写字楼日子不好过“包租公”把出租单元变小

管理着众多酒店、商场、办公楼物业的越秀房地产投资信托基金(00405.HK，下称“越秀房产基金”)作为一个“包租公”，连接着来自各行各业的租户，对生产端、消费端的冷暖常常较为敏感，其租金水平、出租率的升降直接反映出各类业态的承租能力及中短期预期。

3月17日，越秀房产基金发布2024年业绩，整体经营收入为20.32亿元，物业收入净额为14.45亿元，期末整体出租率为84.5%，与2023年同期基本持平；期内除税后亏损3.37亿元。

其中，写字楼收入为11.5亿元，占比近60%；酒店公寓收入5.08亿元，占比25%；专业市场与零售商场收入有所提升，分别为2亿元和1.67亿元。

广州国际金融中心全年贡献10.08亿元收入，占比近半，超甲级写字楼全年续约率超八成。

越秀房产基金管理人在财报中坦言，这一成绩来之不易，“中国宏观经济面临诸多挑战，其中包括有效需求不足、消费疲弱、投资持续低迷。受预期疲弱的影响，写字楼租户扩张转趋谨慎，更加强调降本增效。高端酒店公寓受消费降级困扰，零售商场和服装专业市场亦面临消费下行的冲击”。

在这一背景下，负责招租操盘的越秀房产基金必须使出浑身解数，以留住优质租户、稳住出租率，其中一个办法是把出租单元变小，例如，作为广州地标的广州国际金融中心推出7200平方米的精装中小户型单元，越秀金融大厦推出1.4万平方米带装修单元，武汉越秀财富中心推出更多中小户型产品等。

这是越秀房产基金应对当下灵活办公需求做出的调整：“一客一策+产品调改”，为租户提供高性价比办公方案。实践显示，小户型单元的去化率有所提升，广州国际金融中心的小单元去化率达82%，武汉越秀财富中心推出的中小户型带动全年新签面积超过2.7万平方米。

世邦魏理仕于1月初发布的《2024年广州房地产市场回顾与展望》提到，由于需求未及预期，办公楼业主对租户的争夺趋于白热化，业主普遍采用“以价换量”的租赁策略，以应对未来三年广州即将到来的供应高峰，年内各物业类型的租金都在下跌。