合能进击港股IPO:侯氏兄弟浮出，“所有梦想能否都开花”？

来源：地产密探（ID：real-estate-spy）

作者：密探君

今早上，据媒体爆料说，合能正在与投行密切接触，筹备赴港IPO上市。这家百强房企此时准备境外上市，我们一点都不感到意外，甚至有些“叹惋”。

3月下旬，某第三方机构评出2020年中国房企百强，合能成功入围。实际上，合能是一家号称最早发迹于香港然后转战内地并扎根于此的一家老牌房企。

有人说，合能是一家成都房企。我们之前也认为是这样的。据我们之前写过一篇文章，来自合能当时官网的公司介绍截屏，彼时说自己是以成都为集团总部核心，但如今官网已看不到相关痕迹。

注：2018年合能地产官网截屏

就成都本土房企而言，蓝光的一大特色是有“耍街”产品，新希望有足以PK北京院子和江南苏州院子的川西“成都院子”，德商也有极具本地元素的“天玺系”豪宅，合能又有什么拿得出手?

在成都西门上，合能曾有个“新城市广场”综合体，号称是成都最早引入入“购物中心”概念的城市地标级项目，甚至被视为一个时代的印记。

如今，在成都东、西、南、北遍布商业地产3.0时代的高端商业综合体面前，如龙湖北城、西宸、滨江等“天街系”，谁还记得合能商业？即便是住宅，给外界并无太多惊艳的地方。

从另一个侧面看，合能或许也太过于低调。在楼市越来越以品牌产生溢价的今天，过于低调并不是一件好事。外界猜测：这或与其老板的个人秉性密切相关。

经查证，合能地产的幕后老板是几乎很少公开露面的侯进桥、侯永桥兄弟，除了1992年在香港注册成立了一个“合能投资有限公司”之外，借此进入内地的第一站就是深圳，于1993年成立全资公司深圳市合能房地产开发有限公司。

从时间上看，成都合能房地产开发有限公司成立于2001年，由上述深圳合能全资控股，然后对外投资成立了成都合能新城市广场、成都盛佳商管及合能菜市场3家子公司。

我们梳理发现：作为合能系最顶端的合能投资，其实在香港并无什么项目，但进入内地的首个地产项目最早可追溯到1995年，即在深圳开发的位于宝安区龙华镇的玉华花园。

从多方资料交叉印证看，合能创始人之一的侯进桥，毕业于深圳大学工商管理系，后到荷兰深造，于1995年回国，并在当年也就是开发出“玉华花园”，挖到了第一桶金。

合能另一创始人侯永桥，任职履历及路线与侯进桥颇为一致，如2004年底，侯进桥任职深圳合能（集团）公司董事长兼总裁，而侯永桥担任副董事长兼副总裁。初期，合能的战略助攻之地主要是深圳、成都，以及西安。

尤其是在深圳、成都，合能的深圳中央花园、成都新城市广场，据说都是彼时当地的重点项目，号称开发业绩受到当地政府的大力肯定。

我们都知道：中国内地进入商品房时代，始于1998年，但开风气之先的是广东。在1995年前的一两年，“华南四虎”（碧桂园、富力、合生、雅居乐）皆已涉足地产，但日后成为另一虎的恒大，当时许家印刚懵懂初醒。

进入1995年那一年，万科创始人王石一怒之下卖掉旗下广告、贸易等多元化业务，在深圳专一搞起房地产开发来，此后一发而不可收拾。也是当年，孔建岷从工行信贷部辞职下海，携两兄弟在广州创建合景泰富。

到1996年，纪海鹏创建了龙光，郭梓文创建了奥园。3年后，郭英成创办了佳兆业。从这里我们不难看到，合能的侯氏兄弟当时的嗅觉是足够敏锐的。

如今，除了合生创展成为“后进生”之外，碧桂园、万科与恒大已成为全国房企销售头部三强，富力、雅居乐虽然资金链问题较多，但冲劲十足。

龙光和奥园及佳兆业，作为后起之秀，在粤港澳大湾区储粮丰厚。尤其是今年，龙光刚斥资116亿元拿下前海地王，而合生创展5月以来斥资180亿元重仓北京拿地，奥园直接收购了A股房企——京汉股份，都可谓“虎虎生威”。

再看合能，从克而瑞监测2019年房企销售TOP200强看，合能实现操盘金额69.8亿元，行业排名第194位，但未进入全口径TOP200强。

中指院年初发布的2019年销售百亿级房企排行榜看，我们看到了晋级百亿的成都“地产黑马”德商置业，却难觅合能。

2017年，合能曾喊出了“筑梦百亿”计划，2018年据克而瑞监测显示，该年合能实现全口径销售额70.6亿元，排名第172位，去年却已被挤出TOP200强。在银行信贷等融资端普遍看房企排名的现实境况下，合能势必会有规模焦虑症。

2019年，合能首次进入郑州，并加码宁波、长沙乃至年初又重仓重庆，搭建起试图深耕深圳、成都、重庆、西安、长沙、郑州、宁波等7大核心城市的战略布局。

今年4月底，合能以上限价21.27亿元+自持比例7%拿下杭州桃源一宗地，溢价率近30%，此举预示着合能首进杭州，引起一线媒体高度关注。该项目住宅毛坯销售均价不高于3.05万元/㎡，且最高单价不高于3.355万元/㎡。

从住宅产品系看，合能旗下既有主打刚需的“珍宝系”，也有面对首改乃至再改的“枫丹系”，以及面向高端改善的“铂悦系”以及“公馆系”。

外界疑惑的是，合能产品系既然如其对外宣称的已涵盖“全生命周期产品体系”，为什么规模却一直上不去？

从第三方机构发布的合能软文，我们不难看出端倪，即合能想鱼与熊掌兼得，即“规模与效益均衡增长”、“增收又增利”，但在群雄争霸的地产业，不舍得，怎能行？

房企加速扩张期，靠什么？从地产黑马成长史看，一定是高周转，薄利多销，用足杠杆，加大项目滚动，短时间内在规模上形成优势，排位靠前，提高资信水准，降低资金成本，再想办法改善利润率。

很显然，合能是过于保守的。起得很早，却至今在全国“籍籍无名”，现在又加速全国布局，能否“弯道超车”，从当前金辉、领地、上坤、港龙等房企赴港上市看，表明看是为积极上市融资，最终都是为了扩张规模，在地产江湖继续拥有一席话语权。

外界虽暂时无法获悉合能的真实财务状况，从过去保守策略看，公司负债率估计不会高，其优势是可以继续举债加杠杆，考虑到所布局的基本是新一线乃至二线重点城市，安全边际较高，当前密集加仓储粮是对的，能尽快到境外上市，无疑跑得更快。

但问题是，当前内地房企到港股上市，还有窗口期吗?