中国奥园入主京汉股份 是“北上”还是重回A股？

4月7日晚间，中国奥园与京汉股份达成协议，拟以11.6亿元对价收购京汉实业投资集团股份有限公司（以下简称“京汉股份”）约29.99%的股本。股权转让完成后，广东奥园将取代京汉控股成为京汉股份的控股股东，郭梓文也将替代田汉成为京汉股份的实际控制人。

京汉股份易主

根据公告，于收购事项之前，京汉控股及建水泰融分别拥有京汉股份约37.04%及3.88%的股本，实控人田汉透过卖方合共控制京汉股份约40.92%的股本。也就是说，交易完成后，田汉及其一致行动人所持有京汉股份的比例将从40.92%降至约10.93%，京汉股份的控股权将发生新变化。

同日晚间，京汉股份也上述内容发布进行公告说明。京汉股份称，若本次转让全部顺利实施完成，京汉控股将不再是公司控股股东，田汉将不再是公司实际控制人，广东奥园将成为公司控股股东，公司实际控制人将变更为郭梓文。

对于公司易主，京汉股份方面表示，公司控股股东及实际控制人变更，不会对公司生产经营、财务状况、偿债能力产生不利影响。引入投资者进一步优化了公司股权结构，有利于公司与股东优势资源协同发展；有利于进一步激发公司经营管理团队的活力，实现公司高质量发展；有利于促进公司业绩增长，维护公司及股东利益。

梳理发展脉络，京汉股份易主有迹可循。记者注意到，自去年下半年以来，京汉股份便开启“融资+卖项目”的纾困之路。去年12月，京汉股份以2.145亿元向新城控股、四川精华地产分别出售所持简阳嘉欣瑞恒投资开发有限公司15%、24%的股权；今年1月，京汉股份又以1.82亿元向北京京台企业管理咨询有限公司出售通辽京汉置业100%股权。截至今年2月底，京汉股份控股股东及其一致行动人股份质押股份数达到约2.9亿股，质押比例为85.07%。

一连串不“乐观”信号的背后，是京汉股份转型的不顺利。2000年进入房地产行业，2015年借壳化纤上市公司湖北金环登陆A股资本市场。随后，实控人田汉开始提出向健康产业转型的战略，并在2018年喊出“去房地产化”口号，不过实际效果却差强人意。

加磅房地产业务？

2017年，京汉股份实现营收27.95亿元，归属净利润3.07亿元，创下自2010年以来最好业绩。当年4月，其股价一路高涨至26.85元/股的历史高位。

然而好景不长，京汉股份同样也遭遇了转型“阵痛期”。在2018年的年报中，其曾公开表示，未来公司将逐步退出传统房地产业务，专注于新材料及绿色纤维及产业链相关产品的研发与制造。作为公司战略转型的核心一环，公司将着力于绿色生物基纤维素纤维产业链上下游产品的研发、丰富产品结构、做大产业规模。

转型在路上，业绩收入也在路上，绿色纤维业务总投资25.7亿元，但却迟迟未能投入生产，给京汉股份带来收益。对于上述业务发展情况，京汉股份也作出回应，“目前绿色纤维项目一期已启动建设，2019年下半年已经开始进行设备安装，2020年6月进行设备及系统调试，2020年11月试生产。全部投入运营后，将形成年产10万吨新型绿色生物基纤维素纤维的规模。”

近年来，京汉股份一直在试图拿掉传统房地产这一业务，但其营业收入仍主要依赖房地产业务支撑。年报显示，2017年、2018年和2019年上半年，京汉股份的房地产业务营业收入占比分别为74.93%、73.26%和72.77%。

在绿色纤维等新业务尚未培育成熟、地产业务稍显停滞的情况下，京汉股份的营业数据略并不“美好”。2019年1-9月，京汉股份实现营业收入17.33亿元，同比增长7.14%，但净利润亏损4263.77万元，同比下降高达829.98%。另一方面，京汉股份也面临着负债压力。截至去年9月末，京汉股份的资产负债率达78.38%，其流动资产、流动负债和存货分别为114.44亿元、92.18亿元和83.36亿元。

如此这般，京汉股份引入资本方也在情理之中。中国奥园方面表示，“在收购事项完成后，买方将透过借款或协助目标公司融资，向目标公司投入不少于人民币5亿元，供其偿还借款及用作日常营运。”

针对后期会不会加磅京汉股份的房地产业务，中国奥园方面回应称，房地产开发是京汉股份的主营业务，中国奥园的收购也是基于其地产业务的相关考虑。公司方面将在收购完成后根据实际经营情况进行合理安排，目前还没有具体计划。

但有一点是可以肯定的，据京汉股份方面透露，在双方的收购框架协议中特别约定了收购后奥园将持续加大对绿色纤维的投入，支持该产业做大做强。

八成项目来自收并购

针对中国奥园入主京汉股份，市场主流有两种声音：一则是中国奥园借此“北上”；一则是中国奥园或借壳京汉股份回归A股。对此，中国奥园回应称，此次收购只是延续一直以来的收并购战略。

作为区域深耕的代表，中国奥园也正由区域性房企向全国性房企转变。年报显示，中国奥园在深耕粤港澳大湾区的基础上，实现了北上广深一线城市全覆盖，布局华南、中西部核心区、华东、环渤海区域及境外区域，占比分别为42%、27%、17%、10%、4%。中国奥园表示，京汉股份的项目布局与公司有契合之处，并不存在借此“北上”。

知名房地产评论员严跃进分析称，一般企业进行收购都会出于多方面考虑，中国奥园入主京汉股份首先是看重其土地资源，尤其是奥园提出要“提升一二线城市占比，提高市场份额及影响力”，增加京津冀等地区土地储备无疑是奥园想看到的。如果后续运行良好，也不排除借此回归A股的可能性，但目前还没有这个迹象。

记者了解到，目前京汉股份的项目主要位于北京、天津、重庆、成都、南京、太原、广东省及河北省等地，共计约18个项目，总可售建筑面积约124万平方米。中国奥园称，通过本次收购，可深耕已有区域，丰富集团的土地储备资源，进一步增加一二线城市占比；同时，收购事项促进集团与目标集团的战略整合，有助增强集团的持续盈利能力，为股东创造理想回报。

收并购一直以来都是中国奥园增加土储的主要方式。自2007年上市以来，按建筑面积算，中国奥园通过收并购方式取得的项目占68%，招拍挂占29%，城市更新及其他占3%。2019年，中国奥园共新增87个项目，新增可开发建筑面积约1609万平方米，其中收并购项目占79%。

凭借着收并购所得的项目，中国奥园规模实现快速增长，从2016年的256.02亿元上升至2019年的1180.6亿元，成功跻身千亿俱乐部。

北京商报记者 董亮 王寅浩