政策工具箱开闸 打赢地产信心战

政策工具箱正在加速开盖。

8月22日央行第三次降息，5年期LPR下降15个基点。当日央行召开部分金融机构货币信贷形势分析座谈会明确“保障房地产合理融资需求”，主要针对房企和个人的合理贷款需求适当放松，而这并非金融体系第一次表态。

实际上，今年国常会提及房地产的次数也明显增加，释放越来越强烈信号——促进房地产平稳健康发展。

随之各地纷纷响应，据光大证券统计，今年1-7月已有超100座城市先后出台楼市政策，包含提高住房补贴，放松限购、限贷、限价、限售，放宽落户条件、个人住房转让条件等各类措施。

至此，从货币政策、到财政政策，“政策工具箱”中各类工具陆续登场，从中央到地方、从供给和需求两端同步加速救市。

与此同时，中国央行副行长刘国强公开表示，“要充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些。”原中房集团董事长、房地产市场化亲历者孟晓苏也多次呼吁“目前的政策力度不够，还需要改变政策思路。”

政企学各界的声音预示着，房地产的“政策窗口”还会继续放大。

市场寻找反弹 政策转向“对症下药”

房地产政策为何会持续加码？因为房地产市场仍处于寻底阶段。

国家统计局数据显示，1~7月房地产开发投资累计同比下降6.4%，已经连续12个月下滑；1~7月新开工累计增速下滑36.1%、竣工面积下滑23.3%，下行态势还在继续。

尤其1~7月房地产开发企业到位资金同比下降25.4%，其中国内贷款下降28.4%，自筹资金下降11.4%。开发商资金链依然紧张，是制约开工、竣工、销售、挽回信用等环节的根本。

寻求反弹的关键来自两方面——政府和企业。

对于政府来说重点是“对症下药”。城市与区域治理研究院副院长苏志勇认为，打破僵局一要加快落实“保交楼、稳民生”、二要积极为企业纾困，保障企业合理的融资需求。

由此可见，政策还有很多发力空间。例如融资端，进一步释放房贷利率下调的空间；监管端，适当优化预售资金监管政策、适当调整集中供地政策和三道红线政策，支持盘活存量资产…苏志勇认为这些都是政府对症下药“用足用好政策工具箱”的体现。

针对资金端，纾困资金则需要既救项目又救房企，而且不过度划分国企或民企。

近期监管部门指示中债信对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，涉碧桂园、龙湖、旭辉、新城等示范民营房企，“信用保护凭证业务”也选取碧桂园、美的置业、龙湖作为样本房企，已经体现出房企纾困政策的调整迹象。

上述示范房企也都反应迅速，在窗口之中尽可能融资。例如碧桂园今年以来通过多元渠道在境内外融资超百亿元，在房企融资受限的环境下将加权平均融资成本进一步降低了36个基点，是房地产行业内十分少见的。加之碧桂园多次回购和对付债券、增持股票，持续向市场传递着房地产的积极信号，对企业和行业来都是利好。

孟晓苏就直言，纾困民企同样重要，重视“双轨制”防止民营房企陷入恶性循环、充分发挥混合所有制企业及民营企业的作用，利于经济发展。

近日全国政协常委、经济委员会副主任杨伟民也呼吁，政府要营造好政策和制度环境，要发挥企业家的能动性，国企要敢干、民企要敢闯、外企要敢投。

房企自保与自救 碧桂园领衔抢闸窗口期

在这一轮调整中，房地产企业需要思考如何把“政策窗口期”当作“生存风口期”，尤其对于民营企业来说，得有“不躺平”的决心和责任感来自救与自保。

其中“第一把抓手”就是交付，这一方面是在售项目营销与回款的底气，同时也是盘活大笔受限资金的钥匙。

数据显示，今年1月-7月三十强房企已交付房源总量约86万户，其中碧桂园、恒大、融创交付排名TOP3，碧桂园累计交付超25万套，是第二名交付量的约2倍，差距悬殊，后序列房企交付量均差则在1万套左右。

据观察，目前为保交付，各地正逐渐细化预售资金监管，制定一城一策、一企一策、一项目一策的精细方案，创造腾挪空间。

资金管理正是房企的“第二把抓手”，对此头部房企均已提前布局，例如碧桂园的资金安排早已细化到了项目，并且管理制度上，碧桂园的“大财务管理”精细到回款考核管理、资金管理、会计管理、税务管理、法务管理等，保证公司能实现“有现金流的利润，有利润的现金流”。

数据显示，今年1月-4月碧桂园的权益回款率已提升至95%，近六年回款率保持在90%以上，“以现金流为核心做回款考核”也使其现金流保持平稳，经营性现金流净额持续为正。万科、中海等稳健企业的销售回款率也均超过95%，无一例外都通过狠抓回款“抢闸”政策窗口期获得更多保障，这也是房企“不躺平、保信心”的表现。

的确，房地产需要信心。“房地产业并不是一个夕阳产业，它在中国仍然有必要、仍然有刚性需求，促进房地产平稳发展有利于我国经济长远可持续健康发展。”如杨伟民所言，2022年大环境挑战不断，也并非没有生机，政府拿出决心、企业保留信心，房地产终究能挺过艰难时期。