财经连环话丨火上热搜！这项新政利空老破小？钱从哪里来？

万物终有时，房子也不例外。

在近几年大规模的老旧小区改造中，房屋涂刷层开裂、外墙渗水、消防设备线路老化短路这些和人类风湿掉牙皮肤松弛一样的慢性病，终于开始被正式视为“养老”问题的一环。

8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。

一时间，市场传闻四起，“老破小赶紧卖”、“变相房产税”等言论不绝。但这个房屋的“全生命周期安全保障”，真的是这么理解吗?政策具体怎么落实、钱从哪里来？和以往大家理解的“大修资金”住宅专项维修资金又有什么区别？

什么是“房屋养老金”制度？

“房屋养老金”制度，并不是一个新鲜概念。

在我国，城镇存量住房规模已超过300亿平方米，且存在不少自建房、老旧房，随时间推移房龄不断增长，存量房屋的安全隐患日渐突出，并直接威胁公共安全。

2022年“4·29”长沙居民自建楼房坍塌事故，直击房屋老化带来的问题，当年5月，住建部召开视频会议并部署开展全国自建房安全专项整治工作，指出要加快研究完善房屋建筑安全管理各项制度，研究建立房屋体检制度，强化房屋全生命周期的安全保障。

房屋“养老金”制度，第一次被正式提出。

简单来说，房屋“养老金”是用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，由个人账户和公共账户组成。其中个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，而公共账户是政府自己筹资的，不需要个人出资。

2023年6月，住房城乡建设部部长倪虹便发表署名文章提出，城市发展由大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期，要研究建立房屋体检、养老、保险三项制度。

钱从哪里来？用个人负担吗？

以往依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行的“大修资金”，即房屋维修的“个人账户”，往往规模小，且随小区老化逐渐面临枯竭，无法满足现阶段老旧小区设施设备老化维修的需求。

此外，住宅专项维修资金申请动用程序繁琐，比如审批流程的复杂性、使用条件和范围的严格限制，使得当前资金提取率较低。

因此在“个人账户”的基础上，房屋养老金又新增公共账户，将公共维修基金、土地出让金、财政奖补等多种资金来源纳入其中，以补充覆盖维修和更新需求。

而公共账户由于遵循“政府主导、专业运作，统筹使用、专款专用”的原则，坚持“收支两条线”的管理理念，避免了“个人账户”申请动用程序的繁琐，可用于房屋日常强制体检、购买房屋安全综合保险等公共服务。

其资金来源也主要是土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等等，大多来自于公共资金，按照‘不增加个人负担，不减损个人权益’的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。

以 土地出让金为例，2016-2021年我国平均土地出让金约66000亿元，仅以1%的比例计提至房屋养老金公共账户，每年也近约660亿元左右资金。

2024年8月26日，住建部官媒发声：房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱

因此业主们本身不必太担心房屋养老金制度会出现增加个人税负的问题。

哪些城市已经开始试点？

目前，上海浦东新区已宣布进行试点，并计划于2025年在全市范围内推广，此外，据成都日报、中国房地产报，目前，上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡22个城市正陆续开展试点。

此次由住房城乡建设部副部长董建国介绍推动的指导各地实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”处置模式，将在郑州首先试点探索，再向全国推广。对符合条件的项目，纳入“白名单”给予融资支持，保障项目建设交付。

“房屋养老金”是否有成功经验？

“房屋养老金”制度在海外早已有之。

以日本为例，日本房产的持有成本里，有一部分叫做修缮积立金，用于保持房子的性能，提高使用寿命， 每20-30年会进行一次大规模修缮，包括大楼的外立面涂装工事、防水工事、公用部分设施更换工事等。

此外，修缮积立金是用于支付管理组合以及管理会社对公共部分进行维修的费用，各户房主进行家里的装修等是不能动用修缮积立金，非常接近国内的“房屋养老金”制度。

美国则是根据各州物业产权法有不同规定，但基本业委会全权负责对小区共有部分的使用、维护、维修和更新改造的管理，代表全体业主的业委会有权向全体业主收取用于小区共同支出的管理费，以及用于小区公共设施维修的“维修基金”，并且负责聘请或解聘物业管理公司以及提供维修等业务的服务者。

在国内，“修缮金”其实也有先例，即各地历史建筑修缮资金的使用管理，一般为各级财政年度预算安排给各级房产行政主管部门的专项资金。修缮资金的补贴标准则根据历史建筑修缮工程预算及其产权性质确定，并综合考虑历史建筑保护价值、安全鉴定结论、产权人的修缮能力等因素。未来以上“修缮”经验及公共资金管理经验均可运用于“房屋养老金”制度之中。

房屋养老金的意义

“存量时代”，在地产市场已经不止一次的被提及。

目前，中国已成为世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的国家。截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%。

此外，一般民居建筑设计，主体结构为由混凝土和钢筋包裹成型的钢混建筑结构，一般来说，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算，基础结构工程年限为50年。

而对于竣工超过50年的房屋，涉及到墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题，实际维修责任难以归结到明确的主体，因为，虽然房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。

因此在未来20年，不但需要维护、改造的老旧房屋占比会快速提升，且这些“老年房”亟需一个责任清晰的“养老保险”，来保障房屋主体结构上的“健康”问题。

针对这种状况，完善房屋养老金制度、建立房屋公共体检制度等措施对补齐房屋安全治理短板，提升居民居住品质来说势在必行。

同时，将房屋公共体检制度化，日常维修、更新改造流程化，也有利于保持房屋价格，稳定居民持有资产价值。