资产过万亿,市盈率不足5倍,绿地控股为何不受资本市场待见?

资产过万亿,市盈率不足5倍,绿地控股为何不受资本市场待见?

2020年05月27日 14:31:51
来源:中访网财经

近日,绿地控股发布公司2019年年报。从业绩上看,绿地控股表现依旧可圈可点。公司在2019年全年实现营业收入4278亿元,同比增长23%;归属于母公司股东的净利润147亿元,同比增长30%。截止年末,公司总资产达到11457亿元,资产规模已经连续两年维持在万亿水平之上。

然而,绿地控股业绩的双双增长,却没有对其低迷的股价带来提振。2017年,绿地控股借壳上市。公司股价经历了短暂的冲高之后,整体处于持续的下滑趋势,已经历时三年。截止到5月20日,绿地控股2020年股价跌幅超过20%,动态市盈率不足5倍。

显然,资本市场对绿地控股2019年主营收入及净利润的双增长并未有正面反馈。这其中,一个重要的原因,则在于公司高企的负债率。随着有息负债的不断增长,绿地短期偿债风险引起了投资者的不安。2019年以来,绿地多地项目更为因为欠薪问题而爆发停工事件,也让投资者对绿地真实的运营风险产生担心。

绿地控股在年报中介绍,公司是“中国首家以房地产为主业并跻身《财富》世界 500强的综合性企业集团”。然而,作为曾经超越万科的地产行业老大,绿地控股目前无论销售金额还是销售面积排名,均已跌出行业前五位,市值更是不足700亿元,远不是一家世界500强企业该有的表现。

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地产业务增速放缓

销售业绩不达预期

年报数据显示,2019年绿地控股实现营业收入4278亿元,同比增长22.79%;归属于母公司股东的净利润147亿元,同比增长29.61%;公司实现经营性现金流量净流入193亿元,总资产达到规模达到11457亿元。

图片来源:企业年报

基于公司多元化经营的规划与布局,绿地控股目前主营业务范围覆盖大基建、房地产、大消费和大金融四大领域。从规模角度来看,绿地控股目前形成了地产+基建双主业的营收结构,大消费与大金融收入规模较小。

绿地控股官微资料显示,2019年公司大基建业务占比为51.17%,房地产业务收入占比41.78%,基建地产双主业营收占比超过90%。此外,公司以零售、酒店为主的大消费业务销售收入占比6.51%,成为公司第三大主营业务收入来源。大金融以及其他业务收入规模尚小,占比分比为0.26%和0.28%。

图片来源:企业官微

然而,由于大基建、大消费业务的毛利率水平较低,绿地控股目前净利润还是依赖于房地产业务。年报数据显示,绿地控股基建业务(建筑及相关产业)毛利率只有4.31%,大消费业务毛利率为3.48%,而房地产业务毛利率达到27.58%。

图片来源:企业年报

通过下图看出,绿地控股房地产业务的利润贡献度达到69.92%,尽管大基建业务收入规模超过房地产,但利润贡献度只有15.95%。

图片来源:企业官微

从地产数据上看,绿地在这一传统业务上陷入了停滞状态。2019年,绿地控股实现房地产主业合同销售金额3880亿元,与上年基本持平,实现合同销售面积3257万平方米,同比减少11%。

2018年,绿地控股开启了新一轮战略规划,宣布未来三年,房地产将确保年销售额5000亿元以上。但从结果来看,无论销售面积还是销售金额,公司均没有实现预期的增长,销售金额仅完成年度销售目标的77.6%。

图片来源:企业年报

亿翰智库发布的《2019年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》则显示,绿地控股以0.5%的销售增速位列TOP10房企最后一名。尽管绿地控股在营收上实现了双腿走路,公司利润仍主要看地产业务的表现。鉴于地产业务的现状,绿地控股在二级市场的低估值状态也就不难理解。

图片来源:亿翰智库

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基建业务拉低毛利率

短期偿债风险高企

2019年,绿地控股大基建业务实现营业收入1885亿元,同比增长27%,在公司总收入中的占比为51.17%。自2018年首次超过地产业务后,基建业务2019年再次成为绿地控股第一大业务收入来源。

2014年,绿地控股董事长张玉良提出绿地不做单一房地产开发商,要向“大基建、大金融、大消费”领域转型升级。目前看,绿地控股大基建业务虽然有效了提升了公司的营业收入,但因其业毛利率水平过低,还不能为公司贡献过多的利润,并拉低了公司总体的毛利率水平。

根据同花顺三级行业分类,目前A股以房地产开发为主营业务的116家房企中,绿地控股以15.46%的毛利率位列110名,排名行业倒数第六。

图片来源:同花顺

在日趋重视盈利质量的二级市场,绿地控股似乎并没有从基建业务的规模优势中占到估值的便宜,反倒因为毛利率水平的下滑,逐渐失去了作为一家地产企业该有的估值水平。

目前,绿地控股对应2019年度静态市盈率仅为4.5倍,这一市盈率水平不仅远低于万科、恒大等头部房企,甚至还低于中国建筑同期的市盈率(5倍)。除了公司整体毛利率水平较低这一因素以外,绿地控股的多元化布局并不被市场所认可,成为压制估值的又一大原因。

绿地控股在年报中介绍:“公司已经形成了以房地产、基建为主业,金融、消费等综合产业并举发展的企业格局"。但从上面的分析可以看出,绿地控股70%利润来源还是依赖房地产业务。公司向消费及金融领域的多元化扩张,不仅没有给公司贡献理想的业绩,反而大大增加了公司的负债率。

年报数据显示,截至2019年12月31日,绿地控股负债总额为1.01万亿元,上一年同期负债总额为9276亿元,同比增长9.3%。公司负债首次突破万亿。其中,地产业务负债总额为1749亿元,占比为17.3%。大消费、大金融及基建业务总负债金额为8391亿元,占比达到82.7%。绿地控股为了其多元化布局,付出了超过8000亿元的负债。

图片来源:企业年报

截止到2019年末,绿地控股资产负债率高达88.53%,流动比率、速动比率分别为1.22、0.41,较上一年同期均有所下滑。从速动比率上看,绿地控股的短期偿债风险不容小觑。

图片来源:企业年报

可以看出,虽然绿地控股形成了“多个综合产业并举发展的企业格局”,但为此也付出了不菲的代价。这不但使公司所面临的经营风险不断增加,也成为公司营收不断增长但市值不断下滑的又一个重要原因。此外,2019年以来,绿地多地项目更为因为欠薪问题而爆发停工事件,又让投资者对绿地真实的运营风险多了一层担忧。

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多个项目遭遇停工危机

资金周转压力不容小觑

超过万亿的负债,如同悬在公司头上的一把剑,让绿地控股的资金周转压力陡增。

2019年12月,有媒体报道,绿地控股华中事业部下属的绿地青山香树花城项目因欠款停工。这是继武汉绿地中心“全国第一高楼”项目遭建筑承包商以停工要挟讨欠款后,绿地再次卷入欠款停工的旋涡之中。

根据《中国经营报》的相关报道,欠款主角是绿地地产集团武汉置业有限公司全资子公司武汉申智成置业有限公司(以下简称“申智成公司”)。其中,一份湖北中骏建设有限公司(项目建筑承包商)致A7、A12号楼业主《告知函》显示,因为绿地武汉全资公司申智成公司拖欠中骏建设有限公司工程款,致使中骏建设有限公司不能正常完成相关工程施工,消防泵房和生活泵房均没有完工和移交,无法办理相关工程的竣工备案,楼体功能不能正常运行。

图片来源:网络

湖北中骏建设有限公司方面表示,该楼宇是超高层建筑,如发生火灾等事故,后果不堪设想。房屋如未通过竣工验收入驻,造成的一切后果与本公司无关。图片显示,该告知函发文日期为11月15日。

值得注意的是,这早已不是绿地首次所遭遇到的停工问题。2019年11月11日,绿地目前在武汉打造的“中国第一高楼”武汉绿地中心,因拖欠工程款被承包商中建三局叫停。

一份网络上广为流传的中建三局集团有限公司《工程联系函》显示,中建三局向武汉绿地中心各分包方声称:“因业主(绿地)欠付我司巨额工程进度款,已造成我司资金无法正常周转,被迫即日起对项目实行全面停工,待业主解决工程款支付事宜后即进行复工”。

图片来源:网络

这一消息一经媒体爆出,引起了地产行业不小的震动。有业内人士指出,不到万不得已,工程承包方绝不会采取停工的方式来向甲方争取工程款。绿地控股连续遭到承包商的激烈对抗,显示其资金周转问题已经非常严重。

针对这一事件,绿地在当时选择了冷处理,但从事后的回复来看,公司并没有直接否认欠款停工,并表示会和中建三局协商解决文件中涉及项目的具体问题。

一直以来,绿地控股以超高层建筑、城市地标建筑为特色,成功吸引了各级地方政府的青眯,并获得了大量的土地储备。张玉良本人也自诩为“最懂政府的开发商”,并将每年的土地储量都能保持5000万至6000万平方米左右。然而,超高层建筑本身超长的建筑周期,又给绿地带来了沉重的资金周转压力,这成为目前绿地总负债超过万亿、短期偿债压力凸显的一大原因。

据湖北日报4月15日消息,目前武汉绿地中心已经全面复工,但其早已由“全国第一高楼”变为“华中第一高楼”。据了解,因为武汉地区的机场扩建,导致净空范围加大,武汉绿地中心建筑高度从636米降到500米,“全国第一高楼”的桂冠也不复存在。

然而,这对资金状况已然很紧张的绿地而言,未尝不是一件好事。实际上,全国第一高楼也好,《财富》世界 500 强也好,绿地控股完全没有必要为了维持过多的虚名而背负过于沉重的负债,适度接接地气,并没有什么不好。

文 / 地产频道

出品 / 节点财经