保利地产的焦虑：质量漏洞频出，一季度销售骤降35%

“这两年不要买房，房屋质量最差”，地产大佬的预言，竟一次次成真。曝出质量漏洞的，有万科、龙湖集团、绿城中国……都是国内知名地产商，有头有脸。

这样来看，保利地产是犯了每个地产商都会犯的错。4月28日，保利地产质量漏洞被传开了，业主投诉墙体有裂缝，可看到两层钢筋。保利方面不否认，但说问题不大，“确实存在需要维修的小问题，但并不涉及质量结构问题。”

如果墙体裂缝是小问题，被曝地面裂缝渗水，墙体填塞废料，洗手盘巴掌大小……不知道应该是大问题、中问题、还是小问题。纠结质量漏洞、问题大小，没有意义。只需知道一点，忽视产业初心、消费的敬畏心，触碰各方忍耐线，无疑是自毁长城。对于房企，失速不是最可怕的，失人心才是。

一、掉队第一梯队，前三梦至今难圆

保利地产，曾经的地产江湖“四大天王”。2010年，保利地产土储位居A股上市榜首，销售额全国第二，仅次于万科。滚滚长江东逝水，曾经的房企龙头“招保万金”，如今变成了“恒碧万融”。

地产江湖论资排辈，一直是以规模论英雄。根据克而瑞数据，保利地产自2012年之后就再也没有进过销售排行前三。2017年，保利地产董事长宋广菊喊话，“未来两三年，保利再站到前三的位置，我是有信心的。”

明白人儿都知道，想要快速提升销售额，高周转是一剂良药。第一个吃螃蟹的是“地产一哥”万科。2010年，万科提出“5986”高周转模式，也就是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成，产品必须6成是住宅。

这一模式帮助万科创造了销售神话，2010年，万科销售额1081.6亿元，同比增长70%，成为中国房地产销售新的记录。2011年，万科销售额再破千亿，蝉联行业销冠。作为曾经的四大天王之一，保利地产也要一试高周转的魔法。

在2018年的总经理工作计划中，保利地产就明确提出，新形势下，公司将坚定实施“高周转、强回笼、适度杠杆”的策略，强调高质量增长。体现在财务和销售指标上，仅在2019年，保利地产营收2360亿元，增速21%。净利润280亿，增速48%，创近10年来新高。签约销售4618亿元，两年增长1600亿元，稳居行业前五、央企第一。

那么，保利地产前三梦实现了吗？根据克而瑞数据，即便近三年保利地产销售额大增，但始终未能挤进前四。从数据上看，反而距离越来越远。2017-2019年，保利地产与行业第四的融创相比，销售额差距分别是470亿元、550亿元、854亿元。

（2019年、2018年、2017年）

或许是看到与第一梯队的差距，宋广菊在2019年5月的股东大会上提出，冲击三甲是3至5年的目标。业内人士认为，对第一梯队的三家房企来说，名次已经不重要，只要他们愿意，谁都有办法当第一，年底冲一下销售额而已。但碧恒万之外的房企想在几年内再挤进第一梯队，可能性已经不大。

二、高周转失衡，频出质量漏洞

一般来说，房企快速扩张会带来债务激增，保利地产也不例外。

2017-2019年，保利地产负债总额从5395亿元上涨至8037亿元。但综合来看，保利地产在财务上是国内最稳的房企之一，拿2019年为例，净负债率56.91%，降低23.64%；有息负债综合成本约4.95%，同比降低0.08%。同时，货币资金近1400亿元，为短期借款及一年内到期债务的2.1倍。

财务报表上，保利地产是地产界的三好学生，“稳”成了关键词，券商们齐刷刷地吹捧。但在口碑上，保利地产的表现却要大打折扣，近几年频上质量黑榜。对于质量漏洞，普遍认为与高周转相关。

其实，高周转和高质量并非不可兼得，高效率是任何时代的追求。房企的高周转是现金的周转，首要前提是质量安全。但在执行落地时，不少房企的高周转变成了压缩单个工序施工时间，“慢工出细活”也就成了“萝卜快了不洗泥”。

保利地产快到什么程度？出任保利地产副总经理十年，去年被立案调查的吴章焰曾说过，“拿地3个月就能开盘，开盘一个月就能回款10亿。”有机构给出快周转的极限：如果开盘前预留1个月蓄客期的话，拿地后140天开盘是极限，而且拿地后1个月要开工。

从频发的质量漏洞上看，显然，高周转追求的“快”，与建筑科学需要的“稳”，保利地产没能做好平衡。在互动平台，有投资者问：保利地产的精装房的质量管控体系是什么？为何成都保利地产的精装房维权事件频发，业主拒绝收房？这个是否会影响成都保利地产的收入确认？

董秘的回答很有水平，首先表态度，“公司非常重视住宅产品的质量和业主权益的维护”。然后讲方法，“公司已积极采取措施处理相关问题，亦会对项目进行排查改进、精细化管理”。最后升华主题，首尾呼应，“进一步提高客户服务质量，保持稳健增长，持续为股东与客户创造价值。”

问题的关键是，保利地产数年前就遭遇维权，项目遍及全国，涉及项目包括成都保利湖心岛、广州保利罗兰花园、江西保利八里翡翠等等。消费者质疑，为什么不在建设阶段把控品质？肉眼可见的漏洞也非要等业主指出来？比如墙体开裂，巴掌大小的洗手盘……

三、地产回归“产品主义”是正道，无产品就无核心竞争力

事实上，在楼市调控趋严的背景下，不少开发商为了追求规模，客观上造成了速度优先而牺牲了质量。近几年，以质量闻名的绿城、龙湖也出现质量漏洞，甚至有业主跑到业绩会上维权。

绿城高管说：“形势逼着开发商进行快周转、控成本、降标准，房屋质量也越来越差”，甚至“没有开发商敢保证房子不漏水。”

龙湖吴亚军曾怒斥，“看了项目很失望，建筑不及格，粗陋，门厅很小……我不相信是这个城市人民的审美，也不相信是成本的限制（许多细节是因为水平和不走心）。

不论是什么原因，地产行业缺乏匠心是不争的事实。对于很多房企，质量问题都是标配，不被维权都不好意思在圈儿里混。对于业主来说，交房即维权屡见不鲜。

为了维权，业主和开发商还展开了一场场谍战大戏。业主成群去售楼处闹，开发商就地取材，将维权图说成看房照；业主想抓降标减配证据，开发商连夜拆除样板房。有的业主为了维权，硬是自学成了房产专家，钻研装修知识、法律条文，甚至网淘安全帽混进工地盯工。

金杯银杯，不如老百姓的口碑。口碑影响销量，销量影响利润，利润影响发展。在央行的报告中，城镇居民7成财富是房产，好房子的重要性，中国人比谁都清楚。在房住不炒的政策引导下，炒房的潮水逐渐退去、楼市日趋冷静，购房者置业观也趋近理性。

业内人士认为，房地产回到“产品主义”的时代逐渐成为共识，意味着高水准、创新力的产品将会是企业核心竞争力之一。回到保利地产，前三梦难圆，除了战略上的考量，是否与口碑有某种关联？

根据艾媒咨询发布的2019年房企口碑榜，保利地产排名第36，相比万科、碧桂园、融创等排名属于靠后。根据品牌数据研究发布的2020行业十大品牌排行榜，保利地产排名第4，相比万科、碧桂园、恒大排名靠后。在其他多个包含口碑指标的排行榜上，保利地产均未能名列前3。

销售数据也和房企口碑契合，根据保利地产发布的销售简报，前3月签约金额710亿元，同比下滑35%。参考克尔瑞数据排行，保利地产相比“恒碧万融”降幅最大，与“恒碧万”的千亿销售不在一个级别。

综合来看，在“产品主义”时代，房子质量不仅关乎消费者利益，也是房企核心竞争力的重要体现。这对房企的创新能力与品质把控能力提出挑战。不过当务之急，房企应该适当停下来，等等品质灵魂、等等产业初心、等等风控敬畏感，这是一件很重要的事。

来源： 德林社

文 | 张佳儒