自如的租房逻辑：先高涨再协商低涨?

近日，有多名租客爆料称，遭遇自如“先高涨再协商低涨”涨租套路，并质疑自如是否定制了合理的定价规范。

而此前刚走出“涨价风波”的自如，近期又陷入了“逼迫房东降租”的漩涡。此外，其2016年上线的家居电商平台“自如优品”宣布将于八月底正式关闭，引发多方关注。

身处争议风暴，自如又该何去何从？

自如涨价“套路”惹众怒

今年以来，自如频频被曝出极具争议性的消息，包括疫情期间房租大涨、服务费上涨、房东被催降租、管理权责不清等。近日就有北京租客和一市财经爆料称：“自如的涨价体系非常混乱。”

根据这名租客的讲述，去年7月其以五千五的价格在自如整租了一个一居室，今年6月租期渐满，其向管家咨询续租事宜，却被告知“长租一年的季付价格已涨至6390/月”。以此为基础计算，一年来房租已整整上涨了16%，且不包含服务费。

“这还不算离谱的点。”该名租客称：“我当时（就租金上涨幅度问题）向管家表达了质疑，并明确跟他说如果按6390元的价格我就不续租了，结果十天后，那名自如管家就重新发来信息，说价格已经调整为5830/月，涨幅5%。这是不是太随意了！我不说就不给我降吗？”

值得注意的是，与该名租客有相似遭遇的还有上海的自如客。

根据公开信息，一位来自上海的小红书博主在7月20日发帖称，自己2020年在自如整租了一套房，第二年房租涨了5%，当时她和管家协商把涨幅谈到了3%，但到第三年，租金就一下子大涨7%，服务费也直接涨了一千多。“我找了好几次管家要求降低涨幅，但一直不回复，直到我准备解约后，管家才主动联系我，然后以片区统一调价的名义给我降了一百多。”

类似此种“先高涨再协商低涨”的现象还不止。根据多名网友的爆料，目前除了北京和上海，武汉、杭州等地的自如房屋同样存在这种问题。

此前报道显示，6月7日自如曾就涨价现象发布声明：“主要原因可能是大部分业主委托协议中租金逐年按照一定幅度递增的约定，以及个别房源在续约时确实可能因为业主重新签订合约、租客前期参与了优惠活动、周边房租因市场供求显著上涨等因素，导致涨幅超过平均水平，让租客对涨幅的感受较为强烈。”

不过对于这一解释，大部分租客并不买账。

目前在网上关于自如涨租的讨论贴中，声称自如在“割韭菜”的用户不在少数。有租客认为：“像这样闹了才降涨幅的行为很没有意义，不闹的人就只能吃闷亏”。有租客表示：“自如合同虽然号称第二年、第三年服务费打折，但其实却在租金那里加大涨幅，很明显在利用服务费打折的小优惠转移主要矛盾。”

另外还有租客反映，自如的服务费规则已经悄悄发生了变化，“平台不再是按照以前月租金的折扣来收取年费，而是按照月租金的10%收取。这样算下来，租客一年的总服务费就会超过一个月的房租，间接提高了租房成本。”

此外，除了租客对自如的定价体系有不满外，还有不少将房子交给自如的业主近期也在不断发帖维权，称自如逼着他们降租。

“就告诉我他们合同履行不下去了，现在就是给你两个方案，要么降房租，要么解除合同。我看了下合同，也没写他们违约要承担什么责任。”一位收到自如降租通知的业主表示。还有业主称，自己明确表示拒绝降价后，就不断遭到自如电话骚扰，对方还要求自己赔偿折旧费。

据了解，早在2020年，自如就曾被曝以疫情为由要求房东降租，但今年以来，这一现象似乎又“卷土重来”。

根据业主提供的信息，此次自如要求降租的范围在25%～30%，不接受降租但同意解约的业主可以拿到两个月的赔偿，但是需要额外扣除三千的家具费用。一市财经梳理发现，目前存在这种情况的业主多位于深圳、上海、杭州等城市，其中杭州的业主维权声音尤其之多。

“这次（解约）之后，不打算再把房子给自如了。”不少业主评论称。

而对于自如今年以来在租客和房东方面引起的这些争议，有业内人士表示，自如此举相当于把风险和房屋成本都转嫁给了租客和房东，容易降低品牌信任度。

对于此种现象存在的原因，柏文喜表示：“一方面可能是自如的企业生存与业绩压力太大，为了千方百计提升业绩改善生存状况而忽视了服务质量，另一方面也表明自如的企业运行水平的不稳定，也就是企业自身的风控、管理、合规等方面还存在较为严重的不足。”

柏文喜指出：“这应该不是行业内政策支持力度过小或者不足的问题，而是自如本身经营方式出现了问题。”

事实上，早在2017年，自如就曾因“甲醛门”事件而遭到品牌信任度大考验。但在今年七月，这一问题再次显现。公开信息显示，7月7日，一名网友曾在微博上表示自己住自如房屋时“喉咙不舒服”，后来买了甲醛检测仪后来检测，结果发现房屋“甲醛超标”。

一市财经查询发现，目前在黑猫投诉平台上，关于自如的投诉内容五花八门，除了房屋质量等租赁平台应该管控好的基本问题以及费用牵扯不清的纠纷外，甲醛超标这种性质严重的问题也不在少数。

自如优品折戟的背后

一位业内人士表示，作为服务用户的平台，自如靠透支用户的信任度来换取存续不是长久之计。

IPG中国区首席经济学家柏文喜也指出：“目前租赁行业发展上的痛点是在企业生存基础与发展速度之间存在着现金流困境，以前这一轮经靠融资、上市以及快速拓展市场来支撑，现在随着行业问题的大量暴露和疫情带来的市场萧条，可能更多的需要通过提升自身经营水平来实现了。”

但是，自如的电商业务，进展的似乎也不太顺利。近日，2016年上线的家居电商平台“自如优品”宣布将于八月底正式关闭。

据了解，早在2016年自如刚从链家独立出来时，就同步推出了四大新品：合租系列及整租产品“自如友家4.0”、短租产品“自如民宿”和“自如驿”，以及电商平台“自如优品”。

当时的自如CEO熊林称：“自如只是给大家提供所有的东西，并不意味着自如优品会成一个电商平台，也没打算通过这个事情带来多少流量，挣多少钱。”

根据过往的宣传介绍，彼时的自如优品APP中，重点出售的都是一些由自如团队、自如租客以及专业设计师提供的个性化家居搭配，且广告词里写的也是“倡导有趣有品，向上生活的生活方式。”

从各方面来看，自如优品的推出，某种程度上可以说是自如对提供高品质租住服务的又一践行。当时的熊林也在新品发布时透露过：“最重要的是通过自如的产品体系，发掘新世界，探索新事物，认识新的人。（自如优品）真正的魅力和生命就是个性化，一定是房东自己来装修和打理，自如仅会搭建一个平台，做好对他们的支撑。”

可是话虽如此，再观自如优品后续的发展，其运营情况似乎与管理层当初的设想并不一致。

刚上线时，自如优品还只是提供家具个性化搭配方案，但到2017年1月，平台就开始上线家居售卖，当时主推了书架、边桌、床垫三款家具，直接从供应商处发货。再到2018年，自如优品又开始出售碗碟、家纺等软装产品，同年8月，平台还推出微信小程序，并引入了橙舍、十八纸、本来设计等原创设计品牌，增大了品牌的售卖范围。

截至目前，自如优品商城中出售的产品已包含家纺用品、卫浴个护、餐厨用品、生活数码、家居装饰、户外出行、饮食等多个分类，不仅有自营产品，还包括包括美的、优益、小度、漫步者等外来品牌。

另外，从商城设计来看，自如优品的整体使用感受依然更偏向于购物平台，映入眼帘的多是以产品大分类为主的单品售卖图，个性化搭配场景以及方案都并不多。因此，该平台实际上走的还是电商路线。

此外，目前自如优品中部分品类中细分类别已经处于0单品售卖的状态，尤其是自如自营的东西，比如全屋智能，其余一些有商品正在售卖的类别里也基本都是外来品牌，款式也十分稀少。

总体来看，自如优品当初设想中的“美学生活平台”定位，似乎并未得到该平台受众的真正认可，租客对自如自营单品的接受度实际也并不高。

IPG中国区首席经济学家柏文喜指出：“自如优品的商业模式有硬伤，其坚持走商品经营而非走平台化之路，限制了自身的发展，这也是该商城没有做起来的根本原因。落得今日结局也是预料之中的事。”

同时，作为高度依赖自如房客发展的平台，自如优品“折戟”的背后，实际也是自如口碑下滑和客户流失率上升的体现。

内容来源： 一市财经