金地集团割韭菜惹身骚,原来是真的缺钱了

金地集团割韭菜惹身骚,原来是真的缺钱了

2020年04月28日 15:31:27
来源:中访网财经

谁曾想,稳健保守如金地集团,也会落到疲于借新还旧的境地。但昔日光环已然褪去,快速扩张赶上队伍的行程道阻且长。

截至4月27日,金地集团仍然未对上交所关于“18金地03”公司债券票面利率下调一事遭到的质问提交回复,但有未经证实的消息称,“目前金地集团已决定不对该债权票面利率进行调整”。

一笔10亿元的债券,把融资利率从5.29%调降到1.50%,金地集团就想赚个3700多万元的中间差价。

房地产下调债券利率,本不是新鲜事。亏就亏在当初募集说明书中全篇大提“提升”,只字未提下调,最后却“耍流氓”地将其解释为“提升负基点”。

执意用难看的吃相割韭菜,金地集团是真的缺钱了。

01

中金教你阅读理解

“根据当前的市场环境,发行人选择下调票面利率。”金地下调“18金地03”的理由看似敷衍,其实也并不是完全没有道理。

市场环境是支持金地集团的。2020年一季度,新增债券融资成本较2019年全年下降0.46个百分点至6.58%,其中,境内债券融资成本为3.87%,较2019年全年下降1.34个百分比。

但10亿元债券利率从5.29%调降到1.50%,利率水平已经低于余额宝的收益率。若利率调整后投资人不选择回售,金地集团将通过这波操作轻松节省3790万元的财务费用。

面对此番操作,不少投资人怒气中烧。投资有风险,按道理,企业对公司债券利率下调也不是头一遭,作为一个成年人怎么能这点道理都拎不清?

事实却是,成年人尤其是成年投资人,追究对错的目的终究是一场利益的博弈。

在“18金地03”的募集招募说明书中明确提到,在存续期的第2年末公司(金地集团)可选择调整票面利率。到这里为止,下调债券利率都还是顺理成章。

而金地集团真正吃了哑巴亏的焦点在于,投资人坚称招募说明书中提到了“存续期后1年票面利率为本期债券存续期内前2年票面利率加公司提升的基点,在存续期后1年固定不变”。

照此看来,金地集团确实有调整利率的选择权,但这个选择是单向的——只能提升,不能下调。

双方就“利率调整权”一事来回周旋之际,引来了监管注意。在金地集团发布下调“18金地03”利率公告的第二天,上交所立马下发了关注函,并对此举是否合规提出质疑。截止到4月27日,金地集团方面仍未对此作出回复。

在此之前,金地集团以“因市场上投资人对条款有不同理解”为由申请债券停牌。随后,金地集团与10余名投资人就利率下调一事进行了一场深度的“阅读理解”沟通会。

其间,作为“18金地03”承销商的中金公司划重点强调:虽然《募集说明书》绝大多数地方写的都是“提升”,但这个提升也可以理解为“提升负基点”。

这个道理就好像,你老板说今年给你涨薪,到最后你发现工资没涨,甚至还被扣了10万元。你的老板拍拍你的肩膀说:涨薪“-10万元”。

2020年迷惑行为大赏,中金公司在线教你阅读理解。至于这场课外辅导的学习成果,最主要看的还是你能不能把语文老师的棺材板按稳了。

02

短期债务压力巨大

显然,这场在线教育并没能说服投资者。未经证实的消息称,此次金地集团与投资人深度沟通的结果是维持原利率不变。如果消息属实,与“18金地03”同期发布的另外6只债券或将同样无法调整利率。

正经社梳理上述债券募集说明书了解到,除了核心数据的区别之外,7只债券的相关表述基本一致。资料显示,在2017-2018年间,金地集团发行的7只债券中关于债券利率及确定方式中均约定,存续期后1年或2年,票面利率为相关债券存续期内票面利率加公司“提升”的基点。

上述7只债券涉及的资金规模高达120亿元,若都按照票面利率下调至1.5%来计算,金地集团能从中节省8.4亿元财务费用。但显然,“提升”二字将这个可能性拉到了最低。

也就是说,因为这个白纸黑字的表述,金地集团买不了后悔药,只能打落门牙吞下这最高接近10亿元的“损失”。

这个结果,对于当前短期债务压力巨大的金地集团而言,无疑是个雪上加霜的噩耗。

2019年年报显示,截至2019年末,金地集团总负债2524.46亿元,同比增长19%。有息负债947.58亿元,同比增加15%。一年内到期的非流动负债为328.1亿元,2018年同期仅为82.66亿元,同比增长高达296.92%。

其中,长期负债占比有息负债的比重为63.01%,相较于2018年81.85%的比重下降约19个百分点;短期负债占比则相对应地有所提高。

目前,金地集团账上约450.98亿元的现金及等价物余额和328亿元的短期债务,对比起来尚有可覆盖的能力。

不过正经社注意到,金地集团历来有存在银行的现金间接美化财务费用的习惯,一旦现金用于覆盖短期债务,就会影响到后期财务报表的可爱程度。

数据显示,金地集团仰仗于巨额银行存款的利息加持,在2018年、2019年分别录得23.94亿元和27.59亿元利息收入。得益于此,过去很长一段时间内,财务费用都呈现负值状态。

显然,装修报表和覆盖债务,金地集团的选择是“都要”,“借旧还新”看起来是它给出来的解决方案之一。

来自上清所的数据显示,自2020年2月以来,金地集团先后发行了四期超短期融资券、一期中期票据,以及一支已获上交所通过的110亿元小公募债券,发行利率均在2%以上。值得注意的是,这些债券的用途几乎都是用以偿还到期的公司债券。

有业内人士分析,将“18金地03”利率下调至投资人无法接受的程度,或是想间接迫使投资人全部回售债券,而金地集团则可以借此在当前融资成本较低的档口再度大举发债。

没曾想,败在了咬文嚼字上。

03

贵族回归道阻且长

自1992年涉足房地产以来,金地集团的房地产已经发展近20年。细数过去的成就,一顶“招保万金”的帽子已过时许久。

在“碧恒万融”的时代,除了万科还有一战之力,金地集团、保利地产、招商地产早已被房企四大金刚除名。

2019年,金地集团销售规模突破2000亿元,是“招保万金”最后跨越2000亿门槛的一员。此时万科以6260亿元的规模排名第二,保利地产和招商蛇口分别以4652亿元、2206亿元排名第五和第12名。

在地产江湖中,有不少房企因为坚守特色而错过了最佳扩张时期,从而掉队。前有“高品质”的绿城控股,后有“科学筑家”的金地集团。

在地产界,文科生万科精于品牌建设和营销,理科生金地集团则注重对房子的研究和实际技术运用。这样的选择,决定了新时代下的座次序列——前者迅速上了“规模化”的道,后者一路掉队。

等到金地集团回过神来时,房地产的天早就变了。2016年,万科规模超过3500亿元。那一年,保利地产刚刚突破了2000亿元规模,重启高增长的金地集团刚刚迈过千亿门槛,合并吸纳了招商地产的招商蛇口则是在次年才突破千亿。

从千亿规模跨到2000亿的台阶,金地集团仅仅用了三年。这个速度虽快,但时机已经晚了。放眼望去,如今业界的2000亿规模与碧桂园领衔的7000亿规模已经产生了巨大的鸿沟,想要跨越这道坎,并非又一个3年就能轻松实现。

从房企“四大金刚”到现在的二线房企,金地集团的贵族光环已然褪去。原本寄希望于快速扩张冲刺赶上队伍,最终回归无望还招来一身疾患。

谁曾想,稳健保守如金地集团,也会落到疲于借钱还债的境地。

数据显示,自2016年开启快速扩张模式后,金地集团净负债率就呈现了翻倍增长态势。2016年-2019年间,分别为28.40%、48.22%、57.36%、60.24%。

资产负债率则从2016年的65.43%上涨为2019年末的75.40%。

当然,高负债运营是房地产快速扩张的不二法宝,但金地集团这场杠杆操作的质量却不高。

正经社梳理了解到,2015-2019年,金地集团拿地金额从297亿元涨至1200亿元,翻了4倍。但在此期间,权益投资占比则一直保持在40%-50%左右。相较之下,年度全口径金额千亿以上的房企中,绝大部分企业的权益占比都在70%以上。比较而言,金地集团差距甚大。

受到权益投资占比较低的影响,净利润成长速度一直不乐观。其中,2017年至2019年间,净利润增速分别为8.61%、18.35%以及24.41%。

有业内人士分析,当前金地集团归母净利润的近六成仰仗联合开发项目产生的“权益法核算的长期股权投资收益”支撑,这对粉饰当期的业绩作用不小,但这些股权投资收益一则并非现金,亦未分配入账,不能用于企业运营,二则非主营业务收入,对于后续业绩的可持续增长存在隐忧。

其次,在以合作开发为主要扩张手段的房企中,不少企业都面临着合作成本推高、项目掌控力减弱等困扰。从市场等角度而言,过高的“合作开发”比重,能为房企提供隐匿负债空间之余,也带来了合作开发楼盘容易出现质量问题等风险。

在金地集团的官网主页上,有一句硕大的标语——做中国最有价值的国家化企业。但从几近失速的扩张过程来看,又似乎已经将之抛诸脑后。【《正经社》出品】