一次性减值卸下历史包袱，美凯龙主业盈利成色将显？

审核|李晓燕

近日，美凯龙（601828.SH）披露2025年度业绩预告，预计全年归母净利润亏损150亿元至225亿元，扣非后净利润亏损46亿元至58亿元，相较2024年亏损规模有所扩大。此次业绩波动核心源于投资性物业及相关资产减值计提，其中投资性物业估值下调126亿元至215亿元，相关资产减值准备计提45亿元至57亿元，在行业下行周期中完成资产风险集中出清，为后续战略转型夯实基础。业内普遍认为，此次减值属于非经营性损益的一次性调整，利空出清后，公司主营业务盈利成色将更清晰，战略升级成效有望逐步释放。

此次业绩预亏的核心诱因，是行业环境变化下的资产价值理性回归，而非主营业务基本面恶化。受地产行业调整及家居零售市场需求承压影响，家居卖场租金预期短期承压，美凯龙基于审慎原则对投资性房地产未来收益预期进行调整，同步计提相关资产减值，本质是主动化解历史资产估值压力的积极举措。数据显示，截至2025年9月底，公司资产总计1134亿元，其中投资性房地产907.20亿元，占比超八成，此类资产多位于一二线城市核心地段，具备长期稀缺价值，短期估值调整不影响其实际运营与长期收益能力。

尤为关键的是，此次减值计提将大幅减少未来年度公允价值变动损失对利润表的扰动，让投资者更精准聚焦主营业务表现。为应对行业变局，美凯龙近年持续通过减免租金、优惠招商等方式稳商留商，虽短期影响租赁及管理收入，但有效保障了商场出租率稳定，2025年三季度数据显示，公司自营商场出租率环比提升0.52个百分点，较年初上涨1.7个百分点，商户粘性与商场运营韧性持续凸显，为后续营收修复筑牢根基。

面对行业变革，美凯龙早已开启战略转型，以“3+星生态”为核心的多元布局成效初显，从传统家居卖场向“家居生活新商业运营商”转型步伐加速，为企业注入新增长动能。在核心家居主业稳固的基础上，公司聚焦高端电器、家装设计、汽车及生活业态四大方向发力，构建“家居+”多元生态，实现从低频家居消费向高频生活消费的场景延伸。

高端电器战略成为转型排头兵，截至目前，美凯龙已在全国115个核心城市布局超150家馆均面积破万方的智能电器生活馆，上海首家2.0版电器馆“Mega-E智电绿洲”正式落地，计划三年内打造40家2.0版标杆场馆，格力“董明珠健康家”、科沃斯等头部品牌相继入驻，形成“家装一体化”的场景化体验优势，2025年三季度电器业态经营面积占比再提升0.2个百分点，持续巩固行业渠道话语权。

家装设计板块规模效应凸显，M+高端设计中心加速全国布局，截至2025年三季度末，已落地15个万方级中心，累计引入设计师工作室超1700家、合作设计师突破5000名，经营面积达73.2万平方米，成为连接设计师、品牌商与消费者的核心平台，2025年三季度该板块经营面积占比提升0.8个百分点，精准契合存量房装修、局部焕新的市场新需求。

汽车与生活业态的跨界拓展成效亮眼，填补家居卖场高频消费空白。目前美凯龙汽车业态总经营面积达26万平方米，覆盖44个城市，合作品牌超30家，昆明双馆同开、全国经销商大会落地等动作持续提升行业影响力，三年内经营面积破百万方的“3100”战略稳步推进；生活业态方面，餐饮品类实现全覆盖，休闲娱乐、亲子教培等高频业态持续入驻，三季度经营面积占比提升1.1个百分点，有效提升商场客流到访频次与驻留时长，推动传统家居卖场向综合性生活目的地转型。

依托建发股份23.95%的持股赋能，美凯龙开启“家居+地产+供应链”的协同发展新模式，深度对接建发房产、联发集团的资源优势，构建从购房、装修到家居配置的“住装家一体化”服务闭环，为战略升级提供强力支撑。在此基础上，公司明确未来五年战略定位，升级为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”，一方面确保核心家居品类经营面积占比不低于70%，巩固行业龙头地位；另一方面拓展家居产业生态服务，打造第二增长曲线，与国家“十五五”规划中扩大优质服务供给、培育消费新场景的方向高度契合。

此次业绩预告发布后，上交所下发监管工作函，同步上海监管局对相关评估机构出具警示函，体现了监管层对企业规范运营的关注，也将推动美凯龙进一步完善治理体系，提升合规管理水平。短期来看，行业调整与战略转型仍需时间消化，但长期而言，美凯龙手握核心地段物业资产、多元业态布局初具规模，叠加建发集团的资源协同，其转型逻辑清晰、落地路径明确。

当前家居行业正迎来结构性机遇，存量房装修、以旧换新政策驱动需求释放，绿色智能、高端定制成为消费主流趋势，美凯龙的高端定位与生态布局精准契合行业风口。随着资产减值风险出清、战略转型成效逐步落地，这家家居零售龙头有望在行业复苏周期中率先突围，凭借多元生态布局与全产业链服务能力，重构家居消费新生态，开启高质量发展新篇章。

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