重要信号，新一轮“地王潮”来了

核心城市、核心区域土地市场热度不断提升，有望逐步扩散至其他城市，从而在推动楼市企稳中发挥重要作用。

中房报记者 许倩丨北京报道

全国正掀起新一轮“地王潮”。

3月25日，杭州一宗宅地卖出楼面价7.74万元/平方米的高价，溢价率达69.86%，不到两个月“单价地王”再次被刷新。这也是杭州全面取消新房限价后，不到半年时间第三次刷新最高单价。

几日前，北京也诞生了新的单价“地王”，海淀区上地板块一宗宅地以10.23万元/平方米楼面价创北京土拍历史新高，也是北京首宗10万+地块。

3月11日，成都高新区一宗宅地楼面价破3万元/平方米，溢价率70.43%，刷新成都历史最高单价。

稍早些时，上海静安寺社区成交一宗袖珍地块，楼面价高达16.23万元/平方米，不仅问鼎上海楼面价纪录，也打破了全国“单价地王”纪录。天津开年首场土地拍卖中，和平区宅地拍出4.35万元/平方米楼面价，创下自2018年以来最高。

从几个核心城市开始，高价地现象正席卷全国，楼市转向已经开始。

“这和近期一二线城市房地产市场不断回暖、市场情绪攀高有直接关系，这也给了市场一个信号，就是今年楼市“小阳春”成色会比去年好很多，开发商越来越注重在一线、强二线城市拿地，预计这种市场热度会蔓延至更多城市。”中原地产高级研究经理卢文曦分析称。

━━━━

优质高价地涌现

房地产市场止跌回稳大背景下，核心城市土地市场率先回暖，越来越多城市拿出了“压箱底”优质地块，快速引爆市场行情。

3月25日，杭州共卖出4宗地块，全部溢价成交，平均溢价率52%，共收金101.53亿元，其中最热门的是水电新村地块，经过72轮激烈竞拍，成交楼面价达7.74万元/平方米，总价52亿元，成为杭州宅地新“地王”。该地块地理位置优越，周边豪宅挂牌价超10万元/平方米。

两个月前，1月24日，杭州拱墅区一宗地块成交，溢价率71.25%，楼面价6.48万元/平方米，刷新当时杭州单价纪录。两宗“地王”的竞得者均为滨江集团。

在优质宅地带动下，杭州土地市场持续高热。克而瑞数据显示，截至3月25日，今年杭州已有7宗涉宅地块溢价率超过50%，溢价率超过20%的涉宅地块有20宗。

粤港澳大湾区创新智库常务副主席姚育宾表示，近些年来，杭州通过优化城市规划，加速产业转型升级，重点布局数字经济，涌现了杭州科技“六小龙”企业等，带动大量高端人才和优质企业往杭州聚集，当地土地需求迅速升温，核心地段更是“一地难求”。在火爆抢地行情下，催生出杭州地价“天花板”。

今年以来，北上广深4个一线城市和以杭州、成都为代表的二线城市，多次拍出高价地，且均为优质地块。比如北京海淀区拍出的单价“新地王”，所处上地板块兼具产业优势和学区优势。

根据CRIC监测的重点城市周度土地市场数据，3月17日～3月23日平均溢价率升至14.7%，且已连续5周都在10%以上。

3月26日，上海市静安区土地推介会上，最受关注的大宁地块将于3月28日摘牌，起始楼面价突破7万元/平方米，将刷新区域单价纪录。

中国房地产业协会副会长、易居房地产研究院院长丁祖昱表示，“地王”频现原因有三个，一是全国两会以来，政策端多次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，提振市场信心。二是一二线城市采取多批次、缩量提质供地策略起到“对症下药”作用，通过核心地段优质地块供应，后续入市将形成“优质地块-高溢价成交-市场信心提振”的正向循环。三是房企投资信心持续修复，且愈加注重利润率和安全性，核心城市优质宅地成为头部房企低风险配置的首选。

━━━━

谁在抢夺“地王”？

几乎每一轮“地王潮”，都和楼市复苏息息相关。

中国房地产历史上，共出现过4次“地王潮”，分别是2005年、2009年、2013年、2016年。今年这波“地王潮”，一个明显特点是集中于一线和强二线城市，而非全国性的。部分弱二线城市、更多三四线城市土地市场，仍以底价成交为主，城市之间分化加剧。

比如，3月26日，苏州高新区一宗涉宅用地以6.3亿元成交，溢价率仅0.8%；宁波北仑区大碶街道宅地以底价2.74亿元成交。

“这是房企基于对市场风险管控和利润追求，投资策略更倾向于聚焦核心城市，加速补充核心城市土储，而对三四线城市仍保持谨慎态度。”粤开证券首席经济学家罗志恒说。

另一个明显特点则是，这波“地王潮”主要是由国企央企拉动，民企极少。

被称为“杭州地产一哥”的滨江集团，是个特例。2024年其斩获23宗地，22宗位于杭州。去年10月以来，杭州土拍市场成交楼面价屡创新高，滨江集团对此贡献很大。

1月24日，经过220轮竞价，滨江集团以54.56亿元竞得杭州湖墅单元地块，成交楼面价6.48万元/平方米，溢价率71.25%。接着在3月25日杭州土拍中，又高价拿下两宗地块，一宗是水电新村“新地王”地块，另一宗是钱江新城二期宅地，总价25.38亿元、楼面价4.18万元/平方米。

2024年滨江集团媒体恳谈会上，滨江集团表示，将继续深耕杭州市场，将资源集中投向杭州优质地段和项目。

3月18日，北京海淀区楼面价超10万元/平方米的“地王”，竞得者是中海地产，以75.02亿元拿下，溢价率27.93%。

2月25日，上海静安寺社区楼面价超16万元/平方米的“地王”，竞得者是静安区国资委100%持股的上海静投置新城市更新建设有限公司。

3月11日，成都首宗楼面价破3万元/平方米的“地王”，竞得者是招商蛇口，该地块成交总价27亿元，溢价率70.4%。

这轮“地王潮”第三个特点是，由高能级城市持续推出优质地块拉动，背后更多的是稳地价、稳房价、稳市场的预期信号。

“近期核心城市土拍热度走高，对市场产生了一定影响，土地价格上升，对于一二手房的价格预期，形成了反向引导作用。随着核心城市、核心区域土地市场热度不断提升，有望逐步扩散至其他城市，从而在推动楼市企稳中发挥重要作用。”瑞银投资银行亚太及大中华区房地产研究主管林镇鸿称。