被多家评级机构连续下调评级 禹洲集团高速扩张开始“急刹车”

进入2021年，禹洲集团控股有限公司（01628.HK，以下简称“禹洲集团”）连续被多家评级机构下调评级。与之对应的是，中信里昂证券最新的研究报告显示，2021年以来，禹洲集团仅新增土地项目4个，权益土地成本约21亿元，而2020年上半年，禹洲集团实现新增土地项目11个，权益土地成本约116.77亿元。对比而言，禹洲集团2021年上半年新增拿地锐减。

需要注意的是，截至2020年末，禹洲集团有息负债总额约639亿元，同比上涨14.79%；另一方面，自2019年起，公司经营活动现金流就持续为负，且2020年现金及现金等价物甚至同比减少了48.69亿元。

多重因素叠加下，禹洲集团急剧放缓发展节奏能否有效缓解公司目前面临的状况？对此，《中国科技投资》记者致函禹洲集团，截至发稿未获回应。

评级下调

今年以来，穆迪、惠誉、联合国际等评级机构均将禹洲集团的评级下调，甚至列入负面观察名单，其中惠誉在评级文件中指出，“禹洲集团的收入和隐含现金回款(客户存款的变化加上年内登记的收入)相对于公司报告的合同销售总额较低，而且在过去的两到三年中，这一差距有所扩大”。

另一方面，禹洲集团的经营活动现金流净额自2019年起，已连续两年为负，并且2020年的现金净流出规模还略有扩大，由-58.59亿元扩大至-59.19亿元，其2020年现金及现金等价物、受限制现金及初始期限超三个月之无抵押定期存款约344.69亿元，较2019年下降2.94%，其中现金及现金等价物同比减少约48.69亿元。

此外，克而瑞最新的信用深度分析报告显示，截至2020年末，禹洲集团有息负债总额约639亿元，同比上涨14.79%，其中短期占比为29.55%，另外“三道红线”方面，净负债率、现金短债比、剔除预收账款后的资产负债率由2019年底的70.2%、2.33、79.2%变化至2020年底的85.8%、1.83和77.9%。

也就是说，在降杠杆的大环境下，禹洲集团的净负债率反而增加了15.6个百分点，且现金短债比也大幅下降，剔除预收账款后的资产负债率仍旧超过监管红线。不过，整体来讲，禹洲集团的在手现金足够覆盖其短债。

5月31日，克而瑞给禹洲集团关联债券作出“回避”评级，明确表示公司未来再融资能力成为影响信用风险的重要因素。克而瑞认为，“公司业绩下滑、评级下降叠加现金流指标不佳或导致公司融资渠道受限及综合融资成本提高”。

克而瑞也指出，“从现金流指标来看，公司处于可比公司（指26家A/H上市公司中穆迪/标普/惠誉评级处于B档的房企）末位，总债务/EBITDA、净债务/EBITDA、EBITDA利息覆盖率分别为185.06倍、85.23倍及0.07倍，均位于26家房企中最后一位”。

“包括与同一实际控制人名下的禹洲金控香港、厦门港谊集团等多个主体平台形成的或有表外资产体系，或进一步加剧地产平台后期融资难度”，克而瑞在研报中对禹洲集团再融资能力的担忧进行了补充说明。

拿地急刹车

自2016年起，禹洲集团为冲击千亿目标，不断积极扩储，为此不惜高价拿地。

年度报告显示，2016年至2019年，禹洲集团新增土地项目分别为14个、23个、23个、35个，对应的权益土地成本分别为168.89亿元、149.60亿元、80.53亿元以及244.40亿元。根据中指研究院统计，2017年以及2019年，公司的拿地金额分别位列国内房企第44位和43位。

而2020年，禹洲集团新增土地项目21个，权益土地成本299.95亿元，其中公开市场招拍挂或者收并购的数量为18个，权益土地成本221.76亿元；城市更新项目3个，权益土地成本78.19亿元。从数量上看有所回落，但权益土地成本依然在增加。

进入2021年，禹洲集团出手拿地的次数更加稀少。中信里昂证券最新的研究报告显示，禹洲集团今年仅新增土地项目4个，权益土地成本约21亿元。对比而言，2020年上半年，禹洲集团实现新增土地项目11个，权益土地成本约116.77亿元，公司新增土储不论是数量还是权益地价，均大幅减少。

这一点从公司溢价拿地的频率也能较为直观地感受到。克而瑞统计的禹洲集团近年来高溢价成交地块的情况显示，2016年以及2017年禹洲集团高溢价成交地块较多，2018年以后略有减少，2020年虽然存在溢价拿地的情况，但是无明显的高溢价拿地。

另外，禹洲集团2020年的合约销售额为1049.67亿元，据亿翰智库统计，与之规模较为接近的中骏集团、合景泰富、新希望地产、首开股份、时代中国等房企， 2021年前五个月的新增货值分别为687.0亿元、86.7亿元、325.0亿元、163.5亿元、46.4亿元。从数据上来看，禹洲集团59.6亿元的新增货值，仅略高于时代中国，位列国内房企第90位。

知名地产分析师严跃进表示，禹洲集团拿地减缓，也是因为房屋销售市场面临管控和降温，同时对于此类企业来说有各类财务方面的压力，“类似反差，多半也是对于市场的走势判断不到位，导致拿地的时候比较被动。从实际过程看，三道红线带来的约束比较大，后续需要防范（踩中三道红线）的风险。”严跃进进一步指出。

同策研究院资深分析师肖云祥则认为，“降负债成为禹洲集团当前的重要任务之一，显而易见，减少投资是其降负债的主要手段之一。此外，公司前几年不惜成本高价拿地，因此目前谨慎拿地也是公司不得不采取的策略”。

截至2020年末，禹洲集团共有2310万平方米土地储备，公司在年报中称：“足够未来三至四年的发展需求。”

内容来源：中科财经

作者：刘亮