大唐地产赴港上市：净负债率曾高达1085.3%，融资依赖大股东！

大唐集团再次递交了招股书，募资用途将用于偿还部分计息银行借款。近几年大唐地产规模快速扩张，但与此同时负债也出奇的高。报告期内，大唐地产净负债比率连续三年超过400%，分别为1085.3%、1087.9%、408.8%，一度高达1087.9%的负债率成为了上市路上无法忽略的问题。虽然2019年其净负债降至119.2%，不过，其净负债大幅下降的原因，主要系2019年股东注资增加所致。从过往来看，大唐地产融资依赖着福信，若这次大唐地产上市未果，将让大唐在短期无法通过IPO融资，面临资金压力。另外，也让大唐地产定下“3年1000亿，并进入全国房企50强”的目标变得扑朔迷离。

5月31日，大唐集团控股有限公司（下称：大唐地产）再次向港交所递交了招股书。大唐地产在2019年12月递交了首份招股书，并于2020年5月28日失效，过了短短3日又重新递了表。若将2008年前后的上市计划考虑在内，这已经是大唐地产第三次冲击上市。

招股书揭开了大唐地产历经20余年发展的历史：由闽入桂进而北上前往京津冀。如今大唐地产业务已扩展至中国主要四大经济区，包括海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区及长江中游经济区。不过，其99%的项目销售收入集中来自于三个城市。大唐地产与其他开发商初期的发展轨迹并无不同，都是以扩大土储冲击行业销售榜单。2018年，大唐地产给出规划——三年冲击千亿，成为地产圈内前50。

虽说近几年大唐地产增速颇快，但对于销售额刚超过300亿元的它来说，要实现千亿目标并非易事。尽管此前融信中国有过三年破千亿的前例，高速扩张伴随着强烈的资金需求，但对于还未上市的大唐集团来说，补血手段有限。早在2008年受金融危机影响，大唐地产上市计划搁浅，这也让他错过了最佳的扩张阶段 。大唐地产规模虽有所增长，不过仍在百强房企尾部艰难前行。

直到2019年，大唐地产再度提出上市，上市融资或成其“救命稻草”。不过，高负债问题却成了其上市路上无法逾越的问题。

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市场单一，负债高

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近日，大唐地产向港交所递交申请书，拟在香港谋求上市。

根据大唐地产递交的最新版招股书，2017年、2018年及2019年，大唐地产收入分别为40.19亿元、54.95亿元及81.08亿元，复合年增长率约为42.0%。同期净利润分别为4.13亿元、5.88亿元及6.27亿元，复合年增长率为23.2%。

2016至2018年间，大唐地产销售金额实现大幅增长。2017年大唐地产销售金额达到百亿；2018年，大唐地产销售额翻了两番，增至340亿，位列全国房企77名。根据其追赶路径，虽然已经布局了海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区，但中西部仍是其主要增长区域。

（来源：招股书）

招股书显示，2016年至2019年6月底，大唐集团收入主要围绕海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区，营业收入分别为17.47亿元、5.74亿元、1.02亿元，占总收入比重分别为72.1%、23.7%、4.2%，而长江中游经济区在2019年上半年暂时未有收入。而同时，大唐地产的大部分土储集中于南宁、天津、漳州，分别占28.2%、16.7%和10%。

其销售额高度集中在海西经济区和北部湾经济区，也带来了一个问题，市场单一，也为大唐地产的增长带来风险。招股书亦是指出，公司相对业务覆盖广泛的竞争对手而言，面临着更高的项目集中风险。另外，收购以及联营是其获得土储的重要手段，这也是快速做大规模抢占市场份额的手段之一，成本也更低。截至2019年9月30日，大唐集团拥有69个由附属公司以及合营企业及联营公司开发且处于不同开发阶段的物业开发项目。其中，有17个由合营企业及联营公司开发，估计总建筑面积约为170万平方米。

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就现阶段来说，大唐地产还属于中小型房企

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不过，为了进入百强房企，大唐地产付出了不小的代价。与其他中小型房企一样，高速的规模扩张给其带来了高负债。招股书显示，2016~2018年，大唐地产录得的合约负债分别为54.80亿元、79.08亿元、114.78亿元分别同比增长44%、45%，到了今年上半年，合约债务继续扩大至146.57亿元。

报告期内，大唐地产净负债比率连续三年超过400%，分别为1085.3%、1087.9%、408.8%。要知道，据克而瑞研究中心数据，2016~2018年176家房企加权平均净负债率均不超过90%。这也意味着，大唐地产的负债率要高出房企平均线的四倍。诚然高负债率是房地产行业的普遍现象，但大唐地产一度高达1087.9%的负债率成为了上市路上无法忽略的问题。

为了保证上市，近两年来，大唐地产一直致力于用各种方法降低负债。

而这次更新后的招股书数据显示，2019年，大唐地产的总负债为339.5亿元，相比于2018年增加14.1%，净负债率降低至119.2%，相比于2017年的1087.9%有显著降低。不过，其净负债大幅下降的原因，主要系2019年股东注资增加所致。对于现在的大唐地产来说，急于扩宽融资渠道。

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大唐地产上市狂奔

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大唐地产的IPO之路颇为坎坷。

资料显示，大唐地产曾系台资企业，创始人为余英仪。上世纪90年代，余英仪与合伙人将大唐地产迁至厦门。根据官网显示，大唐地产对自己的定位是“国韵地产”，品牌logo是以四大国粹之一的脸谱作为核心设计元素，脸谱的原型则是著名京剧人物“蓝脸的窦尔敦”。

在余英仪看来，21世纪是中国人的世纪，中国文化在国际上独领风骚，因此，他将公司取名为“大唐地产”，取自中国历史上最为辉煌的大唐王朝，寓意丰美强盛、灿烂繁荣。商品名为“大唐世家”，同时用一个国粹京剧中的脸谱来代表企业形象。

2008年，大唐地产的开工项目高达70万平方米。为了解决企业扩张所需要的大量资金，大唐地产曾计划于次年在香港上市。如若上市成功，这将是第一家在香港上市的大陆台资不动产企业。然而，大唐地产的合伙人先后相继意外离世。

2008年创始人余英仪猝死，金融危机卷席，作为西进大陆的台资企业融资空间较之本土有限，一时间大唐地产陷入了创立以来的至暗时刻。2009年，重创不振的大唐地产接受了福信的并购，成为了福信集团旗下的子公司。根据招股书显示，从大唐地产的股权结构来看，两者之间是关联公司。招股书显示，大唐地产上市前的股东结构中，控股股东为黄晞，持有77.79%的股份，吴迪则持有21.21%的股份。而黄晞是福信集团，与创始者陈章辉共同奋斗的元老之一。自2011年1月起，黄晞将业务的经营和管理委托予吴迪，自此大唐地产成为福信集团旗下地产品牌，依赖着其金融支持。

公开资料显示，福信集团是以金融为引擎，以房地产为主业，是民生银行、兴业银行等多家金融机构的股东，能够给与大唐资金等方面的支持。值得注意的是，福信集团并未上市，但民生银行自2000年底上市，导致黄晞、张建华等开始出现在胡润富豪榜上，尤其是黄晞有厦门女首富之称。2005年，黄晞以8亿元财富排在胡润富豪榜金融富豪第9位，2007年后胡润富豪榜上“黄曦家族”取代黄晞作为福信集团的代表，2019年“黄曦家族”以95亿财富位列胡润百富榜第427位。

母公司福信集团是大唐地产的重要资金来源，根据招股书显示，民生银行提供给福信集团及其附属公司的贷款大多流向了大唐地产,而大唐地产总裁吴迪也为这些借款提供个人担保。截至2019年9月30日，民生银行共贷给大唐地产及其附属公司共27.86亿元，年利率介于7.20%—8.8%之间。

前面也提到，2019年大唐地产净负债率大幅降低——主要系股东注资增加所致。自2017年以来，福信地产不断将地产版块业务腾挪注入大唐地产，使其资产总额增加。同时，大唐地产同期加速偿还借款，令有息借款总额逐渐走低，而这笔资金来源指向了民生银行。

据了解，大唐地产想要在三年内跨进千亿门槛。公司总裁郝胜春曾于2018年公开表示，未来三年将冲击500亿元销售目标。到了今年，目标再次升级为“三年冲千亿，进入全国房企50强”。而这意味着，如果这次上市未果，将让大唐在短期无法通过IPO融资，面临资金压力。

大唐地产在披露募资用途时，明确提到了用于偿还部分计息银行借款，其中一笔按固定年利率9%计息的银行借款，将于2022年6月到期；还有一笔按固定年利率8.5025%计息的银行借款，将于2021年8月到期。另外，也让2019年大唐地产定下“3年1000亿，并进入全国房企50强”的目标变得扑朔迷离。

内容来源：环球老虎财经app

作者：曹靖晨