远洋求生，甩卖成都太古里能否挽救颓势？

12月15日，成都远洋太古里的合作方：远洋集团、远洋服务与太古地产，先后发布公告，远洋方面将分阶段转让成都远洋太古里50%股权、物管公司50%股权，由太古地产接手，股权总对价为54.65亿元。

交易完成后，远洋集团将不再持有成都远洋太古里的任何股权。

这也意味着，“远洋”这两个字就和成都远洋太古里无关，未来或为成都太古里。

值得注意的是，公告发布当日，正是成都SKP举行试营业时，这意味着成都将再添一座超级商业综合体，与太古里和IFS两家高奢商场形成三足鼎立，市场竞争白热化。

在某投资交流平台上，有投资者感叹远洋的退出，“这可是一年收租十几亿的顶级商业项目了，真可惜。”那么，成都远洋太古里到底有多赚钱，远洋为何突然退出？我们不妨一起来了解一番。

壹

成都远洋太古里

几乎是全国最好的商业项目之一

资料显示，远洋太古里位于成都市锦江区，业态为开放式及街区式的购物中心及一家附设服务式住宅的精品酒店，于2015年4月开业，总商业面积14.48万平方米。

这14.48万㎡的商业面积包含了：12.2万㎡商业、1.52万㎡的酒店、0.76万㎡的服务式公寓。

该项目一直保持了良好的业绩表现，2019-2021年，成都远洋太古里租金收入分别为10.56亿元、10.75亿元、12.56亿元。

2019年，成都远洋太古里以超75亿元的销售额成为国内销售额最高的商业综合体之一。

甚至疫情影响下，2020年业绩增长仍达到了6%，尤其2019年和2021年业绩增幅均超过20%；

其中，2021年，成都远洋太古里零售销售额录得21.9%的高增长，业绩突破95亿元，较开业时录得五倍增长，出租率为96%。

租金方面，成都远洋太古里2021年仅租金就12.56亿，平均建面租金单价达到了28.2元/平方米/天，折合可租赁面积大约是43元/平方米/天，在成都疫情频发的2022年上半年，租金收入也达到了5.94亿。

2020-2021年，成都远洋太古里项目公司（包括购物中心以及一间精品酒店）分别录得税后净利润约10.78亿元、16.16亿元。即是说，在疫情冲击线下商业消费的两年间，仍能达到每年超10亿元的吸金能力。

单个项目收入就能够超过10亿，放眼国内，这个营收级别的项目屈指可数。也就北京SKP、北京国贸商城、上海环球港和深圳万象城等顶尖商场能够与之媲美。

经独立估值师评估，截至今年6月30日，该项目估值约为123亿元。有业内人士指出：“成都远洋太古里几乎是全国最好的商业项目，也是远洋最好的资产之一。”

贰

远洋集团与太古地产

联手缔造的神话

对于成都远洋太古里之所以能长盛不衰，远洋集团与太古地产的“神仙”合作密不可分。

2002年，成都政府决定开始对自古以来的商业中心大慈寺历史文化片区改造，经过多个方案尝试之后，最终于2009年提出把大慈寺片区建成“寺市合一”的商业新街区。

一年后，香港发展商太古地产宣布与远洋地产达成战略合作框架协议，并于2010年12月31日联合耗资20亿元拿下成都大慈寺商业地块，随后，这一大型商业总体项目被命名为“成都远洋太古里”。

相比太古其他商业项目动辄6-10年的建设周期，成都远洋太古里的建设进度相对较快，从拿地到开业，远洋太古里仅仅耗时4年多，与竞争对手成都IFS赶在了2014年同一年开业。

建设周期加快或与引入合作伙伴有关，根据彼时宣传，远洋主要负责项目前期的工程建造与成本控制，太古则主要负责中后期的招商运营。时任太古地产行政总裁的白德利就曾表示，远洋集团有很好的本地优势，拥有在国内不同城市工程与开发经验，对国内所有流程都非常熟悉。

远洋带来了项目的基底，低密度、开放式建筑形态，古风建筑和现代商业的有机融合，给成都从未有过的新鲜感。

｜图源：花瓣

太古的运营也十分硬核！引入品牌均是世界一线奢侈品牌，其中包括有Hermès、Louis Vuitton、Dior、Cartier、Gucci……均是高规格的世界旗舰店、中国旗舰店，在楼典的大中华区TOP商业项目中，成都远洋太古里位列前40，共有29个一线奢侈品牌入驻。

前有路易威登之家以及全球第三家路易威登餐厅——THE HALL会馆，以及拉夫劳伦之家、DIOR女装精品大店开幕，后有WE11DONE全国第二店、Nanushka全球旗舰店这样的新锐品牌登陆，品牌汰换率保持在较高水准上。

一名熟悉西部商业地产的人士指出，“太古里品牌调整太铁血了，卖不动的立马就被踢走，永远都是最受欢迎的品牌在那里；而且各大品牌内卷严重，基本都是两三年一次大的升级，包括店面重装改造”。

远洋集团与太古地产经过这轮优质碰撞，更加深了合作关系。

2020年，双方曾联合拿下朝阳区两幅地块作为颐堤港二期，预计投资230亿元，其中太古地产持股35%，远洋集团将持股64.79%。

早前，双方还在北京朝阳区合作了另一个综合商业项目颐堤港，同样是由太古地产，远洋各持股50%，自2012年正式开业至今刚好十年。

叁

远洋甩卖求生

谋求现金流补充

对于任何不动产玩家来说，成都远洋太古里都是一个令他们趋之若鹜的优质资产。

所以，整个大中华区最顶尖的奢侈品零售物业，在此之前从未有股东出售股权的情况出现，因为实在太赚钱了，而这次远洋出售股权这一操作，直接打破了这个纪录。

出售成都远洋太古里股权的原因，远洋集团在公告解释称，完成该项交易能为远洋集团产生大量现金流入，从而补充其营运资金并将降低远洋集团控股集团的杠杆比率及完善远洋集团控股集团的财务指标。

财务方面，远洋集团今年上半年的财报显示，集团营收234亿元，同比上升14%；毛利润为43亿元，同比下跌7%，净亏损10.87亿元。

由此可见，远洋选择“割肉”太古里或也是无奈之举。

据不完全统计，今年以来远洋集团已经多次出售持有物业的股权，加上此次出售成都太古里，已累计回笼资金超138亿元。

成都远洋太古里在今年6月底时的估值为123亿元。按照此次太古接手的价格（剔除物管部分）来看，大约打了8.9折，价格也算公允。

市场对此也乐观看待。交易公布后次日，远洋集团跳空高开，盘中一度上涨17.82%。表明投资者对远洋此次资产出售的行为看好。

这也使得远洋集团在今年房企融资普遍收紧、销售尚且弱复苏的背景下，成为少数能够以不错价格售出资产，筹得上百亿资金的头部房企。

在上个月偿还了10亿元公司债后，远洋集团年内已无到期信用债；12月15日，远洋集团还完成了10.42亿ABS的兑付。

远洋在经营和财务上的努力，也让其在近期接连获得金融机构的支持。从12月15日至16日，远洋集团先后与工商银行、邮储银行等银行签署了全面战略合作协议，获得了超680亿元意向性授信额度。

只不过虽然有了政策利好和金融机构的支持，行业也见到了曙光。但依旧需要市场的回暖，才能让房企彻底走出眼下的泥泞。即便是远洋这样稳健房企的代表，也要小心翼翼，守住市场对它的信心。

肆

太古地产加速内地商业布局

准备500亿港元进行投资

太古地产虽与远洋分道扬镳，但却准备500亿港元将进行内地商业投资

根据太古地产年初披露的计划，500亿投资将以一线及新一线城市的零售主导综合发展项目为重点，继续发展太古汇和太古里品牌。其中，太古地产将拿出100亿投向西安太古里项目。今年3月，太古地产与西安地方国企以25.75亿元合作拿下西安太古里项目地块，预计于2025年底落成，建成后西安太古里将成为中国内地第四座太古里。

此外，今年太古地产还在广州、上海、三亚接连布局商业项目，包括与中国中免联合开发海棠区三亚国际免税城三期地块，与陆家嘴集团开发上海前滩21号地块，与珠实集团联合投资超200亿元建设珠江太古聚龙湾项目等。就在近期，上海静安张园重新开放，这是太古地产在上海的第三个合作项目，不同的是这是太古的轻资产代运营项目。

显然，不同于以往多年才确立一个项目的缓慢步调，2022年以来，太古地产明显加快了在内地的投资进程。而不止太古，过去稍显谨慎的港资们在今年以来都在加大对内地的布局，包括新世界发展，嘉里建设，嘉华国际、香港置地等多家港资房企都有商业地产或住宅地产方面的动作。

远洋离场后，不仅成都太古里还是那个成都太古里，太古地产甚至可能在未来十年在内地商业地产板块“大展拳脚”，让我们拭目以待。

伍

双方交割进度：

已完成第一轮

根据公告，该收购行为将分为三次。第一阶段太古地产将通过旗下全资子公司，以10亿元现金收购成都远洋太古里15%的股权。在第二和第三阶段，太古地产则将分别以5900万元和44.91亿元收购余下全部股权。而远洋方面将获得净收益约13.87亿元。

12月21日，太古地产公告称，收购成都远洋太古里的进一步权益的第一次交割，已于当日发生，太古地产权益从50%增至65%。

文轩智库速评：真正的优质资产才能在关键时刻救命

房地产行业在过去一年多的时间里，经历了最痛彻心扉的盘整，挺至现在仍然没有公开违约的房企，都展现出了极强的韧性，远洋也是其中之一，值得肯定。当然，其对核心资产的处置，也是非常惨烈。

因为成都太古里是名副其实的现金奶牛，即使在疫情严重侵扰实体商业的过去两年间，仍为太古和远洋带来了约24亿元的税后净利润，要知道，同期远洋的净利润为56亿元。这也说明了，真正的优质资产，才能在关键时刻救命。随着疫情走向尾声，房地产融资环境逐渐改善，相信远洋能够走出这场困境。