深圳人，为什么要开始关注珠海了？

前不久，我国的“十四五规划”和“2023年远景目标”纲要全文正式公布。

文件的第六十一章专门阐释了港澳的定位目标。在提及澳门时，是这么一段表述：

支持澳门丰富世界旅游休闲中心内涵，支持粤澳合作共建横琴，扩展中国与葡语国家商贸合作服务平台功能，打造以中华文化为主流、多元文化共存的交流合作基地，支持澳门发展中医药研发制造、特色金融、高新技术和会展商贸等产业，促进经济适度多元发展。

这一段一共116个字。如果我们对比起5年前的“十三五”规划文件，就会发现这样的变化：

描述澳门的字数，以及澳门在港澳章节中的篇幅比例，有了明显提升。

这透露出什么风向？

NO.1｜ 珠澳崛起：

既是国家战略需要，也是制度创新使然

为什么我们要对如“十四五”这样的规划咬文嚼字？

1、类似这样的规划，并不是“假大空”的套话，而是领导集体经过反复研讨，然后抽象、概括而来， 字里行间反映的是领导层的治理思路。

2、中国较稳定的行政体制， 决定了政策有很强的延续性。

例如，在2019年“深圳建设先行示范区”意见公布后的一段时间里，国务院交通部、科技部等有关部委，以及地方上的广东省政府也陆续公布了相关的配套支持政策。

又例如，2017年党的十九大报告中明确指出：“……我国社会主要矛盾已经转化为……和 不平衡不充分的发展 之间的矛盾。”

那么针对“不平衡、不充分的发展”，该怎么办？

2019年公布颁布的《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》中，强调了要 “促进珠江口东西两岸融合互动”。

同年，十九届四中全会也强调 “推动形成优势互补、高质量发展的区域经济布局”。

今年的“十四五”规划中澳门的篇幅比例明显提升，其实背后也有着同样的考量：

过去珠三角东西两岸发展存在较大差距， 未来我们需要平衡、补足西岸的发展。

也就是说，“十四五”规划中澳门篇幅和地位的提升， 一定程度上是此前“弥补区域发展不平衡、不充分”政策的延续， 是此前相关治理思路在大湾区的落地。

在这样的思路下，我们可以预见，以珠澳为极点的整个珠江口西岸， 未来或将持续迎来系列利好政策，相关城市的地位与价值会得到显著提升。

另外，珠海、澳门的崛起，不仅是弥补区域发展不平衡的现实要求，其实还是“一国两制”框架下， 我们国家治理体系的补充和创新， 是展示我国制度优势的窗口。

普通市民投资、置业，要想吃到政策红利， 就需要看懂这样的宏观趋势。

NO.2｜ 珠海的底气：

地缘优势大增+无缝连接澳门

当然，现有体制下我们想到澳门置业，还不太现实。

但珠海则是一个优质的选择， 原因有以下几个：

1、珠海是珠三角西岸最重要的一个极点。

过去由于交通不方便，珠海与深圳的交通必须绕道广州。

但当前港珠澳大桥已经通车，深中通道即将于2024年建成，未来珠江口东西两岸大概率还会有一条深珠通道。

深中通道沉管隧道E7管节沉放对接安装中

随着交通这样的“硬连接”逐步落成，珠海和深圳实现陆路“接壤”，珠江口东西两岸各经济要素将得以充分、自由流动。

此前位于交通末梢的的珠海，将一跃成为扼守交通要道的重镇，地缘优势大增。

2、珠海无缝连接澳门。

过去很多人把粤港澳合作的重点放在了深港之上。但从前年以来，国际、国内的一系列新形势，让澳门迎来了新的发展契机。

求合作、谋发展，积极融入大湾区，是澳门当前发展的主线，这也是珠海的长期机遇。

珠海十字门中央商务区与澳门对望实景合成图

交通方面，在3月18日，澳门轻轨延伸珠海横琴线项目正式开工。

图源：珠海特区报

项目计划4年内通车，未来可在横琴口岸与已开通的广珠城轨延长线换乘。

除了澳门轻轨横琴延伸线外，未来两地还将有湾仔海底人行隧道、十字门隧道等交通项目陆续建成，珠澳之间将实现更为紧密的无缝连接。 珠澳持续深度融合的趋势，还将延续。

事实上，以港澳单牌车北上、澳门大学迁入横琴新校区为两大标志性政策与事件为象征，珠澳合作其实在很多地方已经走在了深港合作的前面。

宏观政策的引导，加上先天的地缘优势，这就是珠海的底气。

NO.3｜ 十字门 中央商务区：

Why me?

当我们把目光锚定在珠海之后， 又应该选择哪里？

答案显而易见： 十字 门中央商务区。

十字门片区是珠海的绝对城市核心，全珠海最高端的国际化配套，都汇聚于此。

例如，国际白金五星级的瑞吉酒店、国际标准甲级写字楼珠海中心、连接世界的艺术殿堂华发中演大剧院、珠海首个五星级酒店华发喜来登酒店、粤港澳大湾区功能最完善、设施最先进的专业场馆之一的珠海国际会展中心、珠澳第一高楼横琴IFC，还有珠海商业地标十字门华发商都，珠海城轨十字门站等。

珠海国际会展中心

同时， 这里也满足了深圳人所有的楼市想象。

1、CBD+无敌水景。

几乎每一座著名都市，都有自己的滨水天际线。

深圳境内没有大江大河流经，但深圳人对CBD+海景这样组合的地段，同样非常向往，临水的深圳湾版块，成了全市房产价格的高地，普通人想要在深圳湾拥有一套房产，难度比较高。

而珠海十字门正拥有这样的优势。

珠海十字门中央商务区位于十字门水道两侧，地处西江入海口，东面与澳门一水相隔。

站在十字门片区的高楼上举目四望，你可以于一地就把珠澳景观尽收眼底，脚下是家国情怀，眼前是湾区繁华。

珠海中心实景图

2、国企整体运营。

一个版块由一家实力强劲的国企运营，一是能够保证版块的持续、稳定建设，不会因为资金问题、民企发展思路转变而“烂尾”。

二是有统一、集中的规划，片区的城市界面将更优，便利性、成熟度更高。

深圳人对“国企+片区整体运营”这样的模式是熟悉且认可的。

如华润整体运营的深圳湾片区，目前汇聚了“春茧”+“春笋”两大城市地标，还有不时举办无人机、烟火表演的人才公园。

还例如由招商蛇口整体运营的蛇口片区，区内有多个让深圳人垂涎的临海标杆楼盘。

3、价格合适。

目前环珠江口，东莞、广州南沙，甚至中山都在去年经历了一轮热炒，部分片区价格有些虚高。

如东莞热门的松山湖版块，某小区挂牌单价已经到了8w。

而珠海楼市乃至十字门片区，在此前受到深圳客的关注程度相对不高，外地炒作氛围不算浓厚，价格相对合适。

换言之， 片区房价未来的想象空间充足。

纵观以上各点，我们可以发现由 珠海龙头国企华发打造的两个项目，正好契合我们的判断。

1、 位于十字门南片区，横琴金融岛东北角的 华发广场（II期）横琴湾。

横琴可供开发的用地极为珍稀，这是横琴金融岛旁唯一在售的纯住宅项目。

目前项目的新品——80-99㎡金融岛旁绝版纯住宅小户，正在诚意登记中。

2、 位于十字门北片区，周边汇聚了全珠海最高端国际化配套的超级大盘—— 华发琴澳新城。

目前项目正加推79㎡、89㎡琴澳头排、爆款实用2+1房。

深圳人进驻珠海，这两个项目值得重点关注。