计划分拆物业服务赴港上市，金科股份“A+H”双平台即将起航

金科股份于4月29日发布公告，公司董事会4月28日审议通过了关于分拆所属金科物业服务集团到境外上市的相关议案。

公告显示，本次上市地点为香港联交所主板，发行股票为境外上市外资股（H股）。需要指出的是，2019年金科服务营收便已经达到27.5亿元，净利润达4.06亿元，今年一季度净利润为8416.45万元。单就体量而言，金科服务已经远超很多上市公司。

未来，随着金科“A+H”双平台的搭建完成，金科整体竞争能力将得到进一步提升，可以有效的增强金科服务的资本实力，并建立独立、持续、稳定和高效的资本运作平台，为业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升金科服务竞争优势。

打造“A+H”双平台

公告显示，本次金科服务新发行的H股股数拟不超过发行后金科服务股份总数的25%（未考虑超额配售权的行使），并视市场情况授予全球协调人或账簿管理人不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。

募集的资金，将用于扩大公司物业管理业务规模，收购兼并其他物业公司或者专业化服务公司，发展公司增值服务业务，完善公司数字化及信息化系统，补充公司营运资金等。

实际上，在此之前得益于地产业务的迅速崛起，金科服务已经成长为国内物业公司TOP10，连续六年中西部市场占有率第一，管理项目近800个，管理面积超2.4亿方。

此次港股上市融资，并通过后续可能的收购兼并动作，将促使金科服务市场占有率进一步提升，发展后劲得以充实。“通过增发股本公开募集资金，有助于金科服务更好的进行服务面积和品质提升，提升增值服务能力，增强发展后劲，提升市场占有率。”分析人士认为。

另据中国指数研究院披露数据显示，物业管理行业是存量与增量并存的巨大市场，预计到2025年商品住宅销售面积累计238亿平方米，按照百强企业住宅物业费计算，整体市场规模近1万亿。到2025年中国社区增值服务市场容量预计达1.8万亿，未来行业规模将持续稳步增长，同时行业集中度将继续提升。

TOP10领先再增筹码

凭借资源禀赋、品牌口碑、资金实力和管理效率方面的优势，龙头公司不断扩张管理规模，丰富经营业态、优化盈利能力，成为行业趋势下显著的受益者。

上述背景下，物管行业TOP10的市场份额一直在提升，头部企业的平均营收规模更大，净利润率领跑行业。

尤其是2016年以来，房地产销售和开发的高景气度，头部物业企业通过借助地产关联方的资源承接项目以及并购和市场化拓展等方式实现了储备面积的大幅增长，TOP10的物业管理企业储备面积的提升更是大幅度领先。另一方面，TOP物业企业间也面临着激烈的竞争，纷纷通过收购等方式扩大自身管理面积，提升市场占有率。

如何在头部企业的竞争当中稳健前行？也是金科股份所需要思考的问题，将金科服务独立上市成为了必然选择。

这也与行业趋势保持了一致，随着物业管理版块价值逐步被资本市场发掘，房企纷纷将其物业管理业务分拆上市，至2019年末，H股上市的内地物业公司已高达20家。而在港股市场，投资者普遍青睐于可以提供稳定现金流的物业企业，当前其行业平均市盈率可达30-40倍。

而在2019年金科股份净利润便已达4.06亿元，若按照中位数35倍市盈率估算，金科服务对应市值便已达140亿元，相当于153亿港元。这其中还未考虑公司2020年业绩增长，以及市场对公司TOP10行业地位的溢价因素。2020年，金科服务对应的市值有望进一步提升。

此外，金科股份近三年销售面积均排名行业前十，分别实现843万方、1,342万方、1,905万方，同比增长69%、59%、42%。母公司销售面积的高速增长，也为金科服务未来接管面积增长提供了强劲支撑。

物业上市反向赋能主业

将金科服务独立上市，又可以对金科股份现有业务形成有力反哺。

首先，从资本市场角度来看，金科股份当前A股总市值在400亿元左右，而金科服务按当前估值水平预计的总市值则在150亿元左右。若依据分部估值法剔除物业版块市值，考虑到摊薄因素，金科股份当前地产版块业务对应市值仅为300亿附近，地产业务对应市盈率为4倍，公司价值存在一定低估。

其次，物业公司分拆上市后可以通过资本加持，获得更多的物业管理面积，增强科技服务能力，改善经营能力，提升盈利水平。

同时，物业服务作为地产销售过程中的重要核心竞争能力之一，更加优质的物业服务可以为地产销售提供更多产品和品牌溢价，形成良性的反向赋能作用，实现“地产+物业”比翼齐飞。

需要指出的是，由于金科服务与金科股份其他业务版块之间保持足够的业务独立性，金科服务的境外上市，不会对上市公司其他业务版块的持续性经营运作构成实质性不利影响。

东北证券地产团队指出，物管行业政策逐步由规范型向鼓励型转变，发展迅猛，空间巨大。短期新房开发高景气度下竣工面积的释放，又将带动行业快速增长。未来两三年，具备大型开发商背景的物管公司在管面积，将会随着竣工面积的释放而迎来一轮快速增长。长期来看，受人口和城镇化率等因素驱动，行业在管面积的持续增长，收入增长和收费市场化有望打开物业管理费提价空间，后勤服务社会化改革也将提升物管企业机构物业拓展空间。

“四位一体”战略再深化

根据金科股份年报披露，公司已初步形成以民生地产开发、生活服务、科技产业（园区）投资运营、文化旅游康养等相关多元化产业“四位一体”协同发展的战略格局。

如今，金科的发展模式已初露峥嵘。以科技园区运营为例，目前公司已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、陕西等8省份11个城市，其中2019年新进驻城市6个，累计开发运营管理项目19个，面积超900万平米。

文商旅版块，也取得了明显的积极进展。今年4月，金科股份公告，有着知名商业地产运营背景的红星集团接棒融创中国成为公司重要股东。红星集团在商业运营方面的经验，可能对金科的运营能力带来一定提升，如果能够将红星的商业优势和金科的住宅优势结合，双方将形成显著的优势互补。

上述两大版块取得突破性进展后，金科服务的分拆上市，再次将公司的生活服务版块向前推进一步，这本身也是其“四位一体”战略加速推进的体现。

本次分拆上市有助于突出公司生活服务版块的发展优势，提高公司及金科服务的持续运营能力，并能够完善金科服务的激励和治理机制，使得金科服务内在价值得以充分释放。

业内人士分析指出，此次金科服务分拆上市，公司将形成A+H上市平台，是“四位一体”协同发展战略下的重大阶段性发展成果落地，未来公司将为境内外投资者提供更多投资渠道，有助资本市场形象的进一步提升。（内容源自《21世纪经济报道》）