负债率攀升 经营性现金流持续为负 光明地产被动减少拿地节奏？

随着负债率的攀升和经营性现金流的恶化，光明地产在土地市场的动作也明显减少。

2020年土地市场再现火爆，不少房企都在积极抢地，上百轮竞价、高溢价率地块频出。不过，记者注意到，也有诸如光明地产（600708.sh）等房企现阶段并未有过多拿地动作。

根据光明地产相关公告，2020年前5个月，光明地产共新增3个项目，斥资21亿元，此后截至发稿前光明地产再无新增项目。且记者注意到，在新增的3个项目中，光明地产也只拥有部分权益。

作为对比的是， 2019年上半年光明地产新增16个项目，拿地金额为69.72亿元，且2019年上半年所拿项目大多为100%权益。也就是说，2020年光明地产拿地几乎停滞，且权益占比大幅降低。另一方面，光明地产近年来负债率持续攀升，经营性现金流也持续为负值。

在此情况下，光明地产在2019年年报中提出的180亿营收目标的难度也在加大，其2020年一季度营收为5.91亿，仅完成既定目标的3.3%。

拿地减速

根据经营简报，光明地产今年前5个月共新增3个项目，3月、4月、5月各新增一个项目，共耗资约21亿元。

与往年相比，光明地产今年不但拿地频次降低，且拿地的力度也在减弱。2019年上半年光明地产新增16个项目，其中4月份，光明地产摘得浙江宁波一宗商住地，总价为15.49亿，接近今年前5个月的拿地总额。

光明地产前两年积极扩储，从2018年开始加速，新增近144.52万平方米土储面积，同比增长53.34%。2019年紧跟上一年的拿地步伐，新增土储面积192.09万平方米。

中指研究院2019年1-5月的拿地榜单显示，当年光明地产以60亿元的拿地金额排在第55位，而今年却未进入百强之列。

除了今年拿地节奏明显放缓，光明地产今年新增项目也采取了权益拿地的方式。比如5月份光明地产通过承债式方式收购取得湖北武汉地块34%的权益；无独有偶，4月光明地产通过合作方式拿下浙江宁波地块，获得该项目50%权益；3月份，公司则以挂牌方式购得上海市崇明区地块，拥有该项目的70%权益。

此外，光明地产还主动降低去年的广西柳州项目权益。2019年6月，光明地产全资子公司上海农工商房地产（集团）有限公司（以下简称“农房集团”）通过挂牌方式摘得一幅地块，并拥有项目的100%权益。

今年2月份，农房集团与柳州金卓柳房地产开发有限公司、佛山市高明区美的房地产发展有限公司签订增资协议，一同对柳州同鑫房地产开发有限公司增资。3家公司非同比例增资后，农房集团占项目公司33%股权。

在公告中，光明地产表示此次增资的目的在于发挥合作开发模式的优势，进一步加大对全国重点准入城市的土地储备力度。

光明地产为何今年拿地积极性不高，并且只拥有项目的部分权益？《中国科技投资》记者致函光明地产，截至发稿，对方未予以回复。58安居客研究院分院院长张波表示：“光明地产从去年开始就多采用后期入股的方式获取土地，而明显减少了公开土地市场上的直接竞拍”。

之所以土地储备策略发生变化，张波认为有两方面的原因：一方面是光明地产本身的负债高，短期偿债压力依然较大；另一方面则是在追求多元化方向转型，包括城市更新建设、租赁房建设、物流园区打造、殷实农场建设等。

关键指标警示

在光明地产的年报里，公司时常提及三大优势：上市公司平台、国资背景、光明食品（集团）有限公司（以下简称“光明食品”）资源。

2015年，上市公司上海海博股份有限公司（以下简称“海博股份”）进行资产重组，剥离出租车等业务，并注入光明食品旗下的农房集团100%股权以及上海农工商房地产置业有限公司25%股权。重组之后，海博股份更名为光明地产。

目前，光明地产第一大股东是光明食品，实际控制人则是上海市国有资产监督管理委员会。

凭借优质的出身背景，光明地产业绩曾一路飙升。2014年，光明地产营业收入为45.26亿，净利润为2.1亿元。3年后，其营业收入上升359.81%至208.11亿，净利润更是大增846.67%至19.88亿。

然而好景不长，2018年光明地产的盈利状况开始走下坡路，一直延续到2020年一季度。2018年光明地产净利润同比下降45%至13.71亿，2019年净利润为8.56亿，与两年前相比，砍去了一半。

2020年第一季度，光明地产净利润由盈转亏，同比下降150.34%至-2.33亿，营业收入也同比下跌81.38%至5.91亿。光明地产将两项指标的的下滑归因于新冠肺炎疫情的影响。

事实上，2018年是光明地产业绩下滑的转折点，也是其杠杆攀升的一年。根据2018年年报，光明地产净负债率同比增长61.43%至194.78%，此后该指标继续攀升，2019年为218.18%，2020年第一季度净负债率上升至233.57%。

而经营性现金流方面，光明地产2018年和2019年该指标均为负值，分别为-87.34亿和-47.89亿。此外，记者注意到光明地产的现金短债比始终小于1，到了2020年一季度下降至0.48。

2020年一季报显示，光明地产货币资金为70.5亿，一年内到期债务为148.36亿，尚存77.86亿的资金缺口。光明地产货币资金不足，在2019年便有迹可循，其货币资金连续4年上涨后，在2019年出现下滑，同比下跌15.79%至90.29亿元。

面临着偿债和盈利双重压力，光明地产近日变卖资产来缓解资金压力。6月11日，据上海联合产权交易所产权成交公告，光明地产以底价1643.28万转让上海新世纪大厦发展有限公司100%股权。

在2019年年报中，光明地产提出2020年计划营业收入180亿元，而2020年第一季度仅完成既定目标的3.3%。业绩不佳的光明地产，正如其年报中提到的，计划能否实现，还存在很大的不确定性。

内容来源：中科财经

作者：孙珊珊 张婷