“大胡子说房”创始人李俊怀：2019年进入后房产时代

原标题：“大胡子说房”创始人李俊怀：2019年进入后房产时代

2019年1月6日，房地产研究专家、自媒体“大胡子说房”创始人李俊怀在广州举办了题为《后房产时代的投资新逻辑》的线下年终秀，对2019年房地产政策、行业和开发商的变化进行了解读和预判。

在政策层面，李俊怀认为，2017年16.9万亿的销售额将会成为中国楼市天花板，刚需买房最鼎盛时期已经宣布结束。2018年三四线楼市搭上版块轮动的末班车，是2004年以来三四线房价最接近一二线城市的一年，也必是未来三十年三四线城市与一二线城市房价价差最小的一年，同时也是以海南为核心的旅居城市崛起的一年。

随着山东菏泽放开限售、广州公寓可售个人、珠海松绑限购，楼市松绑信号明显。李俊怀预测，2019年楼市限制政策会在“分类调控，因城施策”的八字方针下进行逐步松绑。限价基本放开，限商全面放开，限购、限贷由紧到松，限售分类松绑。

2018年，中国个人杠杆率（人均债务/人均可支配收入）预计将达118.6%。李俊怀指出，居民杠杆已经用到极限，楼市的货币增发红利已经消失，预计2019年房贷利率会松动。

而在开发商层面，2018年土地频频流拍，下半年则是国企后发制人、频繁拿地。如广州7-10月出让的14宗地中，国企独占10宗。李俊怀认为，国企逆势拿地，不是为乱，而是求稳。

另一方面，2018年也是房地产开发商频频爆出质量问题的一年，被称为“买房维权年”。“开发商这几年发展的法宝就一个字：快，快速拿地、快速建设、快速销售….几乎所有开发商都走上了高周转这条路。但是过快的高速周转让房屋建造的质量难以得到保证，2018年买房可能是质量最差的一年。”李俊怀表示，高周转的模式一直都在。只要这种模式不变，房屋的质量永远难以提高。

针对这种质量问题，政府并不是并非没有应对，广东省今年就对关于取消预售制度征集意见。李俊怀预计2019大概率会试行取消预售，“如果期间没有问题，2020年就会开始全面覆盖。更关键的是，取消预售会对房地产行业大洗牌。房地产市场进入房企‘’寡头垄断”的时代，大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼的时代来到。”

基于2019年的楼市预判，李俊怀认为中国房地产已经进入后房产时代，以区别过去那个快速增长、增速增长、求量不求质的房产时代，主要体现在三个方面。

第一，开发商由拿地-开发-销售转为拿地-开发—销售-运营。在传统的拿地建房子的销售模式下，增加运营的环节。地产运营更考验管理人的管理能力，但同样也给地产公司带来可持续性的盈利模式与创富能力。

第二，市场中坚由刚需转为居住升级。整体房子已经足以满足刚需居住，同时更富有的经济条件下，人们也会自然追求更优质的生活，包括改善型居住，和第二生活的旅居居住。简单说就是由第一套房时代，转变成第二套房时代，要求自然也不一样。

第三，人口向一二线大都市聚拢。人口迁移由第一阶段进入第二阶段，农村和三四线人口流向一二线都市圈。