绿城中国：如何在不确定的市场环境中稳健前行

2024年的房地产市场依旧承压，上半年百强房企销售金额同比降幅超过四成，TOP10房企的销售金额同比降幅超过三成。在这种形势下，上半年绿城中国（3900.HK）依然交出一份不错的成绩单。

“2024年上半年，绿城中国多措并举，在行业持续调整的背景下，努力实现经营结果最优，做到了经营品质稳健、行业地位稳进。”在8月26日召开的2024年中期业绩发布会上，绿城中国董事会主席张亚东表示。

上半年，绿城中国营收695.6亿元，同比上升22.1%；归母净利润20.5亿元，同比有小幅下滑。在全行业亏损的背景下，绿城中国依然保持不错的盈利水平，绿城中国（港股03900）获得境内外评级机构高度认可，摩根士丹利评级为“增持”，高盛维持“买入”评级，中金公司维持 “跑赢行业”评级。

绿城中国的稳与健

日前，国家统计局发布了今年1至7月的房地产销售数据，1至7月份，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%。

绿城中国的管理层坦言，今年上半年，行业仍在深度调整之中，投资低迷，土地缩量，库存攀升，上市房企规模和利润承压，存在业务放缓、以价换量的情况。一直以来，绿城中国通过良好的产品力在消费者群体中建立起稳固的品牌形象，一直均保持较高的首开去化率；同时，通过对行业精准预判，对全年存货统一排兵布阵，实现利润最大化。

绿城中国多措并举，努力实现经营结果最优，多项财务数据优化。

营销端加力去化。2024年上半年，绿城中国实现总合同销售面积约591万平方米，总合同销售金额约1265亿元。同时，住宅、商业办公空间及车位的库存去化额约为215亿元。首开去化率达到78%，销售回款率超过103%，持续保持在较高水平，有效保障了现金流和再投资的能力。

投资端精准谨慎。绿城中国上半年新增15个项目，总建筑面积约131万平方米，预计新增货值333亿元，其中94%位于核心二线城市。新增项目平均净利润率保持良好，平均权益比提升至约84%，以确保项目开发效能和长期归母利润兑现。

运营端效率提升。2024年新项目从拿地到开工、经营性回正周期显著缩短，平均分别提速0.4个月和2.1个月，至1.7个月和9.5个月，总体运营效率提速14%。

绿城中国稳健的财务状况，获得了境内外评级机构高度认可。中金公司在最新研究报告指出，绿城中期表现优于同业并符合市场预期，上调绿城2025年盈测7%至64.6亿元，维持集团“跑赢行业”评级，目标价上调9%至8.3港元。 高盛也发布研究报告称，维持绿城中国“买入”评级，考虑到绿城中国上半年核心盈利增长稳健，上调全年核心利润升12%至61亿元人民币。

绿城中国副总裁李骏表示：“无论行业形势如何变化，我们始终相信房企过硬的产品力是确保企业竞争力，穿越周期的重要一环，未来绿城也将持续打磨和提升产品力水平，共创‘好房子’标准、回归‘好企业’的初心。”

产品是立身之本

“市场进入到以改善为主的时代，且低密政策正在逐步放松，已有不少城市推出了容积率1.0的低密地块，如何打造高品质的好房子是房企的核心竞争力，而这也是绿城最擅长的。”绿城中国执行董事及行政总裁郭佳峰表示。

2024年上半年，绿城中国交付户数约6.5万户，位列全国第五。绿城中国积极响应国家提倡，在2024年上半年率先发布了行业内的“好房子”标准，包含226项条款，其中189项严于国家和行业标准。

李峻认为，绿城中国的产品之所以能保持较强竞争力，除了靠品质外，还有“战略指引”“创新方法”“创新组织”体系化作用的结果，具体体现在以下几方面：在“最懂客户，最懂产品”战略指引和客研方法的创新下，绿城中国在2023年-2024年还对全国20个以上的城市深入采集了1800万位潜在客户数以亿计的数据。经过AI大数据分析训练，深入了解客户、理解客户，进而代表客户在项目前端辅助产品设计。通过前置创新和双轮驱动，公司先后完成超百个研发创新课题，形成了良好的创新技术储备，满足客户多元化的产品需求。创新组织上，推行集团和区域“双轮驱动”新模式。催生了一批既有市场引领性、又贴合属地客户需求的产品和项目，广受市场好评。实施创新、精益的工程管理，绿城中国所有项目推行全过程“作战地图”，打造品效领先的实景示范区，形成了多个行业内令人惊艳的全维实景示范区。

以质效双优为目标

2024年前7月拿地榜显示，“建发、绿城、中建”，成为2024年拿地“三冠”。“冠军”建发，拿地279亿，拿地排第1，销售排第7，拿地领先销售6个身位，拿地销售比0.38；亚军就是绿城，拿地228亿，拿地榜第2，销售首次超过万科成为新晋行业老三，整体拿地榜领先销售1个身位，拿地销售比0.15.季军中建一品，拿地213亿，拿地榜第3，销售17名，但拿地销售比0.91。

三家之间，头部绿城拿地销售比0.15算是最低，相对最谨慎。

2023年绿城提出：在销售规模，投资规模和权益销售规模中，最关注当属权益销售规模。如今的绿城定位“特而美”，规模不是主要诉求，张亚东表示在外部大环境和内部收入结转背景下，我们在经营上保持底线思维，采取“确定性”为先原则。而投资作为不确定性最强的模块，自然是更为关注确定性。

绿城年报中对投资只用一句精炼的话就只有5个字，即“突出流动性”，代表了绿城当下投资拿地第一主张。同时，管理层也表示：“如果碰到安全性、确定性高的项目，如果现金流去化模型好，也会适当放松一些利润的要求。”

比如绿城聚焦一二线城市的底层逻辑是，一二线城市的地货比偏高，在一定程度上也造成毛利率相对偏低，但好处是这些区域项目安全性、流动性以及抗风险能力会更高一些。

同样，即使一二线城市具体区位也要审慎选择。比如杭州远郊有利润但去化不行，而核心区去化可以但利润又不行。

同时，绿城也表示——我们绝不会因为要达到比较高的销售目标，就在投资端放松尺寸和刻度。

拿地不惟一线，审慎一线。

虽然是拿地全国第二，虽然绿城看好一二线城市，但绿城24年上半年竟然没在一线城市拿地，而在8月初在上海一次性搞定2宗，主城区一个项目是竞价获取的，另一个项目是4家摇号幸运取得的。

做高质量发展的标杆

回顾上半年房地产行业的发展，李峻称是政策发力的半年，给各界形成“市场不稳，政策不止”的预期，下阶段预计政策将持续发力，房地产市场仍需一定周期完成从“持续探底”向“开始筑底”的切换。

绿城中国管理层透露，2024年下半年，绿城中国可售货源充足，项目优势显著。截至2024年7月31日，公司自投项目可售货值约1690亿元，可售面积688万平方米，一二线城市占比79%，预计2024年全年竣工项目/分期总建面约1202万平方米。截至2024年6月30日，绿城中国累计已售未结转的金额约为2302亿元（权益：1695亿元）。

对于未来发展，张亚东表示，面对新的挑战与机遇，绿城中国将会进一步发挥固有优势，强化变革意识，主动应对挑战，积极抓住机遇，以更精准的认知、更精益的管理、更精细的动作，推进公司全品质、高质量、可持续发展。