新恒基的资本舞步

在新恒基发展历程上我们可以看到内地房地产业资本翻滚的轨迹。1993年黄氏兄弟正式分家，弟弟黄光裕侧重国美发展，哥哥黄俊钦则专心于房地产项目。开发初期，黄氏充分利用资本杠杆，以小博大，短时间内资本就已增长至150亿元。

北京静安中心是此次的注资的重要项目，业内人士估计其作价起码达到25亿～35亿元。其发展过程可充分展示黄俊钦资本运作的手段。

1995年，黄俊钦与静安控股(项目原所有人)接触，作价1800余万美元，将静安控股100%股权购入。当时黄俊钦并没有付款，承诺先进场施工，自找建设资金。在静安中心大厦建成后，黄俊钦以相应楼宇面积折抵股价款，届时再办理静安控股的股权过户。

1997年，黄俊钦以静安公司名义向北京中行贷款，总计折合人民币2亿余元。随后两年黄俊钦依靠北京中行筹集了足够的开发资金。1999年下半年，静安中心落成，名义上黄俊钦当时尚不是静安中心的所有人，但静安的租售所得全部纳入其账下。直至2005年末，黄俊钦才向原股东支付1500万美元，将静安控股股权过户至自己名下。如此一来，通过娴熟的财技以及各种关系，黄俊钦几乎不花一分钱就将35亿元的北京静安中心纳入怀中。

业内人士表示，虽然黄俊钦资本手段娴熟，但新恒基在房地产业发展一直较为神秘，甚少通过拍卖市场购地，项目主要集中在北京、沈阳两地，多数都通过并购或协议出让取得，项目数量也并不多，2003年正式拍卖进入广州楼市才引起业界关注。

此次注资的项目占地在62万平方米左右，与雅居乐、碧桂园上市前的土地储备相比相差甚远，前者是1150万平方米，后者更达到1900万平方米。虽然新恒基的物业大多坐落在城市中心内，多数为高端写字楼或酒店。但证券人士还是认为其221亿元的估值偏高。

“如果新恒基那几个项目都可以作价221亿元，那碧桂园怎么也能过万亿元吧。”一位广东的开发商如此调侃道。

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