300亿+330亿！起底凯德集团资产大挪移

6月28日，凯德集团披露，与中国平安人寿签署了合作协议，向后者出售中国6个来福士资产组合部分股权。

根据披露，此次合作涉及项目包括上海人广来福士广场、上海宁来福士广场，北京来福士中心、杭州来福士中心、成都来福士广场和宁波来福士广场。以上物业均为集商业、办公等为一体的商办综合体项目，且均已竣工并投入使用。

平安人寿投资该项目总投资额预计不超过 330 亿元。此项交易预计于2021年三季度完成。

对于这项投资，平安方面解释称，本次平安人寿投资的凯德来福士项目主要为商业办公不动产，标的资产中上海来福士广场等六个项目,是凯德集团最为核心的优质资产,租户品质优异，租约稳定。此次投资符合保险资金资产负债匹配的原则，可以优化险资配置，并取得良好且稳定的投资回报，实现保险资金的保值增值。

当日，平安人寿还披露了投资北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目的信息，该项目累计出资金额约为69.41亿元，资金来源为寿险传统组合保险账户和分红组合保险账户。该项目目前处于实际出资阶段。

资料显示，凯德是一家大型多元化房地产集团，总部设在新加坡并在新加坡上市。其投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅。

凯德集团于1994年进入中国，中国是集团的核心市场之一。目前，凯德在中国40多座城市拥有或管理200多个项目。来福士是凯德旗下综合体旗舰品牌，发展至今在中国有9座。

前述6个来福士资产组合总资产价值为467亿元，平安收购其中部分股权。在一系列交易完成后，凯德在个项目中的持股比例，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%，并继续负责项目的运营及资产管理。

据平安人寿披露，平安此次投资凯德来福士项目的投资方式为，平安人寿作为投资主体，以直接持有个项目公司股权方式投资不动产。平安人寿拟通过股权方式分别受让并持有以下资产：

（1） 上海人广来福士项目物业的项目公司上海华庆房地产管理有限公司的60%股权，该公司注册资本3000万美元，截至2020年9月30日总资产约为14.18亿元、净资产约为10.65亿元。

（2） 上海长宁来福士项目物业的项目公司上海东方海外凯旋房地产有限公司的70%股权，该公司注册资本22.09亿元，截至2020年9月30日总资产约为47.78亿元、净资产约为26.15亿元。

（3） 北京来福士项目物业的项目公司北京新捷房地产开发有限公司的70%股权，该公司注册资本2450万美元，截至2020年9月30日总资产约为20.15亿元、净资产约为11.60亿元。

（4） 杭州来福士项目物业的项目公司来福士（杭州）房地产开发有限公司的70%股权，该公司注册资本约3亿美元，截至2020年9月30日总资产约为34.49亿元、净资产约为13.03亿元。

（5） 成都来福士项目物业的项目公司成都来福士实业有限公司的70%股权，该公司注册资本2.18亿美元，截至2020年9月30日总资产约为26.98亿元、净资产约为11.02亿元。

（6） 宁波来福士项目物业的项目公司宁波新鄞房地产开发有限公司的70%股权，该公司注册资本8亿元，截至2020年9月30日总资产约为11.32亿元、净资产约为6.04亿元。

上述6家项目公司分别持有100%对应的拟投资项目资产，主要从事相关物业的开发和运营。

对于这项投资，平安人寿相关负责人对此表示，本次平安人寿投资的凯德来福士项目主要为商业办公不动产，标的资产中上海来福士广场等六个项目,是凯德集团最为核心的优质资产,租户品质优异，租约稳定。此次投资符合保险资金资产负债匹配的原则,可以优化险资配置，并取得良好且稳定的投资回报，实现保险资金的保值增值。

公告称，在一系列交易完成后，凯德在各项目中的持股比例将有所减少，并继续负责该六个项目的运营及管理。

凯德集团首席执行官李志勤表示，欢迎平安成为战略合作伙伴，凯德将继续持有这六个来福士项目的股权，并负责项目的运营及资产管理。他进一步表示，凯德拥有多种资产再循环和多样化资本来源，对下一阶段增长充满信心。

相关资料显示，此次交易的资产组合自交付以来，物业经营状况稳步提升，2019年全年出租率均稳定在90%以上，部分项目达到95%以上。即使2020年在特殊时期出租率略有下滑，绝大部分项目的出租率仍稳定在90%以上，具有持续稳定的现金流。

收购完成后，资产组合的运营管理将继续由凯德集团负责，凯德集团首席执行官李志勤还表示："凯德将继续持有这六个来福士项目的股权，并负责项目的运营及资产管理。我们有能力推动并参与项目的未来增长。"

另据披露，平安人寿成为6家项目公司的股东后，平安人寿将与6家项目公司构成以股权关系为基础的关联方。平安人寿拟向其中5家项目公司提供股东借款共计41亿元。最终金额视底层项目用款需求，以实际出资情况为准。关联交易定价将参照同类交易市场公允价格范围确定最终价格，确保关联交易定价定价公允性。

实际上，最近几年，凯德似乎一直在尝试重置资产配置。2020年2月，凯德商用中国信托（CRCT）在新加坡交易所公告，其正在将Capita Mall Erqi（郑州凯德广场二七项目）的全部股份出售给非关联的第三方公司，拟售金额为8.51亿元，收购方将以现金方式支付此交易，并且交易过程预计于2020年第三季度完成。

公告显示，本次出售的标的位于郑州核心商圈（二七商圈），共有七个零售层，建筑面积为92355.85平方米，其中地上面积为77108.47平方米。

CRCT是凯德集团间接持有的全资子公司，而对于接盘方，凯德并未透露其身份。

凯德在公告中提及，截至2019年12月31日，该标的独立估值为6.45亿元，与同类物业的交易价相比，买家给出高于估值20.5%的价格是合理的。

至于出售的原因，凯德表示，由于该项目运营已经超过15年，如果继续持有将会面临更多的成本支出，此次撤资不仅能释放出现金价值，还避免在不久的将来出现整修停工期；此外，作为CRCT投资组合重组和资本回收战略的一部分，剥离资产所得的收益进行重新部署，用于偿债，并为新的收购机会提供资金。

在此次剥离河南资产之前，凯德已有多笔出售中国资产的交易。但最令外界印象深刻的，或是2018年以83.65亿元的价格将20个购物中心打包卖给印力，这笔交易曾引发外界对凯德要淡出中国市场的猜测。

2019年2月，凯德在呼和浩特进行资产置换升级，其中包括以4.6亿元转让凯德MALL·赛罕购物中心。同年7月，其以28.31亿港元清空建业地产的股份。10月，以7.41亿港元的价格将香港一幢服务式住宅物业转给兴胜创建。

对于一系列的资产处置动作，凯德方面给出的解释是，有利于优化凯德集团资产配置和集中资源，出售项目所获的资金用于在中国继续投资优质物业，集团将继续聚焦北京、上海、广州、成都、武汉五大核心城市及周边城市，资产的调整也将围绕五个城市群进行。

纵观凯德近年来的收购动作，基本与其此番表态一致。

2017年6月，凯德以26.4亿元的价格收购上海国正中心，之后陆续拿下五角场商办地块、上海星外滩项目和上海浦发大厦约70%的面积。在广州，2017年11月，凯德以33亿元的价格收购广州乐峰广场，在随后一年的时间里，其在广州新增了增城住宅项目和广州科学城核心区的项目。

2017年-2019年间，凯德在上海、广州、重庆就收购4个项目，投资3个项目，斥资约300亿。

凯德近年来在五大城市群的部分收获

此外，凯德还以110亿新元的价格收购星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份，后者在中国上海、苏州、北京、大连、西安、杭州和广州等11个核心城市，拥有并运营管理门类齐全的商务地产空间。

截至2019年9月30日，凯德在中国的总开发规模约2300万平方米，管理的总资产超过2800亿元，占集团管理总资产的42.3%。而在中国的外资房企排行中，其独占鳌头。克而瑞数据显示，2019年度外资房企运营收入TOP10中，凯德集团排名第一，运营收入达70.1亿元。

如今看来，凯德的资产大挪移，还将继续。

内容来源：智地产