房地产暖风袭来，银行股估值进一步修复|钛媒体焦点

近日，国家层面针对房地产市场出台了一系列利好政策，包括下调住房公积金贷款利率、取消个人住房贷款利率政策下限，以及降低个人住房贷款最低首付比例等。

在楼市新政的推动下，银行股又成为了市场关注的焦点。Wind数据显示，5月21日、22日，银行（申万）板块分别上涨0.77%、0.45%，并在22日盘中触及最高点5501.74点，创下逾三年新高。

数据来源：Wind

钛媒体APP注意到，受“中特估”概念催化，以及高股息、低估值等因素影响，银行股今年以来整体表现十分亮眼。截至5月24日收盘，银行（申万）板块年内涨幅达20.15%，在申万31个行业中居首。而近期房地产市场祭出“组合拳”后，不少机构乐观表示，银行资产质量将得以提升，未来银行股的估值也有望进一步得到修复。

房地产放大招，推动银行板块拉升

5月17日，央行接连发布3条房地产金融政策通知，包括在全国层面取消首套房和二套房贷款利率下限，下调公积金贷款利率0.25个百分点，以及降低个人住房贷款最低首付款比例等，以更好满足刚性和改善性住房需求。

此外，央行决定设立3000亿保障性住房再贷款，加大存量商品房去库存与保障性住房供给。

具体来看，3000亿元保障性住房再贷款利率1.75%，期限1年，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行等21家全国性银行。银行按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿。

消息一出，市场普遍预期房地产行业将迎来回暖，而银行业作为与楼市紧密相关的行业，也颇受市场关注。

Wind数据显示，截至23日收盘，银行（申万）是本周唯二实现上涨的板块，个股平均涨幅为0.67%，板块净流入资金合计34.90亿元，排在申万一级行业之首。

5月21日，A股银行股集体走高，苏州银行领涨，南京银行、齐鲁银行、瑞丰银行、平安银行、长沙银行等跟涨，当日银行（申万）板块上涨0.77%。22日该板块整体上涨0.45%，并在盘中触及最高点5501.74点，创下逾三年新高。

就个股来看，本周城农商行涨幅较大。截至23日收盘，浦发银行、渝农商行、沪农商行、重庆银行和江阴银行周内涨幅居前五位，分别为4.41%、3.70%、3.49%、3.31%和3.26%。

资金面上，上周外资已大幅增持银行股。北向资金上周增持了48个行业，银行居首，净买入金额达38.34亿元。5月21日，北向资金再度增持银行板块，净买入金额达10.56亿元，包括平安银行、农业银行、工商银行、建设银行和浦发银行。

有分析人士认为，银行的贷款业务与房地产行业的兴衰密切相关，近年来由于楼市不景气，银行的房地产贷款不良率上升，对银行的资产质量和估值产生了负面影响。而随着新政的出台，从中长期看，银行业在房地产领域的风险有望缓解，未来银行股的估值也有望得到修复和提升。

银行股今年整体表现亮眼

事实上，自去年以来，受“中特估”概念催化、高股息策略追捧等因素影响，银行股今年整体表现相当亮眼。Wind数据显示，截至5月24日收盘，银行（申万）板块年内涨幅达20.15%，在申万31个行业中居首。

光大证券此前在研报中指出，银行板块开年大涨主要受三大因素驱动。其一，在股市震荡下行、债市收益率快速走低背景下，资本市场高收益资产匮乏，高股息资产凸显投资性价比。

据统计，2023年上市银行分红总额稳步增长，多家银行提升分红比例。兴业证券表示，国有五大行平均股息率由2023年初的7%左右下行至5.3%，但当前股息率对应十年期国债收益率仍有300bp左右的溢价，银行仍具备较强的吸引力和配置价值。

其二，银行信贷“开门红”预期较强，机构投放强度差异引导选股逻辑，上市银行2024年营收增速有望转正。其三，银行板块具有低估值、高股息特征，后续估值下行空间较为有限，上涨行情有望进一步延续。

而在此背景下，不少机构认为，房地产政策发力有助于进一步提振银行板块的估值表现。

从估值角度看，截至2024年5月24日，A股42支银行股全部跌破净资产，银行（申万）市净率仅为0.50倍。结合历史情况来看，当前银行板块估值处于近年低位，未来还有较大上升空间。

国联证券表示，“银行估值较低，重要原因是地产、城投等领域风险导致银行资产质量承压。”统计数据显示，2021年6月末，银行房地产不良率仅为1.28%，到2023年末已升至4.53%。六大行除邮储外，房地产不良率基本都在5%以上，部分城农商行房地产不良率甚至超过6%。

不过随着本次地产“一揽子方案”落地，预计有望改善房企经营状况与现金流压力，相应的银行地产风险也可得到一定程度缓释。

一方面，随着银行贷款利率下降，购房需求有望转暖。同时，地方政府收购待售商品房用作保障性住房有助于存量商品房去库存，助力稳定房价，一定程度上也能够改善居民预期，激发购房需求，进而推动按揭贷款增长。

另一方面，房地产融资环境回暖背景下，房企的偿债能力得到增强，银行表内涉房类资产质量有望改善。

此外，光大证券金融业首席分析师王一峰认为，房贷利率下限取消将对银行体系净息差造成一定程度的影响，但考虑到政策仅影响边际定价，对净息差的影响程度或相对有限。

光大证券还在研报中表示，在房地产增量利好频出背景下，银行板块与房地产板块往往能够走出共振行情。伴随着本轮房地产市场的增量利好进一步出台，将有助于提振银行板块估值表现。

举例来说，2022年7月，面临“按揭贷款”停贷风波，“7·28”政治局会议首提保交楼，此后住建部、人民银行、银保监会等部门相继出台支持政策。在此期间，银行股与地产股走势相关系数升至0.82，呈现出较历史均值更高的相关性。

同年11月，政策面对房地产融资端的支持力度显著加大，包括“第二支箭”扩容、房地产金融16条举措发布、“第三支箭”出炉等。在此期间，银行股与地产股相关系数达0.97，亦明显高于历史平均水平。

总体看来，大部分机构对楼市新政带来的中长期影响表示乐观。同时，近期外资的增持也在一定程度上反映了对中国银行股的信心。

（作者|翟碧月）