房企开启比惨时代 “地王”龙光的自曝与自救

8月7日晚间，民营房地产界的“优等生”，龙光集团发布了公告，正式宣布将暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息，其中有两只于2025年到期，剩余三只将分别于2023年、2026年、2028年到期，合计16亿美元，龙光正式承认自己的债务违约——龙光集团，终究还是步了“恒大们”的后尘。

在公告中，龙光集团对于暴雷的原因做了简单说明，称“自2021年下半年以来，接连出现了部分市场参与者的离岸债务拖欠，削弱了行业持份者信心，使得流动性进一步收紧。融资渠道减少，购房者情绪低迷，融资性和经营性现金流情绪低迷。”

公告中，通篇透露着两个字，没钱。一般来说，国内的房企对于美元债是优先还的，如果对于美元债都出现了拖欠，那只能说龙光是真的没钱了。

笔者进而一番细究，发现这则公告中起码能看出来龙光要表达的三层意思：

第一，可能受三道红线的影响，龙光无法在国内投资机构中获得足够量的融资，只能转向国外融资谋求出路，即外资是导致龙光此次债务危机的直接导火索；

第二，房地产行业大环境江河日下，一些比自己还要规模庞大的同行也都是倒闭的倒闭、跑路的跑路，大量的投资者也纷纷离开了这个曾经炙手可热的行业；

第三，对于市场失望的不仅是投资者，还有消费者，受疫情等因素影响，由于缺乏大量消费者的购买，龙光的销售额出现下降，资金难以拉拢，使得龙光本就难堪的处境雪上加霜。

讽刺的是，龙光集团此前一直喜欢营销“地王”概念，以此来标榜自己强大的现金流和资金实力。

龙光集团，这个素来以激进扩张政策而闻名全国的“地王收割机”，到今天居然连利息都还不上了，终于还是成为了国内房地产市场链条上又一家“躺倒”的千亿巨头。

01

地产界的“赤壁时刻”

如果说，要用一个比方来形容当前国内的房地产企业的话，那便是曹老板的“铁索连舟”，外表看上去可谓整齐划一、强大无比，但其个中心酸无奈，随着一家又一家房企的暴雷而逐渐向世人显现出来。

如果说地产界是“铁索连舟”的话，那么恒大便是那驾着爆破船的老黄盖，用自己的业务暴雷，点燃了整个地产界，打开了隐匿于这块巨大泡沫中的“潘多拉魔盒”。

笔者简单梳理了近两年暴雷的房企，发现对于地产界企业来说，2021年和2022年可谓是“暴雷元年”：

·恒大，2021年9月暴雷，可以视为正式引爆房地产界企业暴雷危机的导火索；

·中梁控股，2022年4月公告美元债寻求展期；

·俊发集团，2022年4月2.19亿信托贷款未兑付；

·融创，2022年3月美元债展期；

·世茂，2022年3月公告60亿信托展期；

·祥生，2022年3月，1200万美元利息违约；

·大发，2022年3月2228万元美元债利息无法偿还；

·禹洲，2022年3月美元债利息2125万美元违约；

·正荣集团，2022年2月公告美元债违约，暴雷；

·富力地产，2021年12月7亿美元债展期，暴雷；

·华夏幸福，2021年2月首次承认52亿债务逾期；

·佳兆业，2021年11月3亿理财产品未兑付；

·阳光城，2021年公司理财未兑付；

·奥园，2021年11月，6590万元信托贷款违约；

·新力，2021年10月2.5亿美元债违约；

·花样年，2021年10月2亿美元债违约；

·当代置业，2021年10月3亿美元债违约；

·中庚地产，2021年10月9.3亿债务违约；

·光耀地产，2021年9月破产；

·蓝光，2021年5月中期票据违约；

·阳光100，2021年8月债券违约；

·德润创展，2021年8月破产；

·广州粤泰，2021年8月破产；

·宝能地产，2021年8月理财产品逾期；

·实地，2021年7月商票拒付；

·三盛宏业，2019年10月员工理财未兑付；

·福晟，2019年12月3亿基金违约兑付；

·泰禾，2020年7月债券违约；

·卓达地产，2018年开始，卓达24次被列入被执行人，此外还有7起股权冻结；

·宝龙地产，2022年7月26日宣布债务违约；

·绿地控股，2022年5月宣布债无法按期兑付。

……

根据笔者的粗略统计，在龙光之前，全国已经有31家房企出现了暴雷，从以上统计中，可以总结出两方面特点：

第一，尽管暴雷地产商中不乏恒大、富力、世茂、融创、佳兆业这样的巨头或者区域强手，但大多数仍然是中小型地产商，其承压能力更弱，有几家甚至直接宣布了破产，可以说，行业的寒冬和政策影响实实在在地优先打疼了这些“小角色”；

第二，大多数地产巨头的业务暴雷集中于恒大暴雷之后。如果说，恒大之前中小型地产商的暴雷尚且可以找各种各样的原因来稳定市场信心以此持续拉拢投资者，那么自恒大暴雷开始后，房地产的泡沫就渐渐进入了被戳破的流程中，引发了市场信心的退潮，进而引发了巨头们的连锁反应——恒大暴雷确实起到了“鲶鱼效应”，只不过对于友商来说是很负面的。

因此，尽管有很多企业先于恒大暴雷，但真正搅动市场的，还得是恒大，因此笔者私以为，将其作为“点燃地产界的黄盖”是合理的。

02

比惨的龙光

话题转回龙光，既然大环境如此，即使如龙光这样的房产巨头也无法改变，便索性摆烂了。不仅是龙光，很多房企面对债务违约，商票逾期，也纷纷开始摆烂躺平，一副死猪不怕开水烫之势。

龙光如何摆烂？笔者举两个例子。

不仅是这次一口气宣布对五笔优先票据道具违约，早在今年年初，龙光对于其是否拥有未披露的私募债闪烁其词，向投资者先否认后承认，前后矛盾，引发了市场疑虑；

5月，龙光发布公告称，称其未能与安永就双方可接受的时间表达成一致以完成审计2021年度经审核业绩，并且要求安永辞任核数师，委任尤尼泰·栢淳担任公司新核数师。这一表现又打了其2月份否认更换审计师的公告的脸。

短短半年，龙光在融资领域闹出这么多乌龙事件，足以看出其心不在焉——心不在焉的背后，反应的是龙光更深层次的原因，同时也是龙光摆烂的原因。

03

债务危机

债务危机时导致龙光暴雷的直接原因，也是最为典型的表现。

龙光集团的债务危机，其实有一段时间了。

根据财报数据，2021年，龙光的总负债额已经达到了2181.3亿元，较之于2020年的1828.42亿元增加了352.88亿元，同比增长约19.3%，其中短期有息债达到了358.7亿元，同比增长54%；现金流方面，2021年龙光持有现金为382.4亿元，同比减持约10.8%。

从“三线四档”来看的话，龙光集团2021年全年的现金短债比为1.07，净负债率为82%，扣除预收账款的资产负债率为71%，踩线一条，判定为“黄档”房企，可见其债务矛盾在去年就已经很突出了。

不仅是数据方面的压力，还有各类机构的压力。

3月1日，瑞士银行发布了一则报告，指出了龙光的表外债务可能达到580亿元到790亿元，即2021年6月底报告净负债的1.23倍至1.67倍，将其评级由“中性”降至“沽售”，目标价由5.8港元下调至1.8港元；

3月7日，龙光集团发布临时公告，称惠誉、穆迪、标普在内的多家国际评级机构下调了对龙光集团的评级，将其评级分别下调至BB-、Ba3和BB-。

评级的下调不仅有龙光债务危机加剧的原因，房企们一个接一个的暴雷，进而引发的市场危机，使得国际资本对于我国的房地产市场开始抗拒，这种抗拒是全方面的，举个例子，7月25日，高盛将中国高收益房地产债券2022年的预测违约率从31.6%上调至45%，背后的原因便是国内房地产压力在不断上升。

04

高杠杆玩法不再合乎时宜

对于房地产商来说，在整个行业和市场扩张时期，负债率高并不算特别严重的事，起码当下是看不出的。作为资金密集型的产业，几乎所有的民营房企都是依赖高杠杆来进行运作的，2021年，国内房企50强中，有超过一半的企业的净负债率达到了60%以上。

特别是在2016年之后，很多房企开启了疯狂拿地的模式，这其中，龙光便是代表性企业之一。

前文已经提到，龙光一直有“全国地王收割机”的称呼，在抢地这件事上，龙光对自己格外的狠。

2003年，龙光拿下深圳市宝安中心地块，总价2.86亿，这是它抢下的第一块地王，这时距离其成立仅过了7年；

2014年，龙光以25000元/篇平、总额46.8亿的价格拿下了龙华地王；

2015年，龙光以112.5亿元拿下龙华红山地块，成为当时的深圳总价地王；

2016年，龙光以140.6亿元拿下深圳光明新区的一块商住混合用地，成为全国总价地王，而当年龙光的总市值才仅有124亿元，龙光“抢地”可谓是“癫狂十足”。

即使到了2021年，各大房企人人自危的情况下，龙光依然在疯狂拿地，在深圳首轮集中供地中豪掷80亿，拿下了最大的土地份额。

疯狂拿地自然为龙光积累了相当丰富的土储量，在2021年的中期业绩会上，龙光公布了自己的土储情况，约8000万方、货值5000亿、占比达94%的土储集中于一二线城市，土储量大，而且质优。这些地产最终将会成为龙光绝地求生的底牌之一。

包括龙光在内的房企之所以敢采取高杠杆的经营方式，主要还是过去的“有恃无恐”。

对于民营房企来说，其资金来源主要有两条渠道：

其一在于融资渠道，在“三线四档”政策之前，国内各大投资机构是很乐于将钱投入房地产中去的，房企、特别是大型房企一直是投资机构青睐的对象。而随着“三线四档”政策的推进，房企的融资渠道受阻，不能再像过去那样借新还旧，同时，随着疫情对于经济生产的严重冲击，许多投资者也冷静下来，攥紧了手中的钱，天灾政策同时给行业“泼冷水”，于是乎，房企们最重要的重要资金链便断了；

其二在于销售回款，前文已经提到，在行业光景好的时候，投资者们是十分乐意将钱投入房企的，最重要的原因便是房地产的吸金能力非常强——不仅能吸投资，更能吸销售额。而房企们也十分乐意将销售额转投入扩张中去，持续地将盘子做大。但是，市场是有限度的，不可能无限制的成长。特别是在遭遇疫情冲击之后，同时在各项限制房地产增长的政策加持之下，房地产市场的销售情况也遇了冷，很多预测者对于今年是否还会有“金九银十”的情景表达了悲观的看法。

拿龙光集团来看，对比往年财报，可以看出，从2019年到2021年，龙光的总营收分别为574.8亿、710.8亿和782.93亿，同比增长率分别为30.2%、23.7%、10.1%，可以看出，尽管龙光集团的总营收仍然维持着正增长，但是增速呈现出逐年放缓的态势，龙光集团的业务似乎也快摸到自己的天花板了。

更糟糕的是，根据公告数据，今年上半年，龙光的销售额仅有303.4亿元，销售总面积约为190.7万平方米，较之于去年351.65亿元的销售额，今年上半年反倒同比下降了15.9%。这对本就缺乏资金流的龙光无疑是雪上加霜。

可以看出，房企们赖以生存的两大经济来源目前全部被死死卡住，倘若这时仍然选择头铁，大量支出现金做投资规划，这样的企业不出问题才怪。

05

龙光的稻草

面对危机，龙光倒也并不是完全躺平，龙光的“救命稻草”还是有的。

第一，前文已经提到了，由于其早年对于买地的执着和激进的扩张规划，使得龙光手头攒下了大量优质的土储，如今，行业内闹“灾荒”，强监管、难融资的情况下，土储这种硬资产可以说就是房企的存粮，土储优质的房企即使短期内面临现金流压力，也可通过转让优质项目或股权得以缓解。因此对于龙光来说，真到了生死攸关的时刻，可以考虑将手头的土地抛出去，当然，这种方法自身也是无奈之举。

第二，旧改。随着我国城市化不断地发展，70多年以来，我国城市规模不断扩大，也到了需要进行大量针对住房旧改的时候了，对于房企来说，新房子盖满了，可以考虑考虑改旧房子了。这是一片值得探索的新市场。

对于龙光来说，龙光也手握着相当一部分旧改项目，据公开信息统计，截止至去年9月，龙光在深圳已获批的城市更新项目有6个、拆除土地面积共29.9公顷，旧改平均拆迁面积4.98公顷。而且龙光作为粤系房企，深耕深圳多年，在寸土寸金的深圳有着更强的议价能力，这对于争夺旧改市场份额，开创新财富源泉作补充是有这巨大帮助的。

在经历了这一轮暴雷之后，也许，龙光是时候和过去激进的自己说再见了，其他房企也一样，如果它们能够活下来，应该与房地产为王的时代作彻底告别，学着去适应经济新常态，把自己放在正常的位置上。

内容来源： 一视财经

作者：木卫