“上海老牌房企”1.9亿美元债交换要约，公司流动性压力倍增

一年内9.5亿美元债将到期，“上海老牌房企”景瑞控股流动性压力倍增。

01 降级

2月23日，穆迪将景瑞控股（01862.HK）企业家族评级从“B3”下调至“Caa2”，并将其高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa3”，主体展望维持“负面”。

穆迪认为，在提出美元债交换要约并向票据持有人征求同意后，景瑞控股的流动性风险已然增加。

而展望“负面”，则反映了在严峻的融资调降下，景瑞控股能否妥善处置所有近期到期债务存在变数。

而今年1月，穆迪刚刚将景瑞控股家族评级（CFR）从“B2”下调至“B3”，以及将其高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”，短时间内连遭降级，表明其信用资质持续恶化。

2月22日，景瑞控股就旗下2022年3月到期的1.9亿美元票据向持有人发起交换要约和同意征求。

景瑞控股称，如同意征求未能顺利完成，其可能无法全额赎回该债券，映射出公司流动性压力不小。

据公开资料，景瑞控股上述美元债发行于2020年3月，当前余额1.9亿美元，应于今年3月11日到期兑付。

同时，景瑞控股正在就其余5只美元债进行同意征求，以获得必要的同意，以对规管同意征求票据各相关系列的各契约的条款作出若干修订。

《小债看市》统计，目前景瑞控股存续美元债6只，存续规模13.55亿美元，其中将有4只规模合计9.5亿美元债于一年内到期，短期集中兑付压力较大。

可以看出，景瑞控股美元债融资成本较高，票息均在12%以上，且其高度依赖美元债融资，离岸债券占总债务的37%，在目前信贷环境紧张情况下，公司再融资风险将增加。

在境内债方面，主要由景瑞控股子公司景瑞地产（集团）有限公司发行，目前存续两只债券，存续规模18.5亿元。

02流动性压力

据官网介绍，景瑞控股1993年创立于上海，2013年在香港交易所主板上市。

景瑞控股旗下设有优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务、合福资本五大业务平台，以房地产资产管理为核心业务，资产配置聚焦一二线核心城市与都市圈的住宅开发、公寓、办公。

从股权结构看，景瑞控股的控股股东为Beyond Wisdom Limited，持股比例是41.19%，陈新戈和闫浩共持有67.9%股权，为公司实际控制人。

景瑞控股侧重于长三角地区和国内其他二线城市的住宅项目。

截至2021年6月，景瑞控股的总土地储备达到约530万平方米，分布在中国18个城市，包括北京、上海、天津、杭州、苏州、南京和宁波等。

2021年，景瑞控股连合营企业、联营企业的累计合约签约销售额约为270.11亿元，虽同比增长5.89%，但未完成310亿销售目标。

其实，从2021年下半年开始，景瑞控股销售疲软态势明显，其中11月和12月合同销售同比分别下降了74%和70%。

据克而瑞数据，景瑞地产以225.6亿操盘金额位居房企第91位；以123.4万平方米操盘面积排第101名，属于百强中小房企。

今年1月，景瑞控股合约签约销售额约为6.34亿元，同比减少77.53%。

未来，由于购房者信心疲软以及紧缩的融资环境，景瑞控股合同销售额将明显下滑，进一步削弱其可用于偿债的现金流。

近日，景瑞控股公告称，受市场及新冠疫情影响，若干项目交付延后使得结转收入和毛利未达预期；受外部宏观市场环境影响，商业地产租赁需求下降，导致合营企业的投资物业公允价值下降，预计2021年公司净利润同比大幅下跌约60%至70%。

2021年上半年，景瑞控股实现营收50.99亿元，同比增长61.7%；实现归母净利润2.95亿元，同比微增0.57%，“增收不增利”迹象明显。

从盈利能力看，2021年上半年景瑞控股的毛利率有所回升，由2020年的19.69%增长至24.07%；但净利率却由9.96%下滑至7.17%。

截至2021年6月末，景瑞控股总资产为667.52亿元，总负债556.45亿元，净资产111.07亿元，资产负债率83.36%。

近年来，景瑞控股的财务杠杆水平一直保持在80%以上高位，最高曾接近90%，具有一定杠杆风险。

从“三道红线”看，景瑞控股剔除预收款后的资产负债率为67%，净负债率74%，现金短债比为1.7，归为“绿档”。

《小债看市》分析债务结构发现，景瑞控股主要以流动负债为主，占总债务的71%。

截至2021年6月末，景瑞控股流动负债有394.59亿元，主要为其他流动负债，其中一年内到期的短期债务有84.95亿元。

相较于短债规模，景瑞控股账上现金及现金等价物有111亿元，看似可以覆盖短债，但大部分位于项目层面，无法用于偿还控股公司的债务，其面临短期偿债压力较大。

除此之外，景瑞控股还有161.86亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计147.4亿元。

整体来看，景瑞控股刚性债务规模有232.35亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为42%。

有息负债高企，2021年上半年景瑞控股因银行贷款、美元债及其他贷款产生的利息及汇兑亏损为12.07亿元，同比增幅28%，对公司盈利空间形成严重侵蚀。

从融资渠道看，除了海外发债和银行借款，景瑞控股还通过股权、股权质押、信托以及应收账款等方式融资。

2021年上半年，外部融资环境收紧，偿还大量负债后，景瑞控股筹资性现金流净额由净流入转为净流出，再融资压力徒增。

值得注意的是，景瑞控股少数股东权益占比较高，截至2021年6月末该指标为49.88亿元，占所有者权益的45%，需关注合作开发过程中项目建设、资金管理和成本可能存在的风险。

另外，景瑞控股少数股东权益和少数股东损益占比不匹配，存在“明股实债”嫌疑。

总得来看，去年下半年以来景瑞控股销售疲软、业绩大幅下滑；有息负债规模较大，融资成本较高；少数股东权益占比较高，存在“明股实债”嫌疑。

03聚焦长三角

上世纪90年代初，闫浩与陈新戈两位昔日的高中同学，从祖国最南部一路沿海而上，最终落脚至上海。

1993年，景瑞地产成立，并启动首个项目“景瑞花园”。

1995年，景瑞物业成立，奠定了日后景瑞控股多元化发展趋势。

在上海盘踞12年后，景瑞控股才开始“走出去”。

2005年，闫浩成立景瑞地产重庆公司，并落子重庆；2006年，深度布局长三角区域，先后进入江苏、浙江两省；2007年，景瑞地产天津公司成立，正式进入环渤海区域。

2013年，历史性的时刻终于到来，景瑞控股敲开了资本市场的大门，正式登陆港股。而这一年，也正好是景瑞地产创立20周年。

2016年，景瑞控股落子南京，其业务版图已全方位覆盖长三角地区的一、二线城市。

随后，景瑞控股先后进军北京和武汉，战略布局中国四大直辖市，共计在中国18个城市设立业务。

2018年，当大多数房企以“冲千亿”奉为企业准则时，闫浩却另辟蹊径，调整企业模式，他将景瑞划分五大板块并肩前行，公司进入多元化业务发展阶段。

但转型之路似乎不太好走，景瑞控股业务版图尚在发展之中，便遭遇包括主营收入占比缩减、业绩三年持续放缓等瓶颈。

2020年3月，景瑞控股围绕房地产主业将原有的五大业务业务平台进一步调整优化为优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务和合福资本五大业务平台。

如今，房地产行业变天，外部融资环境恶化，景瑞控股流动性压力倍增，1.9亿美元债能否完成交换要约，《小债看市》将持续关注。

内容来源：小债看市