华润万象生活：城市空间运营服务的定义者

近期，华润万象生活与深铁商业签署战略合作协议，就深铁旗下的TOD商业项目予以深入合作。历经19年的发展，从深圳罗湖打造全国首座万象城，到与深铁商业合作，华润万象生活在“站城一体化”进程中，开始了新的起点。

华润万象生活对于“城市空间”的挖掘与开拓，突破认知，找到新的切入点，成为每一个企业着力点所在。随着物业管理行业的飞速发展，行业边界与内涵正在重塑。有一个数据颇为亮眼，在上半年华润万象生活旗下万象服务的外拓面积中，84%来源于城市公共空间，如产业园、公园河道、街道、学校、场馆等，城市公共空间在管面积较2022年增长31.6%至8,520万平方米，占总在管面积比提升3.9个百分点至26.2%。来自中指院数据显示，9月份TOP50物管企业拓展增长，华润万象生活名列前茅。

在华润万象生活（01209.HK）发布的中期报告中，上半年实现营业收入67.93亿元，同比增长28.7%；核心净利润14.22亿元，同比增长36.7%。截至报告期末，为85个已开业购物中心项目提供商业运营服务（去年同期为72个）,平均出租率维持96.0%的高位。期内在营重奢购物中心数量增至12个，国际奢侈品品牌合作数量超过115个，合作店铺数超500个，继续保持行业第一。

目前，华润万象生活物管业务覆盖全国189个城市，上半年物业管理服务收入增长33.7%至44.8亿元，期末总合约面积3.8亿平米。华润万象生活的写字楼在管规模及出租率增长稳健，带动毛利增长38%。至上半年，公司在管写字楼1164万平米，同比增长33.6%；出租率83.8%。

在住宅、商业、写字楼物业均衡发展的同时，华润万象生活凭借在万象商业沉淀的品牌资源、管理体系，开始了全方位的“降维打击”，在城市公共空间强势拓展。全国待开发的存量空间有多大？据北大光华管理学院发布的《中国基础设施REITs创新发展研究》测算，中国基础设施存量规模超过100万亿元，包括一是基础设施，生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施，二是待盘活项目，包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等，三是长期闲置空间，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。也就是说，待开发的存量空间，可挖潜的深度巨大，然而，出于运营服务的刚性门槛，以及过去二十年房地产重开发、轻运营，致使行业内具备综合运营能力的企业并不活跃。据统计局数据，2023年1-7月全国商办用房开发投资额同比下降14.9%，新开工面积同比下降23.7%，销售面积同比下降19.4%。

随着房地产调整进入深化阶段，出清、盘整、转型，寻找第二增长曲线成为业内热议话题。对于业内而言，提升运营与服务能力，寻求城市公共空间开发经验，成为大家关注的方向。就此，带着问题与华润万象生活副总裁王海民进行了深度调研访谈。

城市服务赛道：空间价值挖潜、集约与释放

截至目前，华润万象生活以三大空间六个赛道，通过城市生态圈一体化运营与服务，运用科技智慧平台，多方位赋能城市运营新赛道——住宅、商业、写字楼、场馆、城市管家，产业园区。

华润万象生活提供运营服务的深圳粤海街道全域，以及深圳湾后海片区，成都东安湖体育公园的运营等都成为行业内城市空间运营服务的范本。

据王海民介绍，华润万象生活在城市空间的运营，是一个资源高度整合的作用，从城市公共空间的顾问咨询、招商运营、场地租赁、赛事保障等全方位出发，在前期阶段介入，对于项目创意、定位，以及相应的品牌招商、运营，这是一个整体。

成都东安湖公园总面积约5061亩，东安湖公园已成为成都打卡点之一，高峰时单日人流量达到１０万人。从最初一个普通的公园，经过华润万象生活的定位包装，转变为“立体化”的经营场景，背靠万象商业的2万余家品牌资源，在东安湖公园的公共空间导入了不同品类、不同场景的小咖啡厅、餐馆，一共导入170个经营场景，从前期策划到招商，再到后期商家落位，活动预热，物业团队全程为运营工作保驾护航。

而智慧化的管理体系，成为成都东安湖的一个亮点。依托智慧平台，通过数据精准采集、智慧分析、高效联动处理。跑道引入了AI智能系统，经过用户的许可之后，分析运动轨迹、体能测试和跑力评估等功能；跑步结束之后，运动数据和短视频还能分享到社交网络，无需携带任何专用设备。除了智慧跑道，在东安湖公园，还可以看到华润万象生活开发的无人扫地车、无人机、智慧餐车、电瓶车巡逻等智慧化设备。在公园的湖面上，只见一辆无人驾驶的水面游艇巡逻，飞驰而过，对于水质变化、微生物状况定期予以采样分析。

当然，无论智慧化设备多么先进，最重要的还是人，有温度的服务是由专业的服务体系完成的。华润万象生活为东安湖公园量身打造了“城市公共空间管服体系”——从安全保护、清洁卫生、绿化美护、设备管理，再到游客接待、公园运营，由内而外、由表及里的形成了一套完整的运营管理体系。

对于一个城市而言，公园是一个环境优美的公共空间，而在运营者看来，这里却可以大做文章的“画板”，输出文化的“城市名片”。

规模和并购：内部协同 外拓稳健

对于业务增量，华润万象生活的拓展方式主要有收并购、投标直拓、合资三种方式构成。轻中有重，重中有轻，轻重结合，形成独特的业务发展模式。

第一部分是收并购业务，在上市之后，华润万象生活仅收并购了禹洲物业、中南服务、九洲物业（51%股权）和朗基。在谈到收购业务数量有限时，华润万象生活副总裁王海民在访谈中表示，2020-2021年这个市场很火，PE倍数较高，达到20倍之多。华润万象生活是在趋于正常后才开始考量的，从2021年底，市场回落，变得理性，我们才开始谈。

从华润万象生活的收并购业务环节看，是由一个密集的法律、评估、会计，以及不同条线的前策人员组成的谈判团队。对于并购企业的每一个业务环节予以梳理。比如合约中的楼盘，几月份交付，交多少面积，每个车位，案场等等均有详尽的备注与约定。如果交付过程中发生问题，那么按照合同，相应环节的对价也就不会产生。

在经过准备期、交割期、过渡期、融合期、稳定期之后，才能完成所有的程序。

访谈中华润万象生活副总裁王海民表示，在华润万象生活进驻之后，一些社区的业主注意到一个变化，以前电梯框架广告、快递柜子等公共空间的盈利是归属物业管理或业主委员会，而华润万象生活接管之后，抛去管理费全部直接转给业主；更让业主惊喜的是，只要下载“朝昔”APP，就可进入大会员体系平台的互动端口，业主在万象商业购物、购买雪花啤酒、五丰食品的所有消费，均形成积分，而业主累积的积分可以用来交物业管理费，从而在华润内部体系形成了内在循环。

第二是投标直拓，今年外拓表现突出。凭借整体运营管理能力带来的成本优势，以及强大的品牌背书，使得华润万象生活在投标竞技中，一骑绝尘，表现亮眼，如大厂华为、京东、OPPO，均是高质、高单价大客户；其次是政府业务，环卫一体化的业务、城市管家、楼堂馆所；还有是内部协同业务，华润集团内部的电力、水泥、燃气，包括医药医疗等，均成为华润万象生活稳定的合作对象。

第三是与地方政府的国企平台合资，而背后的原因是华润万象生活对于空间价值的理解、挖掘、资源的整合，进而带来的价值释放。对于地方政府而言，一些优势不起眼的空间却在华润万象生活的整合体系之下绽放出前所未有活力。

科技引领：智慧化管理平台是效率提升关键

数字化经济，成为未来场景不可缺少的关键因素。对于数字化运营，华润万象生活表示，希望能够通过生产科技化提升数字化运营水平，进而来提升利润。在生产科技化数字化科技领域，公司每年都保持大概3亿左右的投入，希望在这方面的投入能提升经营管理效率，进而提升公司的发展质量。

在中报发布会上，华润万象生活副总裁王海民称，华润万象生活是以围绕城市空间运营服务商为定位打造核心竞争力和产品功能，突破了传统的业务模式，以生产科技化和引领，通过信息化、智能化、数字化运营服务平台的建设，大力推广AR技术，广泛应用智联互联、无人驾驶等科技产品。

整个访谈中，华润万象生活副总裁王海民还特别介绍了其在综合设施设备管理（IFM）方面的综合成果。华润万象生活与清华建筑学院成立联合研究小组，就IFM课题，予以深度研究。传统的IFM是设备维护与管理，保养和维护。而华润万象生活与清华研究的课题延伸至资产管理范畴，是从不动产的运营整体着手，而不仅仅是维修与保养。例如，研究小组联合了清华大学包括环境系、材料系、机械系、动力系等力量，对于电梯运行的梯速予以系统的均衡，不同性质写字楼的厢体容积，不同办公用途的每秒运行高度等等，以低碳绿色为宗旨，以智能安全为目标，对于城市空间的设备设施予以全面的梳理。

在与中国科学院深圳先进技术研究院联合开发的数字化运营服务平台中，对于物联网在物管中的运用，形成了体系化的解决方案。数字化平台具备了在监测获得的大数据基础上，自我学习、自我诊断、主动预报的功能。

对于不动产资产而言，这样的数字化平台，无疑像一个医生一样，时时看护着他的保养对象。对于楼宇的价值、功能等综合素质得以根本的提升。

在物业管理中，有一个常见的场景——高层建筑幕墙清洗，靠升降的吊篮运输清洗工人，而这种清洗方式的危险因素是显而易见的。

对于高空幕墙清洁机器人，目前在国际范围尚无完整的解决方案，从德国 Skywash、日本BE、德国SIRIUSC、美国Sky Washer等专业公司都推出过不同的解决方案，均未能大规模运用。目前，一线城市的地标性建筑要求安装大型吊篮安全施工，然而，大部分建筑物仍然在运用传统的吊绳方式清洗。

目前，华润万象生活已立项高层建筑幕墙清洗机器人研发，由华润万象生活提供各种场景，由中科院先进研究院，清华研究院负责研制。单机研发已取得一定效果，将进入量产攻关阶段。

物业行业是城市“最后一百米”的管理者，高质量发展理念使得长期主义成为物管行业真正的基石。对于华润万象生活而言，正在行进在从“最后一百米”到“最后一米”的健步前行中，久久为功，以人为本，可持续发展，是每一家期望基业长青的企业所奉行的价值理念。

谷村/文