【往期回顾】“中国空城”系列调查之一：折戟响螺湾

导读：即使白天走在辽宁营口的大片街道上，你也会忍不住埋怨这座城市的落寞：高楼林立，穿插随处可见的烂尾楼盘，似墓场般宁静。如此糟糕的场景在这座三线小城绵延近50平方公里。

凤凰财经通过数日的实地调查了解，在持续了4年近乎疯狂造城运动后，营口这座曾让全国各大房企踏破铁鞋的阳光之城已热潮退去，留下了总计超过40个待售停滞楼盘、近10处烂尾楼盘以及超过9000万平发米待开发土地存量。若以近3年来营口市商品住宅销售速度，营口市现有土地存量预计需要12年左右才能完全消化。

面对摊下的投资大饼，营口市政府不得不铤而走险，在中央政府楼市调控大政策下逆水行舟。然而，从数据上来看，营口楼市已积重难返。

楼市墓场

即使白天走在辽宁营口的大片街道上，你也会忍不住埋怨这座城市的落寞：高楼林立，穿插随处可见的烂尾楼盘，似墓场般宁静。如此糟糕的场景在这座三线小城绵延近50平方公里。

沈阳向西南190公里，渤海东岸、大辽河入海处。受益于东北老工业基地振兴、 辽宁沿海经济带开发开放、沈阳经济区三大国家战略叠加，常住人口曾不足50万的营口GDP增速已连续6年位居辽宁省首位。

在持续了4年近乎疯狂造城运动后，凤凰财经在数日的实地调查采访中了解到，这座曾让全国各大房企踏破铁鞋的阳光之城已热潮退去，留下了总计超过40个待售停滞楼盘、近10处烂尾楼盘以及超过9000万平发米待开发土地存量。若以近3年来营口市商品住宅销售速度，营口市现有土地存量预计需要12年左右才能完全消化。

“本地人都知道营口有三个鬼城，一座是营东、一个是沿海基地、一个是鲅鱼圈。”238路公交车司机告诉凤凰财经，这趟在2008年开通、由营口中心市区开往沿海基地的公交车是连接两处的唯一公共交通工具，而鲜有出租车乐意搭载乘客前往人烟稀少的沿海基地。

如果在一个叫做“新和大街”的站点下车，你会发现一处叫做“沿海家园”的楼盘，这家开盘已4年而几乎零销售的项目建筑面积接近9万平方米、总规划900户，由营口当地民营房企投资开发。如今，售楼处悬挂的售楼热线显示早已被销号，半米高的杂草中依然保留着项目开盘时的盛景痕迹，而被肆意毁坏的大门和围墙则显示这里已久无人烟。

500米外，虽处沿海基地中心地段的“星汇奥城”项目已因施工缓慢不得不在当地媒体上发表《致广大业主的道歉信》，许诺以巨额违约金赔偿业主。

与“沿海家园”“星汇奥城”同般景象的楼盘在沿海基地随处可见，而承载着营口城市东移使命的营东新城则以滞销及烂尾楼盘居多。

在这里，恒大集团已投资三处楼盘项目，总面积超过115万平方米。然而，即使以超强执行力闻名业界，恒大在此也遭遇尾大不掉，三大楼盘依然有接近一半面积待售。凤凰财经从现场了解到，恒大城豪装房售价5月份开始甚至不惜从5600元每平米猛降超三成至3800元每平米，而这一价格已基本无盈利空间。

拥有近百公里海岸线的鲅鱼圈则吸引了中南建设、万科、嘉里建设等全国性房企在此扎堆，凤凰财经从鲅鱼圈实地了解到，目前仅在该区域就有超过50个在手楼盘，建筑面积体量均在20万平方米以上。万科投资的“海港城”项目占地约54万平方米，总建筑面积约120万平方米；嘉里建设发布的2013年年报显示，其在中国内地的物业有8%位于营口，总建筑面积约50万平方米；中南建设投资的世纪城占地面积为42.3万平方米，规划建筑面积为112万平方米。

700亿造城

营口的躁动在2010年开始，这一年，营口市政府画下了一张大饼：“十二五” 规划目标力争经济总量达到3000亿元、地方财政一般预算收入突破300亿元、常住人口达到300万人。也就是说GDP翻3倍、财政预算要翻3倍、新增80万常住人口。

随后，在“以构建滨海大城市为目标, 全面推进城市建设”目标的激励下，营口市加快了城市扩张节奏，加大了基础设施建设以及招商引资力度。

“五年时间，营口市仅在城市改造一项上的总投资就超过700 亿元。”营口市规划院一位要求匿名的官员向凤凰财经坦言，“十二五规划目标的压力下，营口市的规划有所超前”。管辖规划院的营口市住房和城乡规划建设委员会的数位负责人则表示不方便对此发表评论。

700亿元的投入几乎是上一个5年的两倍，而因此换来的是全市新增城区面积150平方公里，100公里海岸线和1600公里沿海陆域。

事实上，在2009年，房产投资者们就已敏锐地捕捉到了营口土地的升值空间。这一年7月，“辽宁沿海经济带”被国务院确定为国家级经济发展战略，营口位列其中。营口市政府随后出台《辽宁(营口)沿海产业基地招商引资优惠政策》，入驻辽宁沿海产业基地的房地产项目将会进行补助。该年年初， 一份《营口站前区加快房地产业发展的若干政策》已出炉，对于在营口站前区注册的房地产业项目和企业, 政府将区别对待给予贷款贴息、补偿、补贴等优惠政策，以鼓励房地产业的快速发展。

凤凰财经根据营口市政府部门发布的公开数据统计，仅在2010-2011年，营口市辖区住宅土地累计推出近亿平方米，累计成交7381万平方米，这一数据甚至超过武汉、成都等省会城市。新开工面积上1212万平方米，这一数据是区域位置类似的山东日照的12.8倍。

房地产开发的火热给营口政府财政带来可观收入。凤凰财经获得的一份营口政府旗下市级城投平台营口市城市建设投资发展有限公司的一份评级报告显示，仅2010年至2011年，该公司仅通过土地出让获得的收入就达到39.02亿元。报告提到“截至2012年9月底,公司拥有可供开发土地20.69平方公里,保守按照1000元/平方米的出让价格进行估算,可获得土地出 让收入206.90 亿元。”

然而，交易热潮在2012年即迅速冷却。这一年营口土地市场供需双双大幅回落，2012年住宅用地推出量和成交量分别下滑至1116万平方米、971万平方米，均不及上年的四分之一，2011年这一数据分别为4807万平方米、3326万平方米。2013年前8月推出量和成交量继续回落，同比降幅均超过30%。

“2011年年底有些本地的房企就慌了，营口政府当时也意识到了过热的风险，我们也向他们提出了一些建议。”中南建设营口项目公司一位负责人告诉凤凰财经，“当时经常有同一天好几个楼盘同时开盘，有多少人来认购大家心里都没底。”

政府的救赎

面对摊下的投资大饼，营口市政府不得不铤而走险，在中央政府楼市调控大政策下逆水行舟。

2012年以来，营口不断出台救市政策，连续三次推出购房者契税全额返还、行政事业收费减免政策，并由财政出资给市直机关事业单位职工发放住房补贴，以刺激楼市消费。2013年上半年，成交情况略有好转，销售面积为189万平方米,销售额为84.1亿元，同比分别增长7.1%和 16.1%，增速小幅回升。

根据营口市政府规划，2015年营口城镇化率将由2012年的62%提高至 75%，也就是说年均提高幅度超过 4个百分点，而2007- 2012年年均城镇化率增长速度仅为1.1个百分点，城镇化率是否能达到预期目标仍待考量。即使2015年城镇化率达到75%的目标，人口规模持续增长,但也难以缓解供应过剩的严峻压力。

仅仅拥有不足80万城市常住人口的营口市的最新解决方案是“促进当地房源外销”，这一措施甚至被写进政府文件，在《营口市住建委2014年二季度重点工作要点》文件中，明确要求“制定全年外销工作方案”。

然而，冷暖自知的当地几乎所有银行从2012年初就已停止向房地产开发商贷款，上述中南建设项目负责人向凤凰财经证实了这一消息，资金链断裂的风险造成了体量较小的房企在项目开发中途不得不抛楼离场。

在万科集团副总裁毛大庆的内部讲话稿中，营口楼市被形容为“最恐怖”与“不可理喻”。事实上，从数据上来看，营口楼市确实已积重难返。

中国指数研究院向凤凰财经分析称营口目前在建项目及已供土地全部建设完成(假设到2015年，不考虑未来新推出土地)，与之前两年竣工面积合计，考虑城镇人口增加，未来 3-5年，营口市人均住房面积将达到60平方米，仅略低于鄂尔多斯，而全国潜在的人均住房面积达到40平方米左右，一线城市普遍不足40平方米。

此外，营口目前的常住人口不足250万，GDP总量不足1500亿元，但是待开发土地存量超过9000万平方米。

也就是说，待开发土地存量规模基本与武汉、天津、重庆等省会城市相当，而后者人口规模却是营口的4倍以上，GDP规模是营口的5倍以上。

中国指数研究院测算，按照近年来营口市商品住宅销售速度，现有土地存量预计需要12年左右才能完全消化，远高于武汉、天津等土地供应量虽然大但房地产市场发展成熟度高、市场需求旺盛的一二线城市。（作者 刘利平）