五大因素相互作用共同推升房价上涨

导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，既有经济快速发展、城市化进程加快的合理因素，也有国内外资本投机炒作的影响，既有居民住房消费观念的影响，也有监管不力和制度缺失的制约。

第一、良好的经济基本面推动了房价的上涨。国外的经验表明，房地产价格的走势与一国的经济发展水平、城市化进程密切相关。以美国为例，1964-2003年间，美国新建住宅中位数售价增长了9.3倍，其中东北部增长幅度高达12倍；全国范围内存量住宅中位数售价的涨幅达到7.5倍，其中西部地区增长9.2倍。按平均数计算，新建住宅价格增长了近11倍，存量住宅价格增长8倍多。

从我国的情况来看，房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展也得益于国民经济的持续快速发展、城市化进程的加快和人民生活水平的提高。

1998年到2006年，我国国内生产总值由84402.3亿元增长到209406.8亿元，扣除物价因素，年均增长9.2%；同期我国的城市化率由33.35%提高到43.9%，每年约增加1.3个百分点。从居民购买力来看，1998年到2006年，城镇居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元，按可比价计算，年均增长8.9%；2006年底，我国城乡居民本外币储蓄存款余额高达16.7万亿元，客观上具备了较强的住房消费能力。随着收入增长和储蓄水平的提高，城镇居民改善和提高住房条件的要求日益增加。老职工以旧房换新房，小房换大房；新职工则通过按揭、负债的方式购房。特别是住房制度改革以后，房产归属关系发生了变化，住房成为家庭财产的重要组成部分，计划经济体制下被压抑的住房需求得到释放。

第二，城市拆迁和投机炒作导致房屋需求过度旺盛。过度的市场需求是房价上涨的重要推动力量。住房需求可分为自住性需求、强制性需求（政策性需求）和投机性需求。其中，大量的自住性需求是住宅房地产市场健康发展的重要保证，由于自住需求增加带来的房价上涨具有合理性。而被动性需求和投机性需求的大量存在导致房地产需求过度，是推动房地产价格不健康上涨的重要因素。

被动性需求是指由于旧城区改造和拆迁力度的加大，在拆迁货币化的推动下，居民“不得不”买房或租房的需求。近几年，各地政府出于城市建设和旧城改造等政绩需要大规模拆迁，尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但是，我国各大城市的拆迁确实非常普遍。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数一般在2-3，拆迁因素对我国各地房地产市场的刺激作用是世界其它各国根本无法比拟的。

投机和投资性住房需求主要是为了出售或出租而形成的需求。房价的过快上涨引起了越来越多的短期炒作行为。特别是在一些大城市、特大城市，国内的民间资金以及国际游资纷纷进入房地产市场。而投机的大量存在又反过来推动了房价的继续上扬，形成了投机与房价上涨相互推动的恶性循环。目前，关于房地产投资的定位和统计没有明确规定，具体测度也很困难。但通过已售而未住的比例可以在一定程度上反映这一问题。据不完全统计，上海、北京、南京、杭州、宁波等房价上涨较快的城市，房屋的“空住率”都高于20%。

第三，成本是推动房价上涨的内在因素。房地产开发的主要成本包括土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等，土地价格和建材价格的上涨，使房地产开发成本不断提高，对房价上涨形成了推动力。