维持盈利 直抓现金 碧桂园过冬有术

时逢半年报发报时期，任何风吹草动都能引起资本市场的起伏。

8月18日，一则碧桂园上半年盈利警告的消息，成为了地产圈的焦点。对此，碧桂园没有回避，于当日午后召开了投资者电话会议，碧桂园管理层回应了市场普遍关注的问题，为投资者答疑解惑。

敬畏市场、保持清醒、全竞提升、明天更好，这几个核心关键词，大约可以勾勒出碧桂园当前对于市场的思考以及自身的发展战略。

对此，投资者给予了信任。8月19日，碧桂园盘中走高。据wind数据显示，截至休盘，碧桂园上涨4.18%。

直面市场

8月18日，碧桂园发布公告称，集团预期2022年上半年核心净利润介乎约45亿元至50亿元，股东应占净利润介乎约2亿元至10亿元。和2021年同期相比，这两个财务指标有所下滑。

碧桂园总裁莫斌直面这一变化，表示“从去年下半年以来，地产行业的发展面临着很多挑战，多重不利因素层层叠加，行业十分艰难，碧桂园也确实无法独善其身。这些挑战对公司今年的中期业绩，特别是在利润表中，产生了直接的影响。”

造成这一业绩下滑的原因是多方面的。莫斌解释，市场下行周期之久超预期，从去年6月至今仍然处在下行期，且今年上半年纳入结算的项目销售毛利较低，特别是2018年、2019年拿地的部分项目，受到市场下行的影响更为明显。

与此同时，莫斌指出，房地产行业风险出清的过程仍没有结束，市场加剧下行，为保障现金流的平衡，部分区域对尾盘资产和要出清的资产有一些量价平衡的安排，对毛利构成了较大压力；另外基于谨慎性原则，碧桂园计提的减值也对毛利构成影响。

不可否认，碧桂园的业绩的确出现了波动，但若是放到宏观环境来看，便可以发现碧桂园能在寒冬期实现盈利已实属不易。

公开数据显示，今年上半年业绩录得亏损的房企较往年明显增多。据wind数据显示，截至8月19日午间，已有超61家房企发布上半年业绩预亏公告；剔除预计业绩亏损的房企之外，还有39家房企预期业绩下滑。

以此来看，碧桂园仍然保持了一定的韧性。

平稳现金流

在净利润下滑之外，外界同样担忧净利润的下滑是否影响现金流。毕竟，当下对于任何一个房企而言，现金流都是极其重要的指标。

从财务角度来看，净利润并不等同于现金流。在企业获得的现金流中，经营现金流最为重要，而经营性现金净流量反映的是日常经营活动带给企业的现金净流量，是经营性现金流入和经营性现金流出的净值反映；净利润则从损益的角度回答了企业本期是否盈利的问题，是所有收入抵减成本费用以及税金后的净利。因此，净利润的下滑也并不意味着现金流的下滑。

实际上，碧桂园管理层在投资者会上透露，公司通过精细化管控使得现金流保持平稳，并没有因为利润的下降受到影响。数据显示，今年前6个月，碧桂园共实现权益销售金额1851亿元，权益回款率为92%，连续7年保持回款率在90%以上；在行业资金面持续承压背景下，公司上半年仍实现经营性现金流净额为正。

在碧桂园常务副总裁程光煜看来，今年下半年，市场整体还是在筑底过程，基本认为不会比上半年的情况更差，但也不会有很大的反转，是在底部盘整、城市有分化的过程。据其判断，市场筑底的过程不大可能出现大的改变，但要有策略。

其透露，碧桂园的应对策略主要表现在供货和产品两方面。关于供货，碧桂园货量比较充沛，有接近一万亿元的可售土储，得益于均衡布局，碧桂园将通过调节货量供给，采取“以销定产”、“精准供货”去对冲风险。

关于产品，碧桂园主要以偏改善为主，也将积极去调整产品，使得更加有适销对路的安排，比较稳健去度过现在市场低谷情况。

在行业资金面持续承压的背景下，近日有市场消息称中国监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为部分房企提供流动性支持，其中龙湖、碧桂园、旭辉控股、金地四家房企作为示范房企被纳入考虑范围内。

投资者会上的最新消息称，目前碧桂园在交易商协会和中债信用增进公司的支持下，正在推进中票的发行，进一步稳定行业及公司的信用状况。公开资料显示，碧桂园在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已经获批，待择机发行。

碧桂园正在全力平稳现金流，以平滑可能存在的阶段性波动，留足安全垫以应对外部的不确定性。

静待曙光

没有一个行业可以一路高歌猛进，房地产行业从高速增长的步调回调到平稳健康常态化的增长步调是必然结果，也是行业能长期发展、健康发展的调整。

好消息是，一系列稳楼市政策正在出台。中指院统计数据显示，今年前7月全国有超210个省市放松房地产政策调控，需求端政策不断发力，政策出台频次近600次。随着“保交楼”政策持续落位，购房者置业预期有望好转，市场亦有望进入企稳恢复通道。

受益于此，市场持续下行的局面正在改善。国家统计局数据显示，今年1-7月，商品房销售和房企融资等指标虽保持负增长，但降幅并未继续扩大。

莫斌认为，行业信心的恢复仍需要一段时间，行业的未来发展会逐步制造业化，对公司和产品提出更高的要求，但行业仍然会是一个在长效机制下健康、规模体量超十万亿规模的市场，活下来的企业将会有更大的机会。“暴风雨之后，谁的竞争力最强，谁就能占领市场。”

为了抓住“暴风雨”过后的机会，各房企均在调整业务布局。其中，碧桂园的智慧建造正在逐步推广落地，与主业形成有效联动。莫斌在投资会上介绍称，今年6月，碧桂园正式成立科技建筑集团，通过整合建筑机器人“研发-生产-应用”的全过程，目前已经在碧桂园全国正在建设的项目上投入使用，同时公司在顺德开展“63亩试验”，对智慧建造体系做全过程测试，成效显著。

截至2022年7月，碧桂园旗下全资子公司博智林已有30款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖28个省份超550个项目；累计交付超1200台，累计应用施工超1000万平米。

“我们建筑机器人的发展，未来对主营业务发展，一定会像老虎插上翅膀一样。”莫斌极其看好建筑机器人的未来发展，“现在建筑机器人在发挥越来越大的作用，随着市场健康发展的到来，相信我们的主营业务和建筑机器人业务一定能能为公司带来更多的收益，给投资者带来更大的回报。”（来源：地产杂志）