广宇发展何时“断奶”?

广宇发展何时“断奶”?

2020年03月12日 13:07:45
来源:中访网财经

2月12日,广宇发展(00537.SZ)发布了2020年第一次临时股东大会决议的公告。公告显示,会议通过了控股股东鲁能集团为本公司及所属公司提供财务资助的议案。

早在2019年12月21日,广宇发展的控股股股东鲁能集团以9.17亿元受让此前广宇发展出售的鲁美项目存货资产。

大股东频频出手,以缓解光广宇发展的燃眉之急。然而,外界不禁要问,广宇发展究竟何时断奶?

业绩增长乏力

广宇发展和鲁能集团的资产重组用时长达8年。早在2009年12月,广宇发展与鲁能集团就重组和整合事项签订附条件生效的框架协议。历经两次重组失败后,2017年8月24日,广宇发展与鲁能集团之间的重大资产重组方案获无条件通过,并同年9月20日取得证监会批复,在2017年10月30日新增股份发行上市。自此,鲁能集团将其下属的主要住宅类房地产资产和业务注入广宇发展,广宇发展成为鲁能集团发展房地产业务的主要平台。

重组直接给广宇发展带来了销售规模方面的变化。2017年,广宇发展的销售额由2016年的68.2亿元增至271.1亿元,增幅高达297.51%。可惜好景不长,2018年广宇发展的销售额就开始出现下滑,当年销售额为222.07亿元,同比下降18.09%。这种下降趋势一直延续到了2019年,半年报显示,2019年上半年,广宇发展的签约销售额仅为51.72亿元,较2018年同期减少51.18%。

而在重组之前,鲁能集团的销售规模位于行业TOP20之内。但从目前广宇发展的规模来看,不仅百强榜上无名,而且面临着去化不佳、资金紧张、增长乏力等诸多难题。

销售业绩的下滑,势必将影响营业收入的结转,这在广宇发展重组之后正逐渐显现。2017年,广宇发展的营业收入和归属于母公司股东净利润的同比增速分别为135.69%和263.02%,2018年这一增速已经降至25.01%和19.16%。

2019年以来,广宇发展的营业收入非但没有增加,反而出现了减少。三季报显示,截至2019年9月,广宇发展共录得营业收入130.81亿元,同比减少9.46%。

另一方面,广宇发展利润的增加也得益于重组带来的土储扩充。2016年广宇发展的房地产业务集中于重庆、东莞、青岛等地。2017年,其土储范围已拓宽至济南、北京、宜宾、成都、南京、苏州、张家口等城市。2017年年报显示,广宇发展重组获得的顺义新城、鲁能亘富、宜宾鲁能等项目,该年度共实现净利润14.36亿元,占公司当年实现归属于母公司股东净利润的66.13%。

值得注意的是,曾贡献较高利润的北京地区近两年销售下滑较为明显。2017年,广宇发展北京地区的收入占收入总额的22.97%,2019年上半年已经降至5.71%。广宇发展在北京的销售主要来自顺义新城,其成交金额在2017年达34.78亿元,而2018年大幅下滑至10.22亿元,2019年上半年的销售备案金额仅为5.82亿元,预期未来收入将持续下滑。

此外,重庆地区作为广宇发展的销售主力,却频繁出现业主维权事件。在广宇发展重庆的三家公司中,仅重庆鲁能贡献的销售额就占到了公司全部销售备案金额的26.33%。2019年前三季度,由于诉讼赔偿金支出增加,广宇发展的营业外支出较上年同期增加239.43%,高达764.61万元。相关数据显示,广宇发展牵扯的诉讼超80起。截至2019年6月末,仍有40起左右尚未结案。涉及的诉讼项多为与所售项目业主之间的纠纷,其中大多来自重庆鲁能项目。

去化不佳

受销售业绩影响,广宇发展的去化率在走低。半年报显示,广宇发展2018上半年可售面积约为191万平方米,截至2018年6月末未售面积87.40万平方米,去化率超54%。而到了2019上半年,广宇发展的可售面积约为185.18万平方米,截至2019年6月末未售面积145.61万平方米,上半年的去化率仅为21%。

在广宇发展的存货中,重庆鲁能星城十三街区项目于2016年12月就已竣工,但截至2019年中期,该项目的去化只有约27.4%。与之类似,竣工于2016年—2017年的南渝星城、鲁能城中央公馆一期、鲁能城二三期和九龙花园,项目相应去化也仅为11.7%、9.73%、5.22%和6.21%。可见,广宇发展并非无房可卖而是卖不出去。

为加速去化以及资金回流,广宇发展于去年11月22日将其持有的北京市丰台区榴乡路84号院的鲁美项目S-24地块1号楼3单元及地下部分存货资产,以进场挂牌交易方式进行对外转让,而“接盘”的则为其控股股东鲁能集团,此次出售为广宇发展去化了约7.51亿元存货。

短期偿债承压

广宇发展出售项目,也可看出其对资金回款的急迫。由于收到的商品房销售收入减少,2019年前三季度广宇发展经营活动产生的现金流量净额为-24.89亿元,同比降低174.36%。现金及现金等价物余额为45.65亿元,而短期借款则高达71.61亿元,手持现金对于短期借款的覆盖率仅为63.75%。自2017年重组以来,广宇发展调整后的现金比率和速动比率一直呈现下降趋势,2019年上半年两指标分别降至近五年的最低值0.12和0.4后,三季度末升至0.22以及0.47。综合来看,短期偿债压力较大。

从长期来看,广宇发展反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”自2017年之后呈现稳定上升的趋势,长期偿债能力正在逐年增强。

应对销售回款减慢,广宇发展在“卖项目”的同时也在加大融资力度。2019年前三季度,公司财务费用达到1.92亿元,较上年同期增加81.66%,主要原因是融资规模增加及费用化贷款利息支出增加。

从广宇发展近五年的负债总额来看,2014年-2019年上半年期间,其负债总额分别为23.16亿元、52.53亿元、150.78亿元、629.43亿元、652.7亿元和624.95亿元。重组导致广宇发展注入债务总额在5年时间翻了近27倍,广宇发展的杠杆也随之居高不下。截至2019年第三季度,广宇发展调整后的资产负债率为73.71%,净负债率为138.01%。

而鲁能集团除了“接盘”存货之外,也在持续对广宇发展进行财务资助。例如,在2019年11月14日,鲁能集团有限公司向广宇发展东莞公司、南京硅谷公司分别提供10.52亿、1.2亿的财务资助,年利率均为5.5%,期限均为1年。

1月21日,广宇发展发布公告称,公司第九届董事会第四十六次会议审议通过《关于预计2020年度控股股东向公司及所属公司提供财务资助额度暨关联交易的议案》。公告显示,为满足公司及所属公司业务发展需要,缓解资金需求,公司控股股东鲁能集团2020年度拟向公司及所属公司提供财务资助本金额度不超过217.19亿元,期限不超过24个月,年利率不超过5.5%,财务资助金额在总额度内可于有效期内循环使用。在2019年这一财务资助额度为108.38亿元,可见鲁能集团的输血力度正在逐渐增强。

由于绿色发展乏力和财务指标不佳,广宇发展也未能入选国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合编制发布的2019中国房企绿色信用指数TOP50。

内容来源:标准排名官方帐号

作者:李佳