果再过5年或者10年，当你回头再看的时候，你一定会说当时如果我怎样怎样就好了。这就是因为我们每个人其实都无法看清经济未来发展的庐山真面目，能做到的就是应该让自己尽量“跳出此山中”。

六

如果房价有问题，那么出问题的就一定不止是房子。

最后，其实笔者一向不太懂汇率问题。上述言论只是个人一时兴起随手记录一些思考。总之，笔者觉得，房价与汇率是一个国家社会财富天平的两端。如何把握平衡，将与普通老百姓的生活幸福指数密切相关。

尤其是房价剧烈波动，只会造成贫富差距扩大，而不会对实体经济有任何帮助。尤其是提倡普惠金融的今天，房价越低，那么社会的贫富差距就会越小，社会资金运转于实体经济的效率就会越高。

这也是笔者认为房产税等抑制房价的市场手段应该尽快出台的原因所在。而不是像过去，人为压制供给或需求某一侧，这样做的结果就是房价火山的不定期爆发。

另外，过去有一种说法，房地产是国民经济的支柱，能够带动很多相关行业的发展。笔者觉得，过去20年，到底是国民的消费升级推动了房地产，还是房地产拉动了其它消费行业。这个结论在因果关系上，你中有我、我中有你，仍有可辨之处。

而这个结论如果放在现在已经以二手房交易为主的时代，则就完全不靠谱了。反而过去那些大房企完成资本积累后，巨大的资金洪流将涌向何方？这个问题必然会对今后经济发展与个人财富造成重大影响。