“运作本地化与资本国际化”ESR拓展物流地产行业“新蓝海”

——专访ESR执行董事、联合创始人兼联席首席执行官沈晋初

导语：并不是每一家企业都可以像ESR一样，同时拥有“物流地产开发商”和“基金管理人”的双重身份。可以说，这是公司所独有的核心竞争力。

新冠疫情的不期而遇，加速了“网购时代”的到来。

据国家统计局数据显示,2020年我国网上零售额达11.76万亿元(人民币.下同),同比增长10.9%,实物商品网上零售额达9.76万亿元,同比增长14.8%,占社会消费品零售总额的比重接近四分之一。

网购激增之下，物流配送的频率随之大幅提升。作为物流供应链中资源整合的主要载体，物流地产的重要性也随之凸显出来。

或许在你的印象中，物流地产还停留在“仓库”这一水平，然而这仅仅是狭义概念。真正的现代物流地产也是仓储设施中最为精华的一部分。如果做一个类比，现代物流地产与传统通用仓库的区别就是“购物中心”与“露天集市”。

放眼全球物流地产行业，ESR（01821）近年来的发展势头极为强劲。公司于2016年由易商和红木集团合并成立,并于2019年11月港交所上市。

目前，ESR已成为专注于亚太地区的最大物流地产平台，致力于为整个亚太区21世纪的商业活动打造现代化物流基础设施，为客户提供现代化的一流物流设施和解决方案，并使投资者有机会参与到亚太区的高速发展中来。如今，ESR平台已覆盖中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚以及印度市场。

值得关注的是，后疫情时代，物流行业的竞争格局将会发生哪些变化？与传统商业地产相比，物流地产投资的主要优势体现在哪些方面？疫情影响之下，ESR去年中期业绩为何能够大幅攀升？

近期，ESR执行董事、联合创始人兼联席首席执行官——沈晋初先生接受了凤凰网港股的专访。

嘉宾简介：

沈晋初（亦称Jeffrey）为ESR的执行董事、联合创始人兼联席首席执行官，负责监督集团的整体运营和业务发展、制定区域发展策略及扩大集团的资产和基金管理平台。

沈先生拥有逾20年中国工业及物流地产经验。于2004年至2010年期间在全球物流资产公司（中国）【前称Prologis（中国）】担任高级副总裁，负责管理华东区域。

此前，沈先生曾为戴德梁行的中国区物流调研总监，因最初将Prologis引入中国而被载入商业案例，促进了中国现代物流地产业的发展。

沈先生曾任职于DTZ Debenham Tie Leung International Property Advisers及上海市外高桥保税区新发展有限公司等机构，并于2017年至2019年出任ESR信托的基金经理（ESR信托基金经理人）的董事。

访谈要点：

——后疫情时代，物流行业的竞争格局发生了一些变化，主要体现为：1）从运作方面和技术方面提出了更高的要求；2）相比其他行业较强的发展韧性；3）加强对于个别领域的技术引进，拓宽了物流赛道。

——新冠疫情影响之下，较之商业地产，越来越多的资产流入到物流地产领域。可以说，物流地产领域的热度和核心资产度出现了明显的变化。在2020年上半年，ESR通过其平台上的五家新投资公司筹集通过其平台上的五支新成立的基金筹集约24亿美元。

——并不是每一家企业都可以像ESR一样，同时拥有物流地产开发商和基金管理人的双重身份。这其实是公司所独有的核心竞争力。

——资金管理规模和回报率始终是一个平衡发展的关系。到去年年中ESR资产管理规模由2019年6月的202亿美元强劲增长31.1%至2020年6月的265亿美元,远远超过公司之前的预期。从投资回报的稳定性来看，总体处于比较稳定的中等水平。

——REITs（房地产信托投资基金）是ESR基金管理品类和增长的重要元素。

——2020年上半年业绩大幅提升主要有两点动因：首先，短期而言，从客户的角度来讲，公司具备解决突发性问题的能力，加强了客户对易商的粘度性。长期来看，行业的韧性及对于技术提出的新要求之下所带来的需求提升。

——去年年底增持ESR股份，主要是对于公司长期发展持有坚定的信心。

——未来五年规划目标。产品方面：增加诸如冷链,数据中心之类的物流基础的基础设施建设；区域方面：希望进入到亚洲特别是东南亚等高增长市场；规模方面：令公司规模和业绩保持稳健的增长。

正文：

如果留意近一段时间港股市场的动向，你会发现ESR(01821)开始走进各大投行的视野。不仅给予该股“买入”评级的研报频频出现，而且其扶摇直上的股价更是引起了投资者的关注。

后疫情时代物流行业竞争格局的三大变化

去年岁末，沈晋初增持了ESR(01821)约3000万股股份。值得注意的是，ESR股价在第二天便创出了上市新高。被问及选择此时增持的原因时，沈先生对凤凰网港股表示，主要还是由于其对公司的长期发展持有信心。

当然，这一信心的根源不仅来自ESR雄厚的实力，与其对产品需求把控和市场预判的精准也是密不可分。

谈及后疫情时代，物流行业竞争格局的变化。沈晋初认为，就亚洲乃至中国的物流行业而言，主要体现在以下三个方面：首先，物流行业对在过去几年发展的某些特点提出了一些新的看法和要求。最明显的例子：在这之前，整个物流行业，从第三方的物流、跨境物流以及原来所提到的快递快运，包括与消费联系相当紧密的电商物流，在过去几年中不断的扩大规模，特别是和电商相关的这部分物流，扩张的速度非常快。与此同时，不同领域之间的物流也在进行着一些比较大规模的兼并、收购及整合。这一趋势表明，在日常运作方面，对于物流的专业化和规模的聚集效应的要求在不断提高。

从运作层面和技术层面来讲，在疫情的影响下，之前提到的“just-in-time”（精准配送）模式，无论是在制造行业还是消费领域的物流，也逐步开始采取一些应对风险的措施，尝试从“just -in-time”部分开始向“just-in-case”（以防万一）来转变。对于库存的管理、网络的建立，包括一些原先大的分工合作，各方面都会考虑一些风险因素。例如：一旦这类地区出现一些问题，物流配送出现停滞，如何保证物流体系可以最大限度的接近正常的运作状态。这也是后疫情时代出现的一些新趋势。

其次，整体物流行业经历了去年的疫情影响，表现出很强的韧性。令人欣慰的是，这种韧性相对于一些线下的商业活动，如门店、餐饮的运营的实际效果要好于预期，而这也是得益于物流技术和物流规模的快速发展，使得物流设施或整个供应水平得到了验证和考验。

需要注意的是，在整个宏观经济向好但依然存在不确定性的情况下，越来越多的投资人或者资本更加青睐于一些核心资产，即：在一些风险抗压下面，相比其他行业可以提供稳定回报的资产。基于整个社会的物流基础设施体系的稳健属性，物流地产也逐渐成为投资人眼中的核心资产。

另外，在食品、药品等个别领域，疫情的影响对于物流体系提出了更高的要求，加速了短期技术方面的引进，致使物流行业的赛道不断拓宽。

物流地产的独特优势

谈及较之传统地产，物流地产所具备的优势，沈晋初直言，商业地产、写作楼以及住宅地产，主要是靠人流效应来体现整个商业地产的价值。基于疫情的影响，去年写作楼和商铺去年的空置率，哪怕一些一线城市比往年要高。尽管后疫情时代有所改善，但能否真正好转还要视之后经济的情况而定。

相比住宅、商业地产领域的总量及结构性过剩，在我国城镇化进程加快、产业升级、区域产业利好政策频出的多重推动下，产业地产市场发展相对活跃，产业园区、产业新城等建设的力度明显增加。

值得注意的是，在资本市场，产业地产得到了私募基金的充分认可。其中，物流类地产运营成本低、客户结构简单、租赁期长、现金流稳定、投资回报率高，尤其受资本市场青睐。

总体来讲，较之传统地产，越来越多的资产流入到物流地产领域。据沈晋初介绍，在2020年上半年，ESR通过其平台上的五家新投资公司支新的基金筹集了约24亿美元。

运作的本地化和资本的国际化

如果用一句话来形容ESR的核心竞争力，沈晋初将其概括为“运作的本地化和资本的国际化”。

沈晋初表示，并不是每一家企业都可以像ESR一样，同时拥有“物流地产开发商”和“基金管理人”的双重身份。可以说，这是公司所独有的核心竞争力。据他介绍，ESR开发商的角色在公司成立之初，规模占比较高。随着时间的推移，特别是2014年成立首个国内开发基金和开拓韩国业务以后，加上2016年公司在合并了日本及韩国新加坡的业务之后，ESR就转变成为整体的基金规模，而这一规模要远远高于物流地产开发商的比重。

目前，公司可以在中国、日本、韩国包括印度等一些高度增长的市场，快速扩展平台规模。通过基金管理人和基金投资平台的功能，为投资人带来一些比较稳定和优于增长预期的回报。

例如，ESR在中国、日本及韩国都是以基金的结构进行开发和持有的。由于每个基金都有自身的规模，开发商可以赋予公司更大的灵活性去参与某些即使具有一定风险，但回报率更具潜力的项目。此外，开发商的角色，还有助于公司快速打开一些新的市场。

就ESR所管理的基金业务的类别来看，主要包括发展基金、核心基金及不动产投资信托基金,其中发展基金主要为私募地产基金，侧重于投资净地开发等项目投资周期的早期阶段，其投资者所承受风险相对更高，但相对应投资回报率也更高。在认购时投资者承诺投资资本,基金在投资机会出现时将定期提取,发展基金的投资周期一般为3-5年，基金内部收益率目标在13-17%之间；核心基金侧重于成熟运营或有改造空间的成熟项目，基金主要通过物业改造升值，收购收益增值，资产运营增值等模式获取收益，其内部收益率目标在9-13%区间。

当被问及如何看待资金管理规模和回报率的关系时，沈晋初认为二者始终保持的是平衡发展的关系。据其介绍，到去年年中ESR资产管理规模由2019年6月的202亿美元强劲增长31.1%至2020年6月的265亿美元，远远超过公司之前的预期。而从投资回报的稳定性来看，尽管各国之间具有一定的差异，但总体处于相对稳定的中等水平。

ESR基金管理品类和增长的重要元素——REITs

2020年12月23日，ESR宣布，ESR Kendall Square REIT的股份已成功在韩国交易所KRXKOSPI市场上市及买卖。随着全球发售完成，ESR Kendall Square REIT的投资组合将拥有约13亿美元的总资产价值和约6.5亿美元的市值。

值得注意的是，上述于韩国交易所上市的REIT由ESR Kendall Square Inc.（ESR的附属公司）发起的房地产投资信托基金，以韩国的物流设施为基础资产，也是韩国首个公开上市的机构优质REIT。

除了ESR Kendall Square REIT, 自2017年，易商在新加坡通过收购合并了两支现有的REITs从而成立了ESR-REIT (目前市值约14亿美元)以及拥有此REIT的基金管理人。与此同时，易商也通过持有多支上市REIT和基金管理公司的股份，例如新交所上市的Sabana REIT, AIMS AMP Capital Industrial REIT和澳大利亚上市的Centuria Capital Group，来扩大自己在行业里的影响力。

谈到REITs在ESR整个资本市场的布局所扮演的角色时，沈晋初直言，REITs是公司比较重要的基金管理品类和增长的元素。ESR作为上市公司，可以直接持有一些资产，但大部分的稳定资产还是集中在公募和私募基金的大板块里。故此，以ESR目前的管理规模和体量，这两块业务缺一不可。

当被问及国内公募REITs的发展趋势时，沈晋初认为，2020年是一个起步年。尽管因为疫情的关系有一些延迟，但从其2019年的准备以及2020年的管理办法、草案包括国内的公布和交流以及修改的进程来看，与前两年相比，进展速度已经非常快了。

不过，沈晋初强调，最终的落实还要看今年。他预计第一批相关的政策会在今年落地。从整个发展角度来看，可能还要从税务的安排、增发、管理人的角色以及资产的纳入范畴等方面做出一些不同程度的调整。作为新经济行业，物流资产的稳定性还有抗周期性令它成为国内公募REITs的不二之选。易商也希望通过自身在国际REITs舞台的丰厚经验，能够在不久的将来参与到国内公募REITs。

2020年中期业绩大幅提升的逻辑

自新冠疫情以来，全球经济受到重创。然而，ESR去年上半年的业绩却升幅显著。据2020年中报显示，公司期内股东应占纯利为1.33亿美元，同比提升75.1%。

面对业绩的大幅提升，沈晋初显得极为平静，他认为这主要取决于两点因素。首先，就短期而言，从客户角度来看，需要公司提升解决突发性问题的能力。举例而言，在去年上半年出现疫情的情况下，整体物流行业均出现了一些高增长的现象，特别是国内航空货运的增幅尤为惊人。用行内人的话来讲，“如果有仓位，对价格其实不是很敏感”，而这也是促使公司利润上涨的主要原因。

其次，从长期来看，物流行业显示出的较强的发展韧性。由于疫情的影响，对于库存管理、网络管理提出了一些更高的要求，而这也带动了需求的增长。

结语：

访谈临近尾声之际，当被问及公司未来的五年规划目标时，沈晋初的回复显得清晰笃定。他表示，ESR作为一家上市公司，未来的发展是力求更加稳健。

从未来五年的规划来看，产品方面：增加诸如冷链，数据中心之类的物流基础的基础设施建设，因为公司认为其在未来五年将会发展成为一个重要的增长点。区域方面：公司希望进入到亚洲特别是东南亚这些高增长的市场，继续扩大核心市场的范围。规模方面，作为在中国工业及物流地产行业具有逾20年经验的专业人士，沈晋初有信心令公司规模和业绩保持稳健增长。