净负债率233%、利润增速四年最低 华发股份靠什么迈入千亿门槛

近日，华发股份发布2019年业绩报告，得益于前几年快速突进的销售业绩，华发股份在营收端正在慢慢实现“千亿”目标，但随着销售均价下降，拿地成本走高，华发股份的利润率、负债率目前均面临考验。

利润增速下滑 四年新低

根据2019年报显示，华发股份2019年度实现营收331.49亿元，同比增长39.87%；归属于上市公司股东的净利润为27.85亿元，与上年同期相比增长21.9%。

虽然总体来说数据还不错，但华发股份各个区域的表现并不一致。如华发股份在华南（除珠海）、山东、华中等区域，营收增速均超过40%。不过，在大本营珠海，华发仅实现收入60.53亿元，同比减少24.18%。此外，华发山东区域毛利率高达53.37%，而在北方区域却低至10.89%。

另外，通过纵向对比华发股份2016年~2018年的业绩报告，《每日财报》发现，2019年华发股份实现归属于上市公司股东的净利润的增速与2018年度相比，则呈现了明显下降。

2018年华发股份归属于上市公司股东的净利润为22.84亿元，与上年同期相比，增长41.88%；2017年归属于上市公司股东的净利润为16.20亿元，与上年同期相比59.11%；2016年归属于上市公司股东的净利润为10.18亿元，与上年同期相比49.73%。可见，华发股份2019年净利润增长在近四年来已呈现明显放缓趋势，也是近四年来，利润增速最低的一年。

另外，2019年华发股份销售金额同比增长58.54%，销售面积却同比增长103.17%，销售面积增速远远高于销售额增速。

而销售面积增速远超销售额增速，又可以从另一个侧面反映出华发股份正采取一切办法加速回款，但也表明其销售和资金境况愈发艰难。

负债高企 资金紧张

根据华发股份1月8日披露的《关于 2019 年累计新增借款的公告》显示，截至 2019 年 12 月底，公司借款余额为人民币 1052.37 亿元，较公司 2018年末借款余额 942.78 亿元增加 109.59 亿元，占 2018 年末经审计净资产 321.84亿元(合并口径）的比重为 34.05%。2019年末，公司总负债达到1908亿元，同比增长27%，其中有息负债1057.2亿元，同比增长12%。此外，公司永续债规模增加至63.73亿元，同比增长106%。据中金数据显示，华发股份年末净负债率（永续债视为负债）为233%。

与此同时，过去一年华发股份累计新增借款高达百亿元。截至2019年年末，华发股份的短期借款为123.08亿元，一年内到期的非流动负债为245.15亿元，所持货币资金260.80亿元，尚存有逾100亿元缺口。

另外，2019年，华发股份资产负债率为81.51%，净负债率为160.50%，虽同比下降却依旧处于高位，并且远高于营收100亿-500亿房企均值。

值得注意的是，在拓展全国化的同时，加码商业地产、长租公寓等相关产业，这些竞争激烈且吞噬现金的行业对于华发股份本就紧张的资金形成巨大压力。据了解，2019年华发股份投资性房产同比上涨105.82%，至48.91亿元，系开发产品转为长租公寓所致。

频繁融资 土储减少

根据年报显示，2019年华发股份融资总额为1057.23亿元，整体平均融资成本6.35%，利息资本化59.54亿元，资本化比例达到84%。2018年同期，融资总额为942.78亿元，整体平均融资成本5.87%。

另外，《每日财报》梳理了今年以来华发股份从华发集团处通过关联交易获得的资金成本，发现平均融资成本普遍在8%以上。而2018年华发股份的整体平均融资成本仅为6.35%，2019年的融资成本明显上升。

值得注意的是，华发股份华东区域未来的土地储备情况不容乐观，并且杠杆率持续维持在高位，这限制了公司降杆杠的空间。而巨额债务和走高的融资成本，叠加项目利润空间承压，华发股份未来的利润增速或面临一定的不确定性。

那具体数据来看，截止2019年年底，华东地区土地储备面积占比仅8.31%；华南地区土地储备面积占比33.93%；华中地区土地储备面积占比45.71%；北方地区土地储备面积占比12.05%。

过去一年华发股份重点在华东区域扩储，仅2019年11月、12月在华东区域的累计拿地金额便高达119亿元。不过，2018年上半年，华发股份土地储备建筑面积为1044.17万平方米；2018年年底，该数值降低为750.04万平方米；到2019年底，该数值再度降低，公司拥有土地储备计容建筑面积697.48万平方米。

年报显示，截至2019年年末，公司拥有土地储备计容建筑面积697.48万平方米，在建面积1367.02万平方米。土储面积较2018年的750.04万平方米下滑明显。就华发股份整体的土地储备情况而言，明显已经放缓了速度，相比与资金压力不无关系。

增速下滑、土储减少、负债高企的华发股份，2020年如何纾解困境？《每日财报》将会持续关注。

出品 | 每日财报

作者 | 何洛