三湘印象换挡失速：上半年净利润下滑80.57% 旗下项目陷减配风波

上海本地房企三湘印象股份有限公司（000863.SZ，以下简称“三湘印象”）在文旅转型上越来越明晰。

日前，三湘印象披露聘任公司新总裁的公告，许文智因工作分工、组织架构调整原因辞去公司总裁职务，董事会同意聘任王盛担任公司总裁。

从王盛的简历可以看到，未有房地产行业相关的管理经验，而更多是在媒体和文化影视公司任职。

最新的年报数据显示，三湘印象累计土地储备仅剩河北燕郊三湘森林海尚城16-19地块项目。由于长时间新增土地不足，三湘印象处于“坐吃老本”的状态。

《中国经营报》记者注意到，在大本营上海，除了刚销售一空的前滩项目，三湘印象仅剩四个尾盘在售，而且房源不多。与此同时，在已售房地产项目方面，由于和前期宣传的效果存在巨大差异，三湘印象在杭州首个项目三湘印象森林海尚遭到购房业主维权。

7月24日，三湘印象披露2020年半年度报告，归属于上市公司股东的净利润7446.27万元，同比下滑80.57%。对此，公司方面曾解释称，一是受项目交房周期影响，二是因为核算前期并购标的原股东补偿股份公允价值变动。

杭州高端项目减配风波

三湘印象森林海尚是三湘印象进入杭州市场的首个项目，占地面积37352平方米，建筑面积120657.7平方米，容积率2.2，是三湘印象“海尚系列”的高端住宅作品。

据购房者徐先生介绍，去年9月份，其和家人在杭州市江干区源聚路的三湘印象森林海尚购置了一套120平方米的精装房源，合同约定于今年下半年交付。

“相比其他楼盘，这个项目开发比较快，买完一年后基本上就能入住，当时觉得很不错。”徐先生回忆说。

然而，日前，当看到小区建设的初步效果时，他感到惊讶又失望。“在购买之初，开发商在各种宣传渠道及售楼现场都介绍，三湘印象森林海尚是没有商铺的纯住宅小区，售楼处会当作业主的公共活动中心及小区入户大堂用途永久存在。如今交房在即，开发商却单方面宣称售楼部将作为一个独立商铺进行销售，并且已经在开展招商工作了。”7月21日，徐先生告诉记者，业主们前期已向开发商反映了诉求，并提交律师函，但整改情况不明显。

据其提供的资料，三湘印象森林海尚4、5号楼一楼也设有底商，未设置围墙。在建成的公共区域，地面采用渣土砖、柏油路，部分楼宇的入户门厅减配严重。而且小区景观绿化方面，与曾宣称的“一主三副”四大花园、百种名贵树木也严重不符。

杭州透明售房网显示，三湘印象森林海尚的开发商为三湘印象全资子公司杭州三湘印象置业有限公司，项目共665套房源，备案均价为4.1万～4.4万元/平方米，自2018年11月开始入市销售，目前剩26套房源可售。

时间回拨到2017年1月，杭州城东新城东北片区“处女地”首次露面，吸引了绿城、建发、万科、华润、保利、滨江和三湘印象等品牌房企报名竞拍。最终，三湘印象以楼面价32370元/平方米拿下，溢价率75%。

北京盈科（杭州）律师事务所律师章璐琼在接受记者采访时表示，开发商将部分售楼处改做商铺出售的行为，涉嫌虚假宣传，而小区部分楼宇入户门厅减配严重，应该更换存在安全隐患的楼宇入户门厅，提升楼盘品质。

不过，对于杭州项目出现的问题，三湘印象在回复记者的函件中认为，项目合同约定于2020年9月30日以及12月31日前分批交付。由于还未正式交付，故项目营造的景观场景、绿化工程还在施工收尾阶段，部分设施设备未放置，并非交付状态，不存在减配情况。目前作为售楼大厅接待客户的场所，从项目规划图纸到商品房买卖合同相关内容都有明确说明，是项目的商业服务网点之一。杭州市江干区市场监督管理局工作人员多次现场调查取证，经过核实，现场未发现个别业主的所述情况。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，参考该项目的楼面价和销售价来看，开发商在该项目上的盈利空间是有限的，只能从一些界定模糊的标准中缩减成本。但既然是区域市场的首个项目，开发商应该做足口碑和品牌度，解决好和业主之间的矛盾，否则，在未来开拓市场方面会失去先机。

土储后劲乏力

记者梳理发现，三湘印象森林海尚不只是三湘印象在杭州的首个项目，也是唯一的住宅项目。在落子该项目的3年里，公司在杭州并未有新增土地。

不仅如此，2017～2019年年报披露的信息显示，三湘印象除了竞得上述杭州城东新城的地块之外，在全国范围内也未有一幅土地进账。

“2019年，公司河北燕郊项目地块终于完成实质性交付，该项目地块也是公司迄今为止最大的土地储备，总用地面积为542亩，总规划建筑面积超100万平方米。按2019年燕郊新建商品住宅19337元/平方米的销售均价来算，该项目未来有望贡献超200亿元的销售收入。”三湘印象方面向记者介绍，未来，公司将根据市场形势，在深耕上海房地产市场的同时，积极参与长三角、京津冀和粤港澳大湾区三大城市群开发建设，公司将择机在以上区域新增土地储备。

公开资料显示，2016～2019年，三湘印象的合约销售金额分别为25.2亿元、10.1亿元、27.9亿元和39.1亿元，对应增速分别为32.36%、-59.83%、175.89%、40.35%。

不足40亿元的销售规模在上市房企中明显处于末位，而新增土储不足让三湘印象将面临“无米下锅”的窘境。

根据三湘印象披露的半年度报告，上半年，公司实现营收4.94亿元，同比下降66.22%；归属于上市公司股东的净利润74,462,745.11元，同比下降80.57%，去年同期三湘印象的净利润为3.83亿元。

对此公司方面在业绩预告中表示，一是受项目交房周期影响，报告期内的部分项目交房结转收入较上年同期结转收入减少，导致本期利润相应减少；二是报告期内核算前期并购标的原股东补偿股份公允价值变动为-5842.52 万元，此笔金额划为公司非经常性损益。

同样是受地产项目结转收入减少等影响，今年一季度，三湘印象实现营业收入3.72亿元，同比下滑71.51%；归属于上市公司股东的净利润4074.6亿元，同比下滑89.31%；经营活动产生的现金流量净额为-1160.85万元，同比下降103.76%。

事实上，三湘印象一直以来实行“地产+文化”转型发展的战略，尽管房地产作为主要收入来源，公司试图将文旅业务打造成以票房为主要收入的产业，并通过项目代管、收购或自投重资产项目等形式打造“全天候、可持续性、高收益”的项目，发展轻重并举的双轨运营模式推进文化产业发展。从6月22日公司宣布新总裁上任，可以窥见三湘印象在文旅产业转型路线上继续前行。

公告显示，王盛曾任电视台记者、编辑、主持人，后担任上海文化广播影视集团对外事务部主任，东方明珠新媒体股份有限公司副总裁等职务。而辞任总裁职位的许文智，则是房地产行业的“老兵”，还担任上海市房地产行业协会会长。

新总裁上任是否意味着公司将撕掉地产主业的标签，文旅业务将成为下一步的发展重点？

三湘印象方面对此并没有正面回应，仅表示，公司坚持“加快发展文化产业，稳步发展房地产业，推动两大产业协同发展”的战略，未来将继续深化“文化+地产”双主业发展战略，明确双主业协同发展路径，以优质景区为孵化地，以自然人文资源为依托，以观印象强大IP为核心，以绿色科技地产为支撑，构筑文旅综合新生态，持续推进“文化+地产”双主业转型发展。

内容来源：中经城事

作者：刘颂辉