6.6亿信托补血，雅居乐清水湾云汀大盘“另类”突围

近日，一款名为“海南弘久雅居乐清水湾云汀项目集合资金信托计划”的理财投资产品在圈内火热推介流传。

大家是否还记得，今年4月份，从阳光城执行董事长兼总裁任上辞职的朱荣斌，携手蔷薇资本拟参与雅居乐海南清水湾开发运作，在地产圈曾掀起一阵波澜。

就雅居乐而言，当前有“牛人”帮忙，再好不过。就朱荣斌而言，从明星地产经理人转身创业者，所到之处的任何一个动作都可能成为舆论焦点。

如今，海南弘久雅居乐清水湾云汀项目发行信托产品，这背后是雅居乐的一场什么资本运作？这不免引起了全国 地产媒体 的关注 。

地产密探获悉，上述信托产品发行规模6.6亿元，期限2年，属于组合投资，预期收益率8.5%，所募资金将投向海南清水湾旅游度假区的弘久雅居乐·云汀项目。

该信托产品的交易对手是“陵水美裕珍珠实业有限公司”，也是弘久雅居乐·云汀的项目公司。陵水美裕珍珠实业有限公司为湖南昌凯置业全资子公司，背后是南昌海乐居置业持股70%与上海弘明投资持股30%。

从交易结构看，在6.6亿元信托资金中， 1. 825 万元认购有限合伙优先级LP份额 ，上海弘明投资 出资1.825 亿元 为 劣后级 LP， 有限合伙收购湖南昌凯置业99%股权，剩余信托资金约4.78亿元用于项目开发贷。

经调查，弘久雅居乐·云汀项目开发商——陵水 美裕珍珠实业，从股权关系上看，上海、江西、湖南等地的房企联合投资，与雅居乐无任何关联。

在海南陵水县，雅居乐清水湾项目占地1.5万亩，按其战略，拟投资300亿元建成一个集房地产、高尔夫球（3个18洞）、酒店（6个超五星）为一体的国际超大型旅游度假区。曾经，雅居乐仅靠清水湾一个超级大盘，就能卖到百亿级销售额。

虽说当前楼市处于低潮，但在海南被赋予打造国家自贸港的政策红利背景下，清水湾项目在雅居乐集团战略版图中依然格外重要。

但不要忘了，雅居乐有 代建，为项目输出品牌、冠名。事实上，的确如此。雅居乐负责清水湾云汀项目代建及开发全流程管理，包含规划、设计、建设、销售、物业等。

实际上，房地产项目代建的利润比持股开发的利润还高，又不用自身举债，轻资产运作，销售收入及回款能为己用， 对急需去杠杆与保现金流的雅居乐而言，好处多多。

5月20日，雅居乐对外公告称，公司目前已全额偿还33.447亿港元的港元贷款余额以及6000万美元的美元贷款余额。

去年，雅居乐实现销售金额1390.1亿元,同比上升0.6%，实现销售面积971.9万平米,销售单价14303万/平米，同比上升6.1%。

去年以来，雅居乐通过处置资产、项目股权等形式加速现金回流，以应付各类短债到期压力，其中包括赎回1亿美元、息率8.55%的永续债及6亿美元8.5%的优先票据。

截至去年底，雅居乐账上货币资金384.2亿元，有息债务838.7亿元，净负债率50.8%，较2020年底下降10.2个百分点，资产负债率为66.6%，较2020年下降5.3个百分点，现金短债比1.3倍。

近日，穆迪宣布将雅居乐企业家族评级从“B2”下调至“B3”，将其高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”，将评级展望从列入观察名单调整为负面。

穆迪认为，评级下调反映了雅居乐再融资风险加剧，主要表现在公司流动性和销售额下滑、有较高再融资需求及融资渠道受限。展望“负面”反映雅居乐未来6-12个月内筹集资金、应对再融资需求及补充流动性的能力存在不确定性。

雅居乐公开回应说，目前各公开债均按期兑付，生产经营正常开展，将对2022年到期债务提前做好偿付安排以确保按期兑付，认为 穆迪调整其信用评级，预计不会对其偿债能力及存续期债券付息兑付造成重大不利影响。

对于大型民营房企而言，当前相对有利的条件是，第一，包括新一线城市在内的各个城市密集出台放开限购、限价及降房贷利率等刺激购房政策，楼市有望尽早企稳回暖；第二，监管层对民营房企再融资已有寻求重大突破的迹象。

内容来源：地产密探