从“镀金时代”到“合金时代”

从“镀金时代”到“合金时代”

2019年07月23日 16:40:00
来源:经济观察报

(图片来源:全景视觉)

经济观察报 陈哲/文房地产金融属性与生俱来,主要体现在土地的不可移动、不可折旧和永续性,使得它具备极其优质的抵押品特性。

房改20年间,中国独特的土地制度和商品住房的短缺的共同作用下,房地产获得了超额收益。此间,房地产的金融属性未能得到充分体现——尽管具体到单个项目和产品,其高收益投机产品的表征已经显露。

从1998年到2007年的黄金时代,从2008年到2018年的白银时代,房地产与金融之间的关系,基本还停留在通过分期付款、按揭购房、开发贷款等简单的金融工具联系的阶段,房地产之于金融企业,还拥有一定的独立性,这个阶段或者可以统称为“镀金时代”。

随着白银时代接近尾声、行业利润趋于摊薄。市场的洗牌和重组,让房地产和金融之间的依存越发紧密。

比如我们如何评价一家房地产企业的核心竞争力,过去可能是开发商的拿地能力,再后来又演变为产品能力或者销售能力,如今最具成长性的企业首先具备周转效率、成本能力、投资能力、风控能力等等。这些新的评价标准,往往是非常金融化的。

其次,我们看到金融机构和房地产公司、项目之间的股权渗透关系、人员渗透关系、周期渗透关系、业务渗透关系,都愈发频繁和深度。以业务渗透为例,很难想象如果没有Reits、ABS等高级别金融工具和模型的介入,长租公寓、商业不动产、城市更新等业务能够成为这些房企集团作为主攻方向的业务。

最重要的特征,可能是以金融标准对房地产规划、设计、开发、销售、运营全流程的改造。它明确地昭示着中国房地产的路径已经完全摒弃了香港以地生财的模式,全面拥抱美国的房地产与金融共生共存的发展模式。

这将是一个房地产的全新时代。

与金融的深度融合,会令房地产具备更加稳定而多元的特性。就像不同元素与金属元素融合后,拥有更加稳定、抗干扰等特性一样。这个新的时代,我们可称之为“合金时代”。

“合金”,也是全球成熟房地产市场的普遍特性。

事实上当我们去看待十九大以来顶层设计定调的“房住不炒",一定程度上也是房改20年后,中国房地产需要遵循的转型方向。例如,一旦某类产品进入供求平衡的阶段,如果人们仍要求获得超额收益,可能会通过超高杠杆来获取,同时带来了超高风险。

而“租住并举”的思路,实际上肯定了房子作为金融资产的正向价值。举个例子,房屋租赁的供给方长期持有大宗资产,需要更加稳定的金融体系做支撑,将低活的不动产变成高活的金融品。

“房地产长效机制”的提出,也明确了房地产市场的稳定健康发展需要综合土地、金融、税收等多个领域的要素和理念。

特别需要强调的是,从镀金时代到合金时代,并不代表房地产就一定会通过传统的高负债、高杠杆、高风险的方式去挤占金融资源。金融“嫌贫爱富”的特质,也决定了在合金时代,市场会通过加速行业集中等方式,让金融资源得到更为高效的运用。

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