“千亿债务”压顶，首创置业“求稳800亿”

受新冠肺炎疫情事件影响，首创置业股份有限公司（02868.HK，下称“首创置业”）销售业绩有所下滑，800亿元目标承压。数据显示，截至5月底，首创置业累计实现签约金额196.5亿元，同比下滑20.83%；签约面积62.4万平方米，同比下滑37.85%。另有认购未换签15.9亿元在办理换签手续。

千亿目标“渐行渐远”，千亿债务却提前一步到来。近年来的大量拿地以及销售增速的放缓，导致首创置业的存货去化压力有所上升。在疫情影响下“求稳800亿元”，首创置业的千亿目标再一次被延后。

绿色技术可有效降低碳排放量

资料显示，首创置业于2003年6月19日在香港联交所上市。控股股东为北京首都创业集团有限公司，是北京市国资委所属的大型国有企业集团。

首创置业经过多年发展，已构建起住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、土地一级开发四大核心业务线以及高科技产业地产、文创产业、长租业务三大创新板块，业务区域辐射全国30余大中型城市，并布局澳大利亚、法国等海外市场；还拥有一家香港上市公司首创钜大有限公司（股票代码HK1329），业务集中于发展奥特莱斯综合物业项目及商用物业项目。

气候和人类生活的舒适度息息相关。但是工业革命以来，全球气候变暖对人类的生活理念以及居住方式提出了挑战。在《中国建筑能耗研究报告（2019）》中提到，2017年的建筑能耗可折算为9.47亿吨标准煤，占全国能源消费比重21.11%；建筑碳排放为20.44亿吨CO2，占全国能源碳排放量的19.5%。所以，在建筑领域推广绿色技术，可以有效降低全球碳排放量。

首创置业依托自身业务、技术和资源优势，不断完善环境管理体系，为环境的可持续发展作出贡献。基于业务特点，其对于环境及天然资源造成的影响有限，主要集中于日常办公、建筑项目产生的排放物及资源消耗，故通过在项目设计、日常办公、施工现场管理等方面采取措施，以减少对环境的影响。

首创置业分别通过完善环境管理、绿色规划设计、开展绿色施工和坚持绿色运营等方面展开工作，其中在满足年径流控制率的前提下，按照海绵城市建设标准，结合地域特点优选节能方案，如雨水利用系统、透水路面等；环保节能措施包括为项目规划使用带色玻璃、智能家居系统、新风系统等。

2019年，首创置业在建和运营的多个项目获得环保相关奖项，如北京平谷金海湖世休会项目被评为“北京绿色安全样板工地和扬尘治理先进单位”，北京禧瑞天著项目被评为“北京绿色安全文明工地”，上海青浦禧悦风华项目被评为“上海建设工程绿色施工样板工程”。

据首创置业《2019环境、社会及管治报告》环境绩效披露数据显示，2019年温室气体排放量1383.30吨，每平方米建筑面积温室气体排放0.02吨，人均温室气体排放1.20吨；无害废弃物118.93吨，有害废弃物0.32吨。

从能源及资源消耗情况来看，去年首创置业能源消耗总量3207.90兆瓦时，每平方米建筑面积能源消耗0.05兆瓦时；水资源消耗总量28576.12吨，人均用水量24.76吨；打印纸张使用量30.10吨，人均打印纸张使用量0.03吨。

另据标准排名监测数据显示，昆山首创奥特莱斯北地块商住项目商业1-4号楼为设计标识类型，标识星级为一星级，建筑面积为16.58万平方米；首创淀山湖大道北侧53-04地块普通商品房项目为设计标识类型，标识星级为一星级。

“求稳800亿”

早在2018年2月举行的业绩发布会上，首创置业就提出“2018年保底750亿元，力争800亿元、2019年实现1000亿元、2020年1400亿元”的三年计划。

其中，2018年仅完成目标750亿元的94.19%。到2019年，首创置业将千亿目标下调至800亿元，最终以808.1亿元压线通过。

自2009年进入百亿梯队后，首创置业多年来始终未能踏入千亿门槛，可谓是“百亿钉子户”。在今年举行的业绩发布会上，首创置业称基于疫情影响以及公司基本面的考量，调整2020年销售目标为800亿元。按此计算，今年前5月其目标完成率仅24.56%。

首创置业总裁钟北辰表示，疫情对公司第一季度的销售业绩有所影响，2月以来在销售和回款方面也存在一定阻力，因而对年度销售目标进行了一定调整，强调继续“以稳为主”。

图1显示，2014年至2019年首创置业的签约销售金额分别为248.62亿元、325.11亿元、455.13亿元、558.49亿元、706.44亿元和808.08亿元。而其近5年的同比增速分别为30.77%、39.99%、22.71%、26.49%和14.39%。相较于2015年、2016年，近3年首创置业的销售金额增速有所放缓，其中去年增速创新低。

在面临不断掉队的情况下，首创置业也在通过加快周转寻求规模的突破。2018年，首创置业在核心城市项目实现“369”标准，非核心城市项目加速去化。据悉，“369”工期标准即是3个月取得方案批复，6个月取得施工许可证，9个月取得预售证。

2019年报显示，首创置业贯彻执行“快周转”策略和“369”标准，进一步缩短项目推盘周期，提高开盘去化率。年内，杭州天阅云合源、北京禧悦学府、沈阳禧悦大观大境等10个项目实现当年拿地当年开盘；上海天阅滨江二期、昆山悦都、江阴瑞府二期等项目开盘售完。今年，首创置业仍需加快存量资产去化，全力提高去化速度及水平，并强化销售回款考核机制，加大合作项目回款激励。

加快布局，仍依赖大本营京津冀

早在2017年，首创置业制定新五年战略规划，土地投资将聚集京津冀、长三角和粤港澳大湾区三大城市圈；2018年提及布局潜力型强二线单核城市，大范围的拓展可减少依赖特定市场的风险。

统计显示，2016年首创置业新增获取13个项目，总建筑面积166万平方米，土地投资总额181亿元；2017年，新获取19个二级开发项目，总建筑面积318.7万平方米，土地投资额达367.6亿元，拿地大幅增加，首次进入深圳和杭州；2018年，新获取27个项目，土地投资额409亿元，同比增长11.3%，总建筑面积409.3万平方米，首次挺进广州和佛山。

2019年，首创置业新获22个项目，土地投资额355.5亿元，总建筑面积778.9万平方米，平均土地溢价13.6%，住宅业务新进东莞、厦门、宁波和郑州等城市。

在去年土地投资下滑13.08%，而总建面增长90.30%的情况下，首创置业拿地均价大幅缩小，依托战略合作、并购、产业协同等方式扩储，提升公司核心竞争力。其中，去年12月，首创置业获取昆明市滇中新区长水机场项目，规划总建面达177.6万平方米；今年1月，其获取河南省郑州北新乡市平原示范区项目，位于郑州大都市圈核心区域，规划总建面达152.1万平方米。大幅拿地下，如何盘活资产是一大考验。

不过，从去年签约销售地域占比来看，贡献主力依旧是大本营京津冀地区。数据显示，去年京津冀贡献490.39亿元，占比60.7%；长三角贡献194.67亿元，占比24.09%；粤港澳贡献30.26亿元，占比3.74%；其他地区贡献92.77亿元，占比11.48%。

截至2019年12月31日，首创置业拥有土地储备总建面1661万平方米，同比增长32.35%，其中权益面积1076万平方米，占比64.78%。其中，约88%为发展物业，12%为投资性物业及其他。此外，去年首创置业的土地储备倍数为5.25，同比增长28.05%。

图2显示，2014年至2019年反映首创置业存货去化压力的指标“存货/平均预收账款”分别为5.24、4.78、4.53、3.53、3.95和4.70，自2017年开始持续上升，目前其存货去化压力位于行业较高水平。

从反映首创置业营运能力的另一指标“预收账款周转率”来看，该指标在2016年达到峰值（1.42）后有所下滑，其中去年同比下滑6.56%至1.14。总的来看，去年首创置业的营运能力有所减弱。

据悉，今年首创置业的投资计划以并购、产业联动等非竞争拿地的方式为主，谨慎参与招拍挂市场。初步计划今年自有资金的投资在100亿以上，后续会根据回款情况、土地市场情况等因素适当调整。

营业收入下滑，期间费用率攀升

快周转下的首创置业，不仅销售额增速创近5年新低，其营业收入也于近5年来首次下滑，可见其快周转模式效果较差。

数据显示，2015年至2019年首创置业分别实现营业收入159.95亿元、203.49亿元、212.92亿元、232.57亿元和207.86亿元，相应的同比增速分别为59.03%、27.23%、4.63%、9.23%和-10.62%。营收增速自2017年、2018年降至个位数后，去年更降至负增长。

另据首创置业此前公布的今年一季度未经审计合并财务资料摘要显示，今年一季度实现营业收入40.23亿元，同比增长71.83%；而净利润却为-0.64亿元，归母净利润-1.30亿元，较2019年同期分别下滑134.27%和178.38%，由盈转亏。

图3显示，去年首创置业的毛利率创新高，达34.02%，较2018年增加了6.9个百分点，主要由于物业开发销售业务毛利率升高所致。

不过，首创置业的期间费用率从2016年的5.07%持续攀升至2019年的25.33%，位于行业较高水平，可见首创置业对费用的管控需重点加强。

标准排名发现，2014年至2019年首创置业的投资收益分别为12.42亿元、15.07亿元、13.18亿元、14.16亿元、32.35亿元和35.79亿元，所占营业利润分别为43.19%、40.22%、34.54%、36.92%、102.39%和100.75%，投资收益贡献较多利润。

以去年为例，其中处置子公司收益达12.14亿元、债权持有期间取得利息收入达12.80亿元，该两项收益合计达24.94亿元，占总投资收益的69.68%。此外，去年处置合营及联营企业收益6.49亿元。

2019年，首创置业处置沈阳吉天50%股权，处置收益为0.69亿元；处置首创青旅51%股权，处置收益为4.46亿元；处置天城永元50%的股权，处置收益为12.14亿元；处置首金元创94%的股权，无处置收益；处置阳光苑35%股权，处置收益为1.35亿元。

对此，首创置业副总裁兼财务总监范书斌表示，房地产一般是房地产开发商，不是房地产投资商或持有商，所以开发出售是非常正常的行为。去年为了进一步优化财务结构，提高资产周转率，对一些成熟的商业资产进行出售安排，是符合公司价值的考虑，也是一个正常的动作。总的来看，首创置业仍需提高主营业务的盈利水平。

杠杆水平仍较高

值得注意的是，首创置业的经营能力明显弱于同行。数据显示，2011年至2019年其经营活动产生的现金流量净额分别为-4.3亿元、-1.75亿元、-44.58亿元、-124.42亿元、-89.75亿元、-9.76亿元、44.54亿元、-60.95亿元和2.46亿元，近9年经营现金净流量为正值的仅有2年。

经营活动使用的现金流净额较多，首创置业通过大量的筹资活动融资进行业务拓展。数据显示，2014年至2019年末其有息负债分别为325.28亿元、487.54亿元、543.82亿元、601.49亿元、869.43亿元和927.55亿元，五年增幅高达185.15%，这也使得首创置业的杠杆水平大幅上升。

如图4所示，首创置业调整后的资产负债率由2014年末的68.07%持续增长至2018年末的74.97%，后有所下滑至2019年末的74.64%。

相较于调整后的资产负债率，首创置业的净负债率上涨幅度更大。2014年至2019年末净负债率分别为87.01%、111.67%、132.32%、122.48%、168.63%和156.32%，其中去年下降了12.31个百分点，不过仍处行业高位。

对于降杠杆举措，首创置业曾对外表示，公司对负债率上升保持高度关注，一直在采取措施进一步优化债务结构。一是持续强调销售回款；二是精准投资，控制土地成本；三是通过一些资本运作、权益性融资，将负债率控制在合理水平。

在去年年末927.55亿元的有息负债中，包括短期借款17.18亿元、一年内到期的非流动负债228.19亿元，所以短期债务共245.37亿元。而货币资金共270.35亿元，其中受限制的银行存款及其他货币资金共12.44亿元，现金短债比为1.10，短期债务压力仍较大。

截至今年5月31日，首创置业累计新增借款占去年年末净资产的比例超过20%，为25%。借款余额已达到1050.96亿元，超过千亿元。

从图5可知，近2年反映首创置业短期偿债能力的两大指标均有所增长。截至2019年末，调整后的速动比率为1.39，较2018年末增长4.51%；调整后的现金比率为0.52，较2018年末增长10.64%。

此外，反映首创置业长期偿债能力的指标“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”自2014年末的1.02持续下滑至2017年末的0.76后较为平稳。其中2019年末该指标为0.77，与2018年末持平。

据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，首创置业绿色信用指数72.1，绿色信用等级BBB，排名行业第19位。

截至发稿，对于上文提及的各个方面问题，首创置业并没有回复标准排名的采访。

内容来源：标准排名官方帐号

作者：廖海彬