大陆改革成就或将使台湾受益地产有巨大升值空间

2008年05月04日 18:29
来源：凤凰财经专稿

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最近在大陆和香港有地产商组团到台湾去，探寻在台湾的房地产，有没有投资的机会，而台湾也有房地产商到大陆的各个城市，去推荐地产项目。

两岸的房地产业，目前状况，是不是代表台湾的房地产前景真的大好，当中有哪些投资因素，是需要特别注意的？凤凰卫视《财经点对点》邀请嘉宾戴德梁行台湾区总经理颜炳立先生进行相关解读，以下为文字实录：

台湾地产界是否已经真的热起来？

曾?s漪：我们看到媒体报道，觉得说，好像“哇”，真的大陆的和香港的地产商到台湾带动了旋风，您自己从台湾来回香港内地，是不是觉得感受到这样的气氛？

台湾8年未开放“久旱逢甘霖”

颜炳立：我觉得是有点叫“久旱逢甘霖”，就是说我们等待了很久，台湾的过去，因为锁国，所以锁了八年，整个经济其实落后了香港，或者中国大陆蛮多的。

那现在，内地，我们讲内地，它是有宏观调控的，所以有很多的外资进去的时候，它没有办法投资，就可能等人民币升值。

当然在内地的政府，也不太喜欢这样做。

内地严格香港成熟台市场潜力更大

颜炳立：我们看到香港，其实它人很多，地方很少，房价一直很高涨，其实它能够再供出来的，也非常有限。

事实上，我们讲说，中产阶级，大概买房子，也是很痛苦的事情。

87解禁令台房地产上升50—60%

颜炳立：那么现在假设台湾刚好在马先生上台之后，他突然开始要开放，这个我们讲，要是从过去1987年的时候，台湾一个政治解禁开放，让老兵回到内地去探亲。

这个开放造成当时的房地产有一波的涨幅，大概一年多，它大概涨了50、60个百分点，当年度，那我们看到，在香港CEPA之后，它的也涨了五、六十个百分点。

520开放更将令台湾经济振奋

颜炳立：那我们看到，在台湾，我们假设所谓的2008年，假如520之后，他能够作为一个开放，我们叫经济解严，那么经济解严，就像台湾这个市场，就叫什么，一个爆米花，三颗爆米花，就是爆米花小小的，经过加温之后，我们说破冰，融冰，再加热之后，然后再爆出来，爆出来，就是一颗，就会变的很大，倍数很大，那么最后股市，汇市，房市。

大陆改革成就或将使台湾受益

颜炳立：我们先谈谈房市好了，因为大陆的限制开发，所以大陆的赚不到钱，因为全是投资，所以赚不到钱，财富已经有了，每一个进到台湾的都是几千亿的身价。

当时水溢出来的时候，他没有地方宣泄的，而台湾把它开放的时候，台湾就是一个空的盆子，在等着接这个水，溢出来的水。

颜炳立：所以，这样的情况下，造成这样一个热度，我们知道从最近的大陆人士地产开发商去了，媒体追着跑，还有这些熟的地产商，或者说有项目的人，希望抓到他们，来看他们的项目。

我也是希望，借用这个时机，来带动台湾的经济繁荣。

CEPA令港受益台期待同样机会

颜炳立：那么这个时候，在目前可以看的出来是这样，所以，假设这样的情况，我们来花钱的话，我们会说，香港CEPA之后，那么台湾也会有香港这样的涨幅。

台湾房地产真有巨大吸引力？

曾?s漪：台湾的不断是民众，或者是地产业，都期待有这样的荣景再度出现，您最近到内地去推荐台湾项目的时候，这么说，台湾的地产业的发展未来，有这个数字。

你说，台湾今年大约会有1200亿新台币，也就是相当于300亿人民币的项目，对外开放投资，一旦政策明朗，地产商们之后，这个数字可能会扩大到2000多一新台币，这样一个数字概念，对于大陆的地产业者来说，有些什么样的意义，或者是吸引力？

在大陆推销台湾陆商颇有兴趣

颜炳立：我觉得这个问题，最近在内地，我们在行销的时候，应该讲说，除了萧先生所谓的博鳌之后，融冰之旅之后，他开始在行销台湾。

那我们是第一个隔岸，把台湾最好的东西，拿到内地行销，关心内地发展商非常有兴趣的，因为对台湾，他们向往中的一个地方，他们认为说，可以给予发展，因为也是另外一个香港。

那么香港的发展，我们知道说，台湾是可以看的上，可是台湾房地产是整个香港的价钱的20个百分点，是非常低的，所以台湾有一点被冷落了。

曾?s漪：你说的，这个是以台北为主，还是整个全台湾的平均数？

台地产被冷落价值仅相当于港1/5

颜炳立：台北是最高的，跟香港的最高档来比是这样的。假如说最低的话，台北是最低的，那么香港再怎么样的话，台湾的最低的，还是跟香港的还是最低点，也是两成。

所以我们说，这段比例的话，它的空间是非常的大，所以内地的发展商，对台湾将非常有兴趣的，做任何的投资，都是要先看，所以马先生讲过一句话，叫做开放只是让台湾人民，能够对未来充满了信心。

差部分价使台湾地产有巨大升值空间

颜炳立：那么这样的情况，会使得台湾作这样的一个开放，简单的动作之后，会使台湾的经济能够往上涨，看到香港这个情况。

所以这是台湾老百姓最大的期待。那么大陆内地发展商的话，他有钱，所以假如说大陆的媒体关于什么，会不会因为开放之后，香港地位被取代啊，或者被超越，或者甚至说，内地上资金的流动，会不会受影响？

台地产发展并不会与陆港市场冲突

颜炳立：我说内地这个市场那么大，假如说台湾最多能够推出2000点项目的话，也不过是九牛一毛，讲实在话这样。

那么像香港地产商，香港的地产是非常的贵，随便买一个地铺，它就是价钱都是几千万的港币，那事实在台湾买的话，几乎可以买一整栋。

颜炳立：所以换句话讲，在亚洲地区里面，台湾两岸三地的时候，台湾事实上价格是被低估了，那么在低估的情况下，它想象中空间很大。

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最具投资价值的台湾城市有哪些？

曾?s漪：那如果这样的话，大陆的投资者，要到台湾去投资，有哪些城市是最值得投资，除了台北是个最具指标性的城市之外，还有哪些最有潜力的呢？

投资地产首要指标：地段位置

颜炳立：我觉得美国地产大王，叫特朗普，他的投资的一个基本就是NoKATION（英文），让全世界的人，包括特朗普，到台北这个地方，台湾这个地方，他最先想看的是，台湾最好的地方在哪里？台湾最好的就是信义开发区，101了，过去来讲，101是台湾的最重要的指标，它是全世界最高大的大楼。

101大楼信义计划区是台北地王

颜炳立：当然最近已经被杜拜超越过了，但是它曾经当过第一，那么其他的话，在台北市，最好的路段里面的住家，就是属信义开发区了，那么它的房价在今年能够看到200万每平，也可能在未来的一年内，我们看到它400万。

也就在两岸开放之后，它所展示的资金上的互动，还有首尔投资上的一个期待，那么这个价钱，可能很快的，直追到香港。

因为香港大概，我们讲说，如果说谈摊平来看的话，大概一平也就六、七百万，而台湾才是它的尾巴，基数大概两成而已。

台北外围地产价格相当于香港新界

颜炳立：为什么这个开放之后，这些项目，我讲，首要的城市，台北市里面，是很好的，但是他们是以外的外围，跌入到了，跌入到的价钱是像我们香港目前的，像新界了，元朗（音对）这个价钱。

曾?s漪：已经到了这样一个价钱了？

颜炳立：对，但是这个价钱，是跟大陆比起来的话，它几乎是已经占了所谓的大陆地铁站，你看地铁站，大概车程二、三十分钟的价钱是一样的。

因为大陆地方很大，所以其实在全市在拱它的时候，它依然会往上涨，而台湾是一个小小地方，说台湾的未来，在整个的资金进来之后，它的涨幅，我认为是超乎你想象的，也并不是所谓的，现在所谓的学子专家所批评的说，台湾的房地产会完蛋，会怎么样。

爆炸增长尚未呈现不应盲目低估

颜炳立：我是觉得说，没有看到的东西，你不必要去低估它的。

未来升值热点仍在台北中心地段

颜炳立：而且不应该像，我记得投资大师叫杰姆罗杰斯，他那个时候说，不应该低估台湾目前所面临到的一个改变。

也就是台湾目前来讲，你房地产可以持有了，台币可以持有，还有股市可以大买，为什么？他自信，要引爆这个蓝点。

当然不意味着台湾的所有房价都会上涨，它是限制在台北市的地段最好的，你地段要好，环境要好还有它的收益，肯定是要好的。

颜炳立：还有它的所谓的价格是应该相对抵挡，即使你高档，还是有人追，因为它跟香港比起来，跟所谓的中国大陆，新加坡比起来，它还是相对抵挡，因为它过去是被冷落了，被压抑了。

就像一个皮球，被压抑久的话，弹上就很高了。

台湾地产对外来投资者有何限制？

颜炳立：我觉得在现在目前大家在一个空间非常大了，即将开放的地方，所以我们发现最近的，我想陆资也好，或者是港资，甚至是外资。

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投资分阶段应根据个人考量决定

颜炳立：那么陆续在涌向台湾来看，而且我们这样说，包括在香港的目前的地产商，他们其实在早一期里面，他们也在进行所谓的台湾的房地产市场的一个勘察跟调研。

所以他们了解之后，他们会下去，就像我们20年前，我们到中国大陆内地去发展的时候，也是在看，有的人看的一次就下手了，有的人需要看三次才下手，有的人看要等到发展了三四年之后，他才下手，所以他有不同阶段的这个承受度。

不过，有的时候，你看我先下去会不会有风险？但是我是觉得说，这个不会有风险，因为开放的东西是必然开放的。

台开放势在必得晚投资不如早下手

颜炳立：台湾过去已经是一个8年的东西，是没有打开，没有开放的。那么现在是开放的时候，大家所期待的东西，这个开放现在可能要4年或者是8年之后，所以他回不了了，没有回头，你就去控管它，你不会回头了。就像内地一样，他们也不好回头。

所以后来内地的加钱涨上来了，香港也是一个城锁（谐音）城市，那么台湾相对讲的就是它是即将引爆的一个点。所以我们在这样的情况下，所有的全世界的，假设正在关注台湾这样的一个小地方的话，其实一资金涌进的话，它几乎没有项目可以供应的。

那么假设今年我先到的，我买下来的话，再供应给后到的。那么这个成交，实际上是外面的人进来，大家成交，所以让台湾的房地产上去。

资金涌入推高写字类及豪宅价格

颜炳立：包括过去20多年来，很多在外面打拼的台商，甚至是华侨，对台湾开始产生信心的时候，他回来，所以会造成在台湾新的领导选举之后，台湾有两个东西会大涨，一个是甲级写字楼，一个是豪宅，就是比较高档的豪宅的东西会往上涨。

那么这个东西都是后面有一个比较庞大的直径在推动。那么一般的住家是没有了，一般的是中产阶级在买。

台湾普民居价格上涨空间不大

颜炳立：可是台湾的经济能力，我们知道它没有很大的涨幅，不像是内地10几倍。

颜炳立：台湾的人坚持，也没有像香港是到了26000多块，新加坡的30000块，它是16000多块。所以台湾相对的话，只要今年靠着外界的力量来的话，好的地方会上来。

可是一般的是离开好地方的房子他不会动的，所以我觉得就是说，在这样的情况下的话，全世界的钱是往最好的地方走，全世界的钱是往空间最大的地方去投资。那么我想投资无疑是要获利的。那获利也创造了该地区的，你们所说的经济增长能力。这个我们在内地的发展也可以看得到。

投资台湾的税收贷款等技术问题？

曾?s漪：是，也就是说现在如果去台湾投资房地产，据你们目前的了解，甲级写字楼，豪宅会是涨幅比较快的？

颜炳立：是的。

曾?s漪：一般的住宅可能就是不如这两种类别的投资机会？

颜炳立：是的，没有错。

曾?s漪：但是我们还是要关注，因为你们在最近在内地的推荐项目很清楚的，有人在问说那台湾的税务规定是怎么样的？我去投资，那么征的是税务多少？还有我能不能贷款？

另外，其实除了这些比较实际的问题之外，另外最现在眼前的问题就是，大陆的人到台湾去投资，法令的限制是在台湾，问题是在台湾。

曾?s漪：那么在选前的时候，有业者建议就是政府应该要松绑，应该开放大陆居民到台湾停留的时间可以从一个月到半个月，这个都是很大的问题。你们怎么看这些问题呢？

台湾政府已表态只等大陆政策放开

颜炳立：我觉得最近的报道是说，现在问题是在内地，内地的政府，比如说台湾的政府是希望，很希望他们过来。不能说好好好，好的话，要多久，这个这个球是在对方的，不在台湾的。

过去来讲，我们讲这个另外的执政的人，绿色执政的时候，他也是希望说，我希望你开放，可是我希望是要看对方的回应嘛。

曾?s漪：你讲的这个是观光的部分？

颜炳立：是的，就是观光一样，或者是过来投资，那更不用提了，所以假如说现在是以香港来看的话，香港的居民只要拿到永久居留证，他可以在台湾买房地产，过去已经有很多年是这样的。

台将逐步开放对外来投资者限制

颜炳立：那么内地的话，他买假如说能够经过香港这个身份的话，他可以进来，台湾政府现在已经不查，进来的时间了，但是内地的话，就是说，内地过来的东西，他要停留的时间他也要放宽，从几天，放宽到可能是三四天，或者是九、十天。那么这样持久的话就会比较有意义。

台应放开对外来投资者贷款限制

颜炳立：可是他拢资的话，只有50%。我认为50%的话，就是一点用都没有了，所以等于说你要准备得概率是50%嘛。所以我们认为说，这一步应该是在新的领导这种状态下再开放了。

曾?s漪：你认为开放到多少呢？

颜炳立：因为开放可能是跟台湾的老百姓是一样的，7、8成的借款嘛，台湾现在目前是亚洲里面借款率是最低的。借款的次数是比较多的，所以换句话，他的游资还是很多，可是这个内续的投资所造成的这个钱，还是房地产的贷款上面。

曾?s漪：你们建议，就是说大陆的投资客到台湾去买房子，可以像台湾的银行贷款8成左右？

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更应对信誉好投资者提供更多贷款

颜炳立：是的，要看你的回底嘛，假设你的信用很好的话，当然是OK的了，你是很有名的公司的话，他连9成都借给你，因为资金总是要去这个比较稳的地方。

所以假设对你还不了解的话，那么恐怕还有一个连带保证的，比如说你是在透过香港的身份过来买的话，那我就会借给你7成，而且还会对你很担心，因为对你并不了解，说你是刚落籍在台湾的然后买，所以他可能会要求另外一个连带保证人，来保护他的所谓的这个风险，他们的债权能够被清偿。

台湾是否真的“前途有限后患无穷”？

曾?s漪：是，其实对于台湾的房地产发展前景，最近在房地产商的到台湾之后，李敖大师说了一句很经典，也让大家印象深刻的话，说台湾是前途有限，后患无穷。也许不值得去台湾投资，你本身是怎么看的？

市场起决定作用台处最佳投资位置

颜炳立：不是，大部分的看法就是语出惊人嘛，那么一张嘴就是很厉害的讲出来，可是总归这样的一个市场力量，它并不是一个人他可以左右的，是整个市场的趋势。趋势才是市场最伟大的力量，不是一个人讲的话，所以假设今天全世界，我刚刚提到的一个分析的，全世界的资金是往一个空间最大的地方走，我说当大陆的资金没有管道去疏散的时候，它水一直流出来的时候，你要东西去接它嘛。

台湾再整个的这个亚洲地带的三角，这个地带里面它扮演了一个非常重要的角色，台湾刚好可以接收到这样的一个，因为它调和之后，有溢流出来的这个水，怎么会是大师所讲的话是这样的呢？

台湾或可承接大陆地产上升趋势？

曾?s漪：你觉得目前两岸直航创造的商机，也就是让大陆房地产，发展到这个阶段的溢出效应，溢到了台湾。

曾?s漪：台湾可以承接目前的房地产的发展的上升趋势？

颜炳立：是，我觉得台湾，有人担心台湾的泡沫化会有。

台地产价涨不影响民居不担心泡沫

颜炳立：那么泡沫化来自于什么？来自于所有的老百姓其都是认为，房地产是永远会上涨的。不过我是觉得说我说过了，在所谓的，我里面说了讲的东西，只有两个东西，一个是豪宅，一个所谓的这个写字楼的东西，因为这两个东西，都是受外在的力量的推动，那么这个跟国民的所得水平是没有什么关系的，跟你的所得，或者是口袋里的钱多寡是没有关系的。

台地产最终承接者将是回流台商

而是看这个东西，是否能往上推，那么这个东西因为接受人是谁？你要看到，接受人其实很简单，接受商开发出来的东西，接受人就是台湾的回流台商，这个是非常明显的，他只是对台湾有信心了，他要落地归根的，他有需要，所以他要自己回来买。

还有就是外资的东西，资金到期，募集了很多的资金，然后在亚洲市场投资的时候，项目总是选。选的时候，台湾是一个被低估的地方，所以我们知道说代表过去被低估是两个东西，一个是房地产，一个就是台币嘛，说台币升值了嘛，那么房地产的东西很简单，我收购不是代表所有的房地产，你不能讲说，海边、山上的都在涨，而是在空间最好的地方它才涨。

曾?s漪：所以，总而言之，就是说，这拨房地产的上涨，你们认为大陆资金起到的是推上去的作用，而承接的可能是回流的台商，因为他们觉得值得投资，所以台湾的房地产是不会有所谓的泡沫发生的？

仅台北郊区地产将有少量泡沫

颜炳立：假设今天有人讲说台湾的房地产会泡沫化，有人有可能是在郊区的，那些的所谓台北现在这个地方，土地还是很多的，交通建设基础现在还不够的地方，它很大量，它只是因为它价格很便宜，不过这样的量，会引诱未来在整个实况下，它可能是最先受伤害的。

颜炳立：因为供给大过需求，会产生价格上的一个变动，修正。

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