盛宴背后风险犹存：迪斯尼对上海楼市的影响

2009年11月04日 17:57
来源：新华网作者：叶锋、季明

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新华网上海11月4日电题：“盛宴”背后　风险犹存：迪斯尼对上海楼市的影响

记者叶锋、季明

上海市政府新闻办4日宣布了“上海迪斯尼项目申请报告已获国家有关部门核准”的消息。“迪斯尼效应”对上海楼市无疑是一大利好。目前，相关区域的土地和商品房均已明显升值。而另一方面，投资本身即蕴含风险。在房价本已居高、信息不对称的情况下，更需警惕投资风险。

4日上午，浦东新区川沙新市镇A08-03地块开拍，上海象屿置业有限公司最终以11.9亿元拿下该地块，溢价率达264%。该住宅地块出让面积56570平方米，容积率不大于1.5。如此折算，楼板价达每平方米1.4万元。虽然该地块和上海迪斯尼公园核心方位尚有距离，但自挂牌起就受“迪斯尼效应”“辐射”而备受关注，报价也次第抬高。

戴德梁行提供的数据显示，“迪斯尼可能落沪”的消息传出后，浦东川沙的土地价格便直线上涨，房价也在两三年间从每平方米2000元-3000元上涨到现在的每平方米13000元，涨幅在300%以上，远超同期上海全市不到80%的平均涨幅。中原地产提供的数据则显示，和“迪斯尼概念”相关或者沾边的二手房房价，今年3月-10月间总体上涨超过30%。

易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，迪斯尼对上海楼市的带动主要体现在三方面：一是这一巨大的娱乐项目将对周边产业格局产生聚积效应，带动人口、消费增长，使区域房地产需求增加，档次提高。其次，乐园建成后游客流量巨大，使周边旅游的配套产业升级，将刺激商业地产的发展。再次，周边市政配套、居住环境的改善，以及区域就业人群的显著增加，都会促进区域住宅市场的发展。

专家预计，百亿元投资规模的上海迪斯尼乐园预计将会撬动千亿元能级的相关产业，建筑、宾馆、交通、会展、创意等产业都将直接受惠于这一项目，同时这一项目将会与2010年上海世博园区形成“东西呼应”之势，直接助推上海现代服务业的快速发展。

虽然上海迪斯尼乐园的具体规划、具体投资规模包括土地动迁等关键性工作，目前仍在紧锣密鼓地推进之中，且从项目获批到人们真正看到一座初具规模的主题乐园，至少还需要四五年的时间，但“迪斯尼效应”已在楼市掀起了多轮“集体狂欢”。

但是风险与机遇同在。比如，有的上市公司虽被许多机构推荐为“迪斯尼的最大受益者”，但其实际上只在迪斯尼待动迁区域有两处房产。针对种种撩动人心的小道消息，在信息方面处于明显弱势的中小投资者面临极大的投资风险。

值得一提的是，4日“迪斯尼项目核准”消息发布后，前期受益的各只股票不涨反跌，说明市场对迪斯尼的预期从想像空间进入理性。这说明，投资者更应擦亮眼睛。

对楼市本身来说，目前迪斯尼所在区域房价已在高位，而消息的公布或将进一步推动当地地价、房价进入短期过热的状态。比如，上述出让的川沙地块楼板价已达每平方米1.4万元，而目前当地在售楼盘的价位大多在每平方米12000元左右。“面粉”贵过“面包”的现象应当引起足够警惕。

戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏认为，短期推高的地价、房价将透支未来的溢价空间。不过她认为，“迪斯尼效应”仅会对相关区域的房价有所助推，并不会直接推高整个上海市的房价。