万科“瘦身”，拟以22.35亿元出售深圳核心地块

在深圳，又有房企转让地块了。

5月8日，深圳公共资源交易中心发布信息显示，位于深圳湾超级总部基地的T208-0053宗地以公开挂牌的方式转让，起始价为22.35亿元，挂牌期自2024年5月18日至2024年5月27日。

据公示内容，T208-0053宗地土地面积约19227.53平方米，用地性质为商业服务用地+道路用地，产权为30年。

图源：深圳公共资源交易公共服务平台

根据转让公告，T208-0053宗地为停工状态，项目南区地块S1区（塔楼区域）地下室结构施工完成；S2区地下二层结构施工完成；S3区地下三层结构施工完成；S4区承台施工完成。项目北区工程桩全部完成，因结构图纸未完善，预留约2米深土方未开挖。宗地按现状转让。

注意事项中还提及，转让人已与南山区人民政府签订《T208-0053地块产业监管协议》（深南产监协[2017]第11号），由南山区人民政府对本宗地项下的总投资额、产值规模、地方财力贡献等事项进行监管，并约定土地使用权人就监管事项应满足的标准和条件。该协议须由竞得人承接，若后续竞得人根据实际情况需调整本宗地的相关产业监管要求及实际监管的，由竞得人自行评估风险并与南山区人民政府协商。

据悉，该宗地块首次出让为2017年12月，当时由万科以31.37亿元的底价成交。值得注意的是，与地块的成交价相比，本次的起拍价相当于打了七折。

至于转让该地块的原因，万科方面向钛媒体APP表示，“是公司坚决推进‘瘦身健体一揽子方案’的落地举措之一。”

据悉，“一揽子方案”是在4月30日的万科股东大会上提出，共包括两个阶段。第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。具体而言，公司将聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业，除三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资，并坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元，同时，主动完成融资模式转型。第二阶段是聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。

万科董事会主席郁亮指出，“一揽子方案”并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。第一阶段的瘦身，是为第二阶段聚集资源、打基础。对于锚定的三大优势业务，万科将集中资源和管理精力做好做强，保持持续领先。

而针对本次出让，万科方面表示，T208-0053地块是公司在行业快速发展阶段获取的商业办公项目，原计划主要用于在深员工办公使用。鉴于当前行业形势已发生重大变化，公司计划不再建设该项目，因此拟对该项目进行整体转让，减少非主业资产对资金的占用，聚焦资源做好、做强三大主业。公司坚定看好深圳超总片区的发展，仍是该片区建设参与度最高的企业之一。

对此，有业内人士分析到，“距离股东大会不到一周的时间就有了落地动作，足见万科坚定推进瘦身健体的决心。行业深度调整之下，收敛聚焦，把好钢用在刀刃上，不在非战略机会点上耗费资源，是企业穿越周期的必经之路。而万科通过坚定瘦身和资源聚焦，有助于其进一步提升主业竞争力。”

事实上，早在2023年，万科就开始通过转让资产的方式进行“瘦身”。

去年9月，万科向广州市广百股份有限公司出售了广州天河万科广场，获得8.8亿元的进账；两个多月后（2023年12月8日），万科再以4.8亿元出售所持有的3家子公司的股权，包括悦榕服务（中国）、悦榕酒店管理（中国）和悦榕酒店管理（天津）项目。

进入2024年，万科先是在1月份，转让了深圳高新投6.16%的股权；后又在2月份，将上海七宝万科广场50%的权益以23.84亿元的交易对价转让给领展房产基金。

多次出售资产让万科累计获得了数十亿元的资金进账，但也从侧面反映出万科当下正面临较为严峻的流动性压力。

据早前披露年报显示，截至2023年末，万科总资产为1.5万亿元，总负债约1.1万亿元，资产负债率达73.33%；有息负债合计约3200.5亿元，占总资产的比例为21.3%，其中一年内到期的有息负债占比为19.5%，一年以上有息负债占比为80.5%。在有息负债中，境内负债占比为80.3%，境外负债占比为19.7%。

为缓解流动性压力，万科不断加大资产出售力度，并提出“加强大宗交易和股权交易工作，拟回款300亿元以上”。截至一季度末，万科累计实现大宗资产交易回款约42亿元。

同时，公司还通过REITs盘活经营性不动产。4月30日，中金印力消费REIT在深圳证券交易所挂牌上市，募集资金净额为32.6亿元。

经营方面，截至今年一季度末，万科实现营业收入615.9亿元，同比下降10%；其中，房地产开发业务营收约466.7亿元，同比下降13.8%；经营服务业务营收约109.5亿元，同比增长12%。受结算规模下降和开发业务毛利率下滑的影响，万科在报告期内实现的归母净亏损达到3.6亿元，而去年同期为盈利14.46亿元。

融资方面，据万科总裁祝九胜此前介绍，万科目前在融资上面临三方面的挑战，一是开发业务收支不平衡，二是融资模式从总对总转向项目制，三是经营性业务收益率未能覆盖融资利率。

为应对于此，万科正在执行三项重点工作：一是不折不扣落实房地产融资协调机制（白名单），截止4月底，万科已有59个项目申请纳入白名单；二是大力推进经营性物业贷；三是银团贷款，万科目前已取得了众多银行的支持，可以提升银企合作的效率，目前正在积极推进中。

据悉，2024年以来，万科已新增融资提款168亿元，境内新增融资平均成本3.33%，公司银行端的融资渠道保持通畅。

二级市场方面，截至5月8日收盘，万科A（000002.SZ）股价报收7.2元，跌4.26%，成交额为20.11亿元，当前公司总市值约859.01亿元。（作者｜陈伟纳）