酝酿全球资产配置平安伦敦再买楼

刊发于总2096期《中国经营报》[保险]版 0条评论 被次查看收藏

中国平安在伦敦再下一城。2015年1月23日，中国平安旗下子公司平安人寿以3.27亿英镑买下伦敦办公大楼Tower Place。这是继2013年中国平安摘得险资海外投资不动产第一单之后又一大手笔。

随着欧美房地产市场复苏，保险资金境外不动产投资蠢蠢欲动，除了中国平安之外，安邦保险、阳光保险等险企纷纷“出海”，不过中国险企境外不动产投资起步仍较晚。

华泰证券保险分析师陈福告诉笔者，保险公司境外投资相对谨慎，至今海外投资仅占保险业总资产的1%左右。相对而言，中国企业股权收购经验不足。但房产收购风险相对较低，成熟市场的房产现金流稳健、回报确定。

寻找长期租约、回报率好的海外项目

总部位于香港的私募房地产基金管理公司基汇资本（Gaw Capital Partners）是中国平安此次收购的交易顾问。平安人寿向笔者确认了此笔交易，但并未对收购过程进行评论。知情人士透露，此次收购在监管层仍有程序要走。

2014年9月，基汇资本开始接触Tower Place项目，由于此前与中国平安多有合作，基汇资本知道中国平安希望找到长期租约、回报率好的项目，以及意向收购金额。

资料显示，Tower Place位于伦敦最负盛名的EC3保险业区域中心，为甲级办公级商业综合大楼，于2003年建成，使用面积达3.57万平方米。目前大楼的出租率为99.3%。

“平安希望收购优质的具有长期租金回报率的项目，以逐步构建起全球的资产配置。”基汇资本在给笔者的书面回复中称。

据了解，Tower Place项目位于伦敦金融城核心位置，项目超过95%以上的面积都是由Mash & Mclennan Companies Inc.租用的，租户品质非常好，租约要到2028年才结束，租期长有稳定增长。“无论从地理位置，建筑质量、租户品质以及租约构成来说，都是不可多得的资产。”基汇资本在书面回复中称。

至于收购价格如何确定，基汇资本并没有给出直接的回答，而是称“伦敦市场是一个比较透明的市场。价格也是由市场来决定的。”

据了解，基汇资本向中国平安投资委员会提交了财务报表和项目评估报告，涵盖购买资金中的贷款和资本的比例、出租率和投资收益、税收影响以及今后公司的结构等。

“外国投资者投资英国的物业基本上可以通过相对简单的离岸结构将税负规划至一个较为优惠的水平。伦敦若房屋所有人为海外居民，房屋出售不收资本利得税。”世邦魏理仕执行董事及中国区研究部主管陈仲伟告诉笔者。

从2010年至今，作为中国平安的收购顾问，此次中国平安收购Tower Place项目是基汇资本代表其亚洲客户在伦敦收购的第7个项目，其在寻找融资对象、大厦结构评估等方面都颇有经验。

“中国平安一直在看项目，地点不局限于伦敦，其他国家也在看。”上述知情人士透露。

此次收购是中国平安二度出海收购不动产。此前2013年中国平安就以2.6亿英镑买下伦敦另一地标性建筑劳合社大楼。据报道，中国平安在劳合社大楼上的租金回报率超过10%。

海外投资分散风险

近日，保监会副主席周延礼公开表示，2014年末保险资金境外投资达到239.55美元（折合人民币1465.81亿元），占当前保险业总资产仅约1.44%。从投资的品种来看，权益类资产是主要投资品种，如在股票、股权和权益类的产品占比较高。其中，不动产的占比大约是20%左右。

实际上，早在2012年10月保监会发布《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》，鼓励中资险企多形式、多渠道“走出去”进行海外投资，截至目前，已有中国平安、中国人寿、安邦保险、阳光保险等险企在海外投资不动产。除了中国平安上述两单收购之外， 2014年6月，中国人寿联合卡塔尔控股，斥资84亿元买下伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street大楼90%的股权，中国人寿占比70%；2014年10月，安邦保险以19.5亿美元（120亿元人民币）收购纽约华尔道夫酒店；2014年11月，阳光保险宣布以4.63亿澳元（人民币24.5亿元）收购澳大利亚悉尼喜来登公园酒店，并与酒店管理方美国喜达屋酒店集团结成长期战略合作关系；2014年12月，有消息称泰康人寿以2亿英镑购买伦敦金融城Milton Gate办公楼。

陈福认为，自2012年保监会允许投资海外房地产以来，大单不多，主要是保险公司缺乏经验以及政策的渐进演变。

陈福表示，国内一线城市个别的写字楼投资收益率高达8%~12%，海外利率低，收益率一般不超过6%。比如中国人寿收购的10 Upper Bank Street，目前每年的租金收入4435万英镑，大部分租约将持续到2028年，主要租户是高伟绅律师事务所（Clifford Chance），中国人寿该笔地产投资的年回报率为5%。

但近年来国内房地产波动较大。亿翰智库的董事长、首席研究员陈啸天告诉笔者，国内房地产受政策干预因素，波动较大。

陈仲伟提供的数据显示，2010年、2011年、2012年及2013年至今北京甲级办公楼租金涨跌幅分别为17%、50.16%、16.72%、-1.92%、-0.57%。

包括陈仲伟在内的大多数房地产中介认为，虽然他们监测的北京甲级办公楼的年投资回报率（年租金/售价）与纽约、伦敦处于同一水平，大约在4.5%左右，但是后者作为国际金融中心，楼的品质和客户的质量相对更高。

实际上保险资金负债久期较长、规模较大，一直希望找到收益稳定的投资渠道。而境外成熟市场的不动产投资能够产生持续稳定的现金收益，且投资收益率相比企业债等固定收益类资产较高，险企投资海外不动产，可当做是保险资金分散投资、避免风险的渠道之一。

对此，平安人寿方面表示：“保险资金投资不动产，有利于优化资产和负债匹配，提高保险资金收益率。投资海外不动产更是可以分散风险，具有重大的战略意义。”

平安人寿表示，伦敦作为全世界的金融中心之一，物业投资市场环境成熟，税收政策友好，市场容量巨大，物业资产的流动性也比较高。在英国及欧洲低利率市场环境下，投资伦敦成熟写字楼物业风险可控，收益可观。

陈仲伟告诉笔者，中国对海外物业目前以直接投资为主，未来中国保险公司可能会转向直接和间接投资并重，保险资金间接投资不动产的工具包括不动产股票、REITs、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）和RMBS等。

当然海外投资不动产并非没有风险。基汇资本相关人士表示，除了汇率风险，还要了解各国在房地产方面的法律、政策、税收、管理等综合层面的异同和风险；此外，在分工细化且系统的海外市场，要用好当地律师、会计师等专业机构的力量。

高纬环球资本市场部华东区董事苏金茂认为，以往人们认为美国政府没有审批事项，实际上在美投资超过1亿美元的房地产项目需要通过政府审批。