1998年房改：“中国奇迹”的制度因素

2008年12月08日 18:01
来源：瞭望

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在全世界闻“房地产”色变之时，1998年的住房制度改革告诉我们，以保障性住宅建设为核心的房地产业，很可能是我们走出经济低谷的最大机会

中国经济高速成长之所以被称之为“奇迹”，很大程度上是因为我们并不能真正解释其发生和持续的原因。未来政策的制定，依赖于历史路径的解释。惟有合理地理解过去，才能正确地选择未来。在30年的改革实践中，1998年住房制度改革扮演了一个关键性的角色。正是这项改革，大规模盘活了传统经济积累下的存量资产，成功地拯救了亚洲金融风暴中的中国经济，触发了改革开放以来持续时间最长的一轮经济增长。对1998年房改宏观经济分析，不仅有助于解释过去30年中国经济增长的原因，而且有助于对今后改革路径的选择，对应对当前席卷全球的金融风暴，更是具有直接的借鉴意义。

1998：房地产“井喷”

一直以来，房地产业大多数时间都是宏观经济发展的函数。中国的房地产业的起伏，大体上和国民经济发展的起伏是一致的，即经济增长较快，房地产发展也较快；反之，经济低迷，房地产业随之下滑。从统计中我们可以看出，1989、1990两年，受治理整顿等因素影响，中国经济沉到谷底，房地产业更是前所未有地呈现负增长，商品房开工面积从1988年的6000多万平方米，猛跌到3000多万平方米。1992年邓小平南方讲话发表以后，经济重新启动，房地产业迅速恢复，当年商品房开工面积就从上一年的6000多万平方米，一举增加到1亿多平方米，并在1994年爬上1.8亿多平方米的顶峰。此后，宏观调控开始，经济增长趋缓，房地产开工面积也逐渐下降，并在1996、1997年再次达到谷底。

1997年底，亚洲金融风暴爆发，宏观经济指标全面恶化。1998年年均GDP增长首次低于1991年的8%，随后一路下滑，维持在7%附近。中国的房地产业却一反常态，从1998年开始突然脱离宏观经济曲线，出现了无法解释的快速上升。统计中可以清楚地看到这个分水岭：全国住宅当年开工面积在1996、1997年跌到1亿平方米多一点，但在1998年有一个急剧的跳升，达到1.6亿平方米，猛增将近6000万平方米，当年就超过了1994年经济高潮时1.3亿平方米的顶峰。随后一路攀升，连续几年高速增长，1999年达到1.8亿平方米，2000年突破2亿平方米，达到创纪录的2.3亿平方米的2001年房地产投资的增长更是达到1994年以来的最高点——将近30%。由于无法解释这样反常规的增长，以至于国家发改委得出结论，认为“这样快的增长速度与整个宏观经济处于调整型增长的态势是背离的，是不健康的”。

那么，是什么原因导致了这次脱离经济运行曲线的超常规增长？我们的答案是：制度。回顾1998年所有的经济变量，只有住宅分配货币化这一项，能够解释这次房地产高潮的启动。1998年的住宅改革，单位以很低的价格，将住宅的产权转让给个人，这就使很多人一夜之间财产倍增。房改将几十年积累下来的财富在短时间内猛烈地释放出来，整个社会的实际财富在短短的几年，成千上万亿地剧增。换句话说，这次房地产高潮不是经济增长带动的，而是相反，这一轮经济增长是房地产市场“爆炸”带来的。

很少人真正意识到这一制度改革对整个国民经济革命性的影响。大部分经济学家根本就没有将这种制度改进的巨大影响，考虑到经济分析中去。

沉睡的财富

2000年前后，国内外经济界争论的一个热门话题，就是1998年以来国家统计数据的准确性，其中以匹兹堡大学的拉斯基(ThomasG.Rawski)在2001年12月发表的研究最有影响。他提出的证据之一就是1998年中国的GDP在世界上一枝独秀，保持高增长，但是能源的消费却没有上去，1998年电力消费弹性系数为0.36，这比1997年的系数0.55低很多。拉斯基的这个统计表明1997年以后的经济统计，出现了不符合经济发展规律的重大反常，他的结论很简单：1998年前后的中国统计结果是“假报浮夸风”的产品。

但如果拉斯基的研究是正确的，又会和我们的实际感觉相冲突。按照拉斯基(2002年)的估算，“在不改变GDP构成的情况下，1997-1998年的实际增长率最多是2.2%”，“而不是官方公布的7.8%，而且2.2%是一个上限，实际上可能更低，甚至是一个负数”。如果拉斯基的判断成立，那么我们在1998年的经济感受就会比1989、1990年还痛苦，因为那时的经济还分别有4.3%和3.9%的正增长。而且按照拉斯基同样的推论，1998年以后至2000年，中国的真实经济依然是低增长。

但事实却是，生活在1998年的中国人，并没有感到经济低增长必然导致的社会动荡和生活痛苦。比较1989年的社会情况，人们通过亲身感受就可以直观地得出结论，1998年及其以后的经济如果增长得没有统计显示的那样快的话，至少也比1989、1990年时强得多。否则，我们就无法解释：居民储蓄率何以连年大幅度上升？国家的税收为什么能持续增长？为什么进出口大量增加？为什么外国直接投资(FDI)迅速增加？为什么中国货币面临的不是贬值压力而是升值压力？因此，1998年绝不可能是像拉斯基估计的那样，经济只是增长2.2%甚至是负增长。无论统计局的数字是怎么得出来的，有一点必须承认，那就是这个结果，比拉斯基的判断更接近我们的真实感受。

那么问题到底出在哪里？回顾1998年时宏观经济的所有领域——投资、出口、消费——几乎所有方面，都与拉斯基描述的趋势一致，而惟有房地产一项与国家统计局描述的趋势一致。显然，问题就出在这里。在我们看来，拉斯基之所以会得出1998年统计失真的结论，乃是因为拉斯基没有考虑到住宅改革因素对经济的影响。拉斯基假设生产规模的扩大是导致GDP增加的惟一原因，而1998年财富增加，并不是由于生产的提高，而是由于制度的改变，释放出来的是几十年积累的“库存”，其效果相当于把国家几十年来欠许多人的工资，在一夜之间以实物的形式发给大家。由于这些财富卷入的劳动和生产是已经付出的，因此并不会带来就业和能源消耗的立即增加。

1995年，我国公有住宅已达30亿平方米，这些公房大多位于城市的老区，具有很高的市场价值，即使仅仅按每平方米1000元计，这部分财产价值也可以高达3万亿元。单位将产权转给个人时，每个人根据工龄不同，实际只按折旧支付很低的价格。如果其平均转让价格是市场的1/5的话，就有80%的交易没有进入正式的统计。

1998年房地产实收资本额中，国家资本金一块是841.90亿元，比1997年的244.30亿元和1999年的302.45亿元多出约500亿至600亿元，这部分收入应该主要是房改上缴。如果按5倍的差异来估算其市场的真实价值，仅1998年一年就有大约2500亿至3000亿元的交易没有进入正式的统计。考虑到1998年到2002年五年中，GDP增加的总额才不过2万多亿元，1998年到2003年，积极的财政政策通过长期国债投入经济总盘子也不过6600亿元，1998年当年的统计中，这笔“漏掉”的财富应当是相当惊人的。

按照这个推论，如果我们用最终产品法(finalgoodsapproach)——GDP等于投资、进口、消费和政府支出之和——来估算GDP的话，就会发现，政府的实际支出应当大大高于账面支出。与此相对应，在用收入法(incomeapproach)估算的GDP中，则应该有一个显著的增加。事实上，在拉斯基自己的计算中，用产出指标校核的增长率和用收入指标校核的增长率，有一个显著的差异——前者大约是-2.5%至2%之间，后者考虑通缩后为5.8%。但拉斯基放弃了后者，因为这实际上暗示了1998年存在着一个在常规经济下不可能的现象——社会总产出中存在一个无须经过投资就可以获得的收入，因此，他认为前者和其他数据/现象符合得更好。

但在考虑了制度因素后的分析框架里，这笔“意外之财”就不仅不是无法解释的，而且是我们所预期的。按照拉斯基基于产出(outcomeside)估算的2.2%的增长率上限，1998年的GDP增加值应该是1638亿元；按照他以收入法估算的5.8%的增长率，增加值应当是4319亿元。如果我们认为这两个数字都是准确的话，这之间的差额2681亿元中的很大一部分，大约就是1998年住房制度改革释放到市场上的增量社会财富——这个结果接近我们的猜测。因此，有理由认为在考虑了房改因素后，拉斯基用收入法计算的GDP增长——大约6%——应当更接近1998年的实际。