借款被占用 项目开发停滞 珠江实业陷子公司失控“罗生门”

在向子公司广州东湛房地产开发有限公司（以下简称“东湛公司”）增资6500万元、同时提供3.35亿元借款后，老牌粤系房企广州珠江实业开发股份有限公司（600684.SH，以下简称“珠江实业”）却对其失去了控制。

在广州和佛山南海的交界地带，东湛公司主要开发的花都区颐和盛世项目临江而建。虽然地处偏僻，由于自然风光良好，依山傍水，该楼盘计划集独栋别墅、环岛洋房、高层岛屿景观洋房于一体，但目前项目三期开发陷入了停滞状态。

“项目三期‘在水一方’原本准备2019年12月底交房，但因为资金缺乏已经停工一年多时间了。”近日，颐和盛世三期业主陈先生告诉《中国经营报》记者，因为不能按时交房，三期一起维权的业主超过100位，业主们基本都已经交房款给东湛公司。

值得注意的是，由于对东湛公司失去控制，珠江实业已经连续两年将东湛地产公司“移出”年度财务报表。本报记者就颐和盛世项目停工等相关问题致函致电采访珠江实业董秘处，对方表示：“关于该项目的信息，公司自有渠道向投资人和业主们披露，暂无更多信息回复。”

子公司“失控”项目开发停滞

珠江实业作为广州首家上市房企，20余年来操盘了众多地标式建筑，一度与越秀地产并列广州房企“双子星”，但2019年营收规模却仍在30亿元左右徘徊，尚不及越秀地产的十分之一。

值得注意的是，4月9日，大华会计师事务所在珠江实业发布2019年年报的同时，根据相关监管规定，另外发布了一份《非经营性资金占用和其他关联资金往来情况汇总表》，其中指出，截至2019年末，珠江实业旗下两家项目公司东湛公司、穗芳鸿华公司出现非经营性资金占用分别为3.41亿元、1.04亿元。

2018年6月，珠江实业以“股权+债权”的形式，向东湛公司进行投资，投资额度约4亿元。其中，以增资扩股形式投入股权本金6500万元，成为项目公司股东，增资完成后占项目公司股比30.23%；剩余款项作为债权投资款，年利率12%，借款期限三年。此后东湛公司便作为子公司之一，出现在珠江实业2018年半年度以及三季度的合并报表中。2018年12月28日，珠江实业突然发布公告，并向上交所提交了东湛公司不再纳入公司合并报表范围。

对此，珠江实业给出的解释是，由于与东湛公司及另一股东禾盛财务投资有限公司（以下简称“禾盛投资”）在经营理念上存在不一致，公司无法对东湛公司实施实际控制，决定不再将其纳入公司2018年度报告合并范围。

东湛公司“失控”背后，与另一股东资金紧张有关。天眼查显示，2018年3月以前，东湛公司股东为禾盛投资和颐和地产集团有限公司（下称“颐和地产”），随后颐和地产退出，2018年6月，随着珠江实业完成注资，股东变更为禾盛投资和颐和地产。

据了解，禾盛投资在境内对外投资两家公司，除东湛公司以外，还有浙江颐兴置业有限公司，值得注意的是，东湛公司、颐兴置业以及颐和地产3家公司的法定代表人均为何建信。

尚不清楚何建信与颐和集团董事长何建梁是否存在亲属关系。天眼查信息显示，今年以来，颐和地产先后4次被列为失信被执行人，作为法定代表人的何建梁也被列入限制高消费名单。2019年11月27日，颐和地产的法定代表人从何建梁变更为了何建信。

由于项目停工烂尾，业主们曾多次与政府部门和开发商进行沟通，颐和盛世三期维权业主代表告诉记者，“根据我们掌握的消息，东湛公司的开发资金是被大股东颐和地产所挪用，因此珠江实业才对该项目失去控制。”

“我们100多位业主们少则交了几十万元首付，多的交了一两百万元的全款买房，这笔钱都去哪儿了呢？”一位业主指出，项目三期“在水一方”的建设进度迟迟未有进展，但东湛公司目前却在推进四期“桃李江南”的销售。

4月中旬，记者现场走访了花都区颐和盛世项目，发现项目三期“在水一方”位于颐和盛世已建成的小区西面，现场已经完全围蔽起来，多栋建筑的脚手架尚未拆除，工作时间未见到工人施工，现场一位清洁人员表示，“今年以来还没怎么施工。”

“颐和盛世F区住宅楼延期交楼问题，是由于开发商资金链断裂导致。”中共广东省委办公厅在回复业主们信访时指出，截至3月25日，颐和盛世F区预售款专用账户余额926万元，不存在商品房预售款被挪用的情况。近日，花都区组织召开专题协调会，要求东湛公司解决项目资金问题，经协商，颐和盛世开发商将于近期尽快组织工人进场复工，并承诺于今年11月底前交楼。

“股+债”模式投资失利

颐和盛世业主告诉记者：“现在业主们的期望是，作为股东的上市公司珠江实业能够继续注资到东湛公司，盘活‘在水一方’这个项目，让其不至于烂尾。”

对于珠江实业而言，能否将投资给东湛公司的资金如期收回仍是未知之数。“股+债”并购模式是珠江实业多年前基于业务发展制定的策略，但从东湛公司这一案例可以看出，“股+债”模式获取的项目具有较大的不确定性。

2019年6月，珠江实业与子公司广东金海投资有限公司（以下简称“金海公司”）对簿公堂，原因在于金海公司控股股东廖东旗长期占用项目嘉福酒店不移交并欠付租金，导致金海公司开发进程停滞，无法实现经营收入回款。

珠江实业董秘覃宪姬曾向本报记者表示，对公司的发展而言，“股+债”模式存在一定风险。“与公司合作的开发商为民营企业，其经营诉求及管理规范与公司存在差异，从而容易产生分歧，影响项目的开发进度、消耗人力。”

受“股+债”模式投资失利，珠江实业的营业收入呈现下滑趋势。Wind数据显示，回顾珠江实业2016～2019年的营业收入，分别为41.01亿元、42.40亿元、34.04亿元以及29.48亿元，同期扣非后的归母净利润分别为3.14亿元、2.45亿元、1.28亿元以及-1.73亿元。

时隔19年后，珠江实业扣除非经常性损益后的净利润再次出现亏损。2019年珠江实业扣非后的归母净利润出现亏损，亏损金额约为1.73亿元，同比大幅下滑235.5%。

“亏损主要原因是房地产项目销售毛利润下降，而公司财务费用增加。”珠江实业方面表示。年报显示，珠江实业2019年归属于上市公司股东的净利润为2.19亿元，同比2018年的2.45亿元下降10.67%；而财务费用为3.89亿元，同比大增199.8%。

珠江实业2019年年报显示，其“房地产业”的营业收入较2018年下降8.96%；其毛利率为30.75%，较2018年减少了5.14个百分点。对此，珠江实业的解释是“由于不同项目所处的不同销售环节。其中，珠江 园、长沙珠江花城、长沙珠江郦城均处于销售的尾货阶段，受制于当地限购限售限价等政策及周边市场价格影响，项目去化压力较大等”。

事实上，背靠广州国资委的珠江实业在经历了2013年的高光时刻之后业绩一直表现平平，面临着项目去化速度慢、土地储备规模不足等困扰，并逐渐显露出盈利疲软等症状，近年来更是主要依靠出售资产、对外拆解资金实现盈利。

珠江实业在2019年第二、三季度曾出现亏损，在第四季度通过出售子公司海南锦绣实业有限公司股权带来投资收益，本次交易的股权转让价款为6.46亿元，珠江实业实现投资收益2.91亿元，占公司2019年度利润总额的72.75%，从而实现盈利，但扣除非经常性损益后仍然亏损。

此外，通过拆借资金，珠江实业获得一定利润。财报显示，“计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费”为1.41亿元，主要是本年度对天晨公司、穗芳鸿华公司、捷星公司等企业收取的资金占用费；对外委托贷款取得的损益为0.62亿元，主要是本年度穗芳鸿华公司、东迅公司等企业提供委托贷款实现的损益。

在珠江实业近期公布的2019年年报中，依旧未见到“东湛公司”的身影。但在4月25日公布的《关于资金拆借的进展公告》指出，东湛公司借款金额为3.35亿元，投资年限为2021年，年利率为12%，应收资金占用费7537.95万元，应收未收回资金占用费6133.30万元。

尽管珠江实业对外资金拆借获得一定利润，但在项目开发受阻的情况下，资金能否如期收回存在着不确定性，在《关于资金拆借的进展公告》中，对5家公司借款的利率普遍为12%，但除了东湛公司以外，另有穗芳鸿华公司、广东亿华房地产开发公司存在应收未收回资金占用费，分别为455.24万元、4.128亿元。

“过高的财务费用拖累了公司的营业利润，这与珠江实业弱化地产、偏好证券投资有关。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林向记者分析，“对于珠江实业而言，去化能力不足、项目进程缓慢、在售资源稀少、投资行业分散缺乏协同效应都在拖累其近年来的发展步伐。”

内容来源：中经城事

作者：翁榕涛 赵毅